Можно ли признать недействительным договор аренды земли на том основании, что в нем указана информация о местоположении земельного участка, но отсутствует его кадастровый номер?

Ответ: Из содержания ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектом договора аренды могут быть земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ч. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

На сегодняшний день сложившаяся арбитражная практика говорит о том, что обязательным условием заключения договора аренды земельного участка является указание на его кадастровый номер или иные сведения, позволяющие идентифицировать указанный земельный участок.

Так, ФАС Уральского округа в Постановлении от 26.07.2007 N Ф09-5884/07-С6 пришел к выводу о том, что на момент подписания договора аренды земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован. Суд признал договор аренды земельного участка незаключенным в силу ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 05.07.2007 N Ф08-4015/2007 пришел к выводу о незаключенности договора аренды, поскольку в нем отсутствует указание на место расположения земельного участка, а представленный в материалы дела план не содержит ссылки на договор, адресные ориентиры земельного участка.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 07.08.2007 N Ф09-6239/07-С6 исходил из того, что предмет договора аренды в нарушение положений ст. ст. 432, 606, 607, 610 ГК РФ не определен, сторонами не согласован, в частности разд. N 1 данного договора не содержит конкретных данных о спорном земельном участке, позволяющих выделить его из других земельных участков, поэтому данный договор не заключен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка отсутствуют указания кадастрового номера участка и иной информации, позволяющей определить предмет договора, - сторонами при заключении договора не достигнуто соглашение по существенному условию договора аренды - объекту, таким образом, договор является недействительным.

Л. Л.Горшкова

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

29.01.2008