Прекращение права собственности жилищных кооперативов на жилые помещения

Право собственности на жилое помещение у кооператива прекращается после полной выплаты паевого взноса членом кооператива. Однако данное основание не является единственным. Каков порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд под жилым домом именно в течение того периода времени, когда собственником всех или части жилых помещений является сам кооператив? Может ли кооператив в случае предъявления к его члену, полностью выплатившему пай, искового заявления о выкупе жилого помещения быть признан третьим лицом, участвующим в деле на стороне ответчика-гражданина? Должны ли иски о выкупе земельного участка и о выкупе жилых помещений рассматриваться в рамках одного судебного дела?

Граждане имеют право объединяться в жилищно-строительные, жилищные и жилищные накопительные кооперативы. Первые образуются для строительства домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих реконструкции; вторые - для приобретения жилых домов и их последующей эксплуатации. Все три вида объединения граждан по своей организационно-правовой форме являются потребительскими кооперативами, т.е. некоммерческими организациями, и действуют на основании уставов. Жилищный кодекс РФ (раздел 5) закрепляет правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов.

Жилое помещение члены кооператива получают в пользование на основании решения их общего собрания. Пользование жильем не опосредуется каким-либо договором, как в государственном или муниципальном жилищном фонде, здесь его основанием является само членство в кооперативе. Кооперативная квартира имеет два различных правовых режима: до полной выплаты паевого взноса (в этот период она относится к частному жилищному фонду юридического лица, т.е. принадлежит кооперативу на праве собственности) и после полной выплаты паевого взноса (теперь она относится к частному жилищному фонду физических или юридических лиц - членов кооператива). С момента полной выплаты взноса пайщик становится собственником жилого помещения, и на него распространяются все без изъятий правила гражданского законодательства о праве собственности на жилое помещение.

До полной оплаты право пользования жилым помещением члена любого из трех видов кооперативов имеет определенную специфику, прежде всего, в отношении субъектов этого права. Главенствующее место принадлежит пайщику, который является субъектом всего состава возникающих правоотношений (в том числе жилищных) и при этом - единственным лицом, имеющим право участвовать в управлении делами кооператива. До того, как член кооператива станет собственником, он пользуется жилым помещением в соответствии с уставом кооператива и жилищным законодательством, имеет право вселять временных жильцов, сдавать жилое помещение внаем, осуществлять раздел жилого помещения и другие права (глава 12 ЖК РФ)*(1).

Кроме жилищных и жилищно-строительных, законодатель выделяет такой вид кооператива, как жилищный накопительный. Его правовое положение устанавливает Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Согласно его ст. 28 право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено Федеральным законом РФ "О жилищных накопительных кооперативах".

Таким образом, специфика жилищных накопительных кооперативов, проявляющаяся именно в формах участия в их деятельности, подробно закреплена в законе. Кроме того, в отличие от жилищных и жилищно-строительных, такие кооперативы в период до полной выплаты их членами паевых взносов не выполняют функции управления общим имуществом многоквартирных домов и его эксплуатации. В качестве цели их деятельности закон указывает только привлечение и использование денежных средств граждан - членов кооператива и иных средств на приобретение и строительство жилых помещений для передачи их в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам кооператива.

После полной выплаты паевого взноса член кооператива (любого из трех видов) становится собственником занимаемого им жилого помещения, а право собственности на жилое помещение у кооператива прекращается. Полная выплата взноса - не единственное основание прекращения права собственности кооператива на жилое помещение. Как и к любым другим собственникам, к ним применим перечень оснований прекращения права собственности, предусмотренный в Гражданском кодексе РФ (ст. 235).

Одним из оснований прекращения права собственности на жилые помещения у кооперативов служит изъятие для государственных и муниципальных нужд земельных участков под жилым домом именно в тот период, когда собственником всех или части жилых помещении является сам кооператив. Такого рода изъятие существенно затрагивает интересы не только проживающих в доме граждан, но и организаций - собственников жилых помещений. Как правило, под снос попадает ветхий, аварийный жилищный фонд, в состав которого редко входят кооперативные многоквартирные жилые дома. Однако изъятие земельных участков может быть связано со строительством магистралей, трубопроводов и иных объектов, место расположения или прохождения которых предопределяет целый ряд обстоятельств, в результате под снос могут попасть любые жилые объекты с различными качественными и количественными характеристиками.

В соответствии с содержащимся в ст. 239 ГК РФ общим правилом в случаях, когда изъятие земельного участка невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество (в частности - кооперативный дом), находящиеся на данном участке, они могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством. Требование об изъятии кооперативного дома не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с таким требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данный многоквартирный дом. Специальные положения, касающиеся только жилых объектов, содержатся в новом ЖК РФ (ст. 32, 134).

Достаточно сложным представляется интересный вопрос о последствиях сноса кооперативного жилого дома, в котором проживают члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива, либо дома, в составе которого есть жилые помещения, принадлежащие членам жилищно-накопительного кооператива, полностью не оплатившим свой паевой взнос. Новый Жилищный кодекс РФ предлагает следующее решение возникающих в этом случае вопросов о выплате возмещения: в соответствии со ст. 134 в случае сноса дома к выселяемым из него членам кооператива вместе с совместно проживающими с ними членами их семей применяются правила ст. 32 и 86 ЖК РФ (соответственно - для выплативших и не выплативших пай). Однако, если применительно к членам кооператива, полностью выплатившим паи и ставшим собственниками жилых помещений такой подход законодателя не вызывает возражений, то в отношении выплативших не полностью, его использование вызывает некоторые затруднения.

Проблема в том, что ст. 86 ЖК РФ предписывает взамен сносимого предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, а это совершенно не применимо к складывающимся в данном случае отношениям, поскольку жилой дом принадлежит на праве собственности кооперативу. Во-первых, вступая в кооператив, его члены преследовали цель в конечном итоге стать собственниками, а не нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Фонд социального использования - это государственный и муниципальный жилищный фонд, в котором жилые помещения предоставляются в порядке очередности определенным категориям нуждающихся в них граждан, а именно: малоимущим и иным, указанным в законе Российской Федерации или законе субъекта Российской Федерации. Во-вторых, согласно ст. 32 и 86 ЖК РФ расчеты осуществляются не с собственником жилых помещений, т.е. кооперативом, а с его членами.

Таким образом, применение этой отсылочной нормы может вызвать значительные сложности при расселении членов кооператива и привести к нарушениям имущественных прав как членов кооператива, так и самого кооператива. Кроме того, следует учесть, что кооперативная квартира или жилой дом в целом приобретаются не только за счет средств пайщиков-членов кооператива. Как правило, на приобретение расходуются собственные средства кооператива, состоящие из паевых взносов его членов (50-70%), и заемные средства (соответственно 50-30%). Заемные средства используются на основании соглашения с коммерческим банком (или иной кредитной организацией), содержащего условия о размере кредита, сроке его погашения и размере процентов за пользование кредитом. Кредитный договор заключает именно кооператив как будущий собственник жилого дома. На вопрос о судьбе невыплаченных на момент изъятия жилых помещений денежных средств, которые необходимо вернуть банку, жилищное законодательство ответа не дает.

Очевидно, что во избежание неопределенности расчеты должны производиться с самим кооперативом, так как он выступает собственником жилых помещений. Ему должна быть выплачена выкупная цена, включающая рыночную стоимость помещений и причиненные изъятием убытки (ст. 32 ЖК РФ), либо должны быть переданы взамен изъятых равноценные жилые помещения. Кооператив тем самым получит возможность предоставить эти жилые помещения на праве пользования своим членам с сохранением за ними обязательств по дальнейшей выплате недостающей части паевых взносов. Конечно, по желанию член кооператива может отказаться от пользования предложенным ему жилым помещением и получить свой паевой взнос обратно. Кроме того, у него есть возможность внести недостающую часть паевого взноса, и тогда, соответственно, расчеты будут проводиться уже непосредственно с ним.

В случае возникновения спора в описанной ситуации одной из сторон процесса будет выступать кооператив. Представляется целесообразным внести изменения в действующее процессуальное законодательство, отнеся рассмотрение подобных споров к ведению арбитражных судов, поскольку в первую очередь в них затрагиваются экономические интересы кооператива.

Неопределенным является процессуальное положение кооператива в случае предъявления к его члену, полностью выплатившего пай, искового заявления о выкупе жилого помещения. Законодательство не дает ответ на вопрос о возможности признания кооператива в подобном споре третьим лицом, участвующим в деле на стороне ответчика-гражданина. В то же время участие кооператива в рассмотрении такого дела представляется необходимым, поскольку членство гражданина в кооперативе не исчерпывается его обязанностью по внесению паевого взноса, а изъятие жилого помещения влечет прекращение членства его собственника в кооперативе.

Ситуация еще более усложняется, если кооператив является собственником изымаемого земельного участка, на котором расположен сносимый жилой дом. Возможны два варианта: иски о выкупе земельного участка и о выкупе жилых помещений могут рассматриваться в рамках одного судебного дела либо в первую очередь будет рассмотрен иск о выкупе земельного участка, а рассмотрение исков о выкупе жилых помещений будет приостановлено. Второй вариант представляется более целесообразным, поскольку прекращение права собственности на жилые помещения производно от изъятия земельного участка. Кроме того, в этом случае соблюдается принцип процессуальной экономии: рассмотрение основного для дела вопроса проходит более оперативно. Члены кооперативов (как выплатившие, так и не выплатившие полностью паевой взнос) будут участвовать в деле в качестве не заявляющих самостоятельных требований третьих лиц на стороне ответчика-кооператива. Очевидно, что рассмотрение такого рода споров необходимо отнести к подведомственности арбитражных судов.

Кстати, ранее действующий ЖК РСФСР (ст. 117) предусматривал при решении подобных вопросов иные последствия, более соответствующие природе складывающихся в кооперативе отношений: именно кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом.

Судебная практика по рассматриваемой проблеме еще не успела сложиться. Тем более необходимыми представляются изменения в законодательстве, поскольку формулировка ст. 134 ЖК РФ, не отвечающая сути складывающихся в кооперативе отношений, повлечет противоречивую правоприменительную практику и многочисленные обращения жилищных (жилищно-строительных, жилищных накопительных) кооперативов в суд за защитой своих прав.

Е.С. Крюкова,

кандидат юрид. наук, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета

"Законодательство", N 9, сентябрь 2007 г.