Возникает ли обязанность у физического лица по уплате НДС и НДФЛ при продаже нежилого помещения, используемого под офис?

Ответ: По смыслу ст. 143 Налогового кодекса РФ прямая обязанность по уплате НДС предусмотрена у физических лиц - индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), которые зарегистрированы в установленном порядке.

Вместе с тем НК РФ определяет ИП следующим образом - это физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, как зарегистрированное в установленном порядке, так и не прошедшее такую регистрацию (ст. 11 НК РФ). Получается, что у физического лица может возникнуть обязанность уплаты НДС непосредственно при осуществлении им операций, образующих предпринимательскую деятельность.

Определение предпринимательской деятельности в НК РФ отсутствует. Однако в соответствии со ст. 11 НК РФ все понятия и термины неналогового законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в соответствующих отраслях законодательства, если иное прямо не предусмотрено НК РФ.

Так как НК РФ не предусматривает определения понятия предпринимательской деятельности, следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ, в ст. 2 которого под таковой понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, в том числе от пользования имуществом, продажи товаров лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Таким образом, предпринимательская деятельность характеризуется наличием совокупности определенных признаков, среди которых особое внимание необходимо уделить признаку систематичности ее осуществления, который, на наш взгляд, является основным.

Если ИП совершает разовые сделки купли-продажи недвижимости, основания для признания такой деятельности предпринимательской, на наш взгляд, отсутствуют.

Указанный вывод подтверждается и арбитражной практикой (см., например, Постановления ФАС Московского округа от 22.12.2005 по делу N КА-А41/12570-05, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.06.2007 по делу N Ф08-3396/2007-1383А).

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что обязанность по уплате НДС ИП, имеющими соответствующую регистрацию, возникает в случае совершения ими сделок в рамках своей предпринимательской деятельности. Соответственно, совершение физическим лицом, имеющим регистрацию в качестве ИП, операций, не подпадающих под определение предпринимательской деятельности, не приводит к возникновению обязанности по уплате НДС с таких операций.

Что касается порядка исчисления и уплаты НДФЛ, то объектом налогообложения по НДФЛ для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, признаются любые доходы, полученные налогоплательщиком от источников в РФ и от источников за пределами РФ (ст. 209 НК РФ). Подпунктом 5 п. 1 ст. 208 НК РФ установлено, что к доходам от источников в РФ в том числе относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.

Порядок исчисления и уплаты НДФЛ зависит от того, имеется ли у физического лица регистрация в качестве ИП и осуществляется ли им указанная операция в рамках предпринимательской деятельности.

Если физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет предпринимательскую деятельность, то налогообложение физического лица НДФЛ осуществляется следующим образом: НДФЛ облагается сумма дохода, полученного от реализации недвижимости, уменьшенная на сумму имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. То же правило действует и в отношении ИП, продающего имущество не в рамках своей предпринимательской деятельности.

По-другому следует рассматривать вопрос, если ИП совершает сделку по реализации недвижимости в рамках его основной деятельности. В данном случае ИП исчисляет и уплачивает НДФЛ с суммы дохода, полученного им от продажи недвижимого имущества, за вычетом НДС (см. таблицы 1-6А и 1-7А Книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя, рекомендованной к применению Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002), уменьшенного на сумму профессиональных налоговых вычетов, исчисленных в порядке п. 1 ст. 221 НК РФ.

А. М.Симоненко

Мэрия Москвы

21.01.2008