ООО, применяющим общую систему налогообложения, заключен договор аренды здания, по условиям которого ООО (арендатор) принимает на себя обязательства по организации финансирования и реализации инвестиционного проекта по реконструкции здания. Инвестиционный проект включает в себя: проектирование, реконструкцию, перепрофилирование с последующей государственной регистрацией изменений в правоустанавливающих документах. Реконструкция здания выполняется самостоятельно (с согласия арендодателя) и за счет собственных средств ООО, кроме существующей арендной платы. По условиям договора арендатор обязан ежемесячно направлять отчетность арендодателю, в том числе акт сдачи-приемки по форме КС-2, КС-3 для определения стоимости работ. Корректно ли ООО учитывать на счете 08 стоимость реконструкции чужого имущества? Можно ли предъявить к вычету суммы НДС по реконструкции здания силами сторонней организации, если ремонтные работы еще не закончены?

Ответ: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Передача имущества в аренду не влечет за собой перехода права собственности на данное имущество и не может быть расценена как реализация этого имущества.

Правовой режим неотделимых улучшений арендованного имущества регулируется ст. 623 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В рассматриваемой ситуации организация производит реконструкцию здания за свой счет, а после завершения реконструкции и регистрации изменений арендодатель возмещает затраты на реконструкцию в виде зачета арендных платежей.

Согласно п. 1 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, если арендодатель возмещает арендатору стоимость капитальных вложений, то амортизацию по ним начисляет арендодатель.

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т. е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Поскольку по завершении реконструкции будет производиться возмещение стоимости затрат на создание неотделимых улучшений, в бухгалтерском учете у арендатора не возникает объекта в виде капитальных вложений (неотделимых улучшений) в арендованное имущество и, соответственно, право амортизировать их, так как арендатор фактически перепродает арендодателю выполненные работы. Следовательно, не выполняется условие пп. "в" п. 4 ПБУ 6/01, необходимое для принятия капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в качестве объекта основного средства.

В п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, сказано, что если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08) в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Таким образом, учитывая все расходы по реконструкции на счете 08 до окончания работ и передачи капитальных вложений арендодателю, ООО поступает правомерно.

Согласно ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога на добавленную стоимость, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные настоящей статьей налоговые вычеты.

Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ налогоплательщик вправе принять "входной" НДС к вычету при выполнении трех условий. Во-первых, товары (работы, услуги), имущественные права должны быть приобретены для операций, облагаемых НДС. Во-вторых, должны быть оприходованы и приняты к учету. В-третьих, должен быть в наличии надлежаще оформленный счет-фактура подрядчика и соответствующие первичные документы.

Таким образом, при выполнении всех вышеперечисленных условий ООО вправе принять к вычету НДС по услугам привлеченных подрядных организаций.

Н. В.Вахитова

Аудиторская компания "Верген Аудит"

08.02.2008