Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 апреля 2012 года

Е.С. БОНДАРЕВ

Бондарев Е.С., консультант Борисовского районного суда Белгородской области.

Основанием для передачи жилья в порядке приватизации по действующему законодательству является договор о приватизации жилого помещения, поэтому в рамках данной статьи считаем необходимым рассмотреть сущность данного договора.

С момента принятия Закона о приватизации жилья и по настоящее время специального нормативного акта, регулирующего порядок заключения, изменения, а также расторжения договора о приватизации жилья не существует, поэтому к данному виду договоров применяются общие правила, установленные гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор о приватизации жилого помещения - это договор, направленный на передачу нанимателю занимаемого жилого помещения наймодателем. Субъектами данного договора являются наниматели и наймодатели.

В качестве нанимателей жилья законодательство устанавливает граждан Российской Федерации и членов их семей, занимающих жилые помещения, находящиеся в государственном или муниципальном жилищном фонде, на условиях договора социального найма.

Наймодателями (собственниками приватизируемого жилья) Закон о приватизации определяет органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также государственные или муниципальные унитарные предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

П.В. Крашенинников делит наймодателей на два вида субъектов, имеющих право на заключение договора приватизации жилых помещений:

- во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

- во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д. <1>.

<1> Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.

Приведенное выше разделение субъектов договора приватизации жилья на муниципальных и государственных основывается на соответствующей принадлежности приватизируемого жилья к государственному или муниципальному жилищному фонду.

Статья 7 Закона о приватизации жилья выделяет договор как единственный способ осуществления гражданами своего законного права на приватизацию жилья: передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Данное обстоятельство вытекает из общей политики проведения приватизации и ее основного принципа бесплатности.

Договор о передаче жилого помещения в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.

Само по себе заключение договора о передаче жилья не является основанием возникновения права собственности, потому как Законом о приватизации установлено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке <2>.

<2> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 30.07.1997.

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права <3>.

<3> Крашенинников П.В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации. М.: Статут, 2006.

Существенным является вопрос изменения и расторжения договора о приватизации жилья.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, в случае достижения соглашения сторон (граждан, с одной стороны, и организаций - собственников жилья или уполномоченных ими органов - с другой) внесение изменений в договор приватизации жилья допустимо. При этом отказ в изменении договора приватизации жилья не противоречит действующему законодательству, в соответствии с которым не предусмотрено обязательного изменения договора приватизации жилья по требованию бывшего нанимателя жилого помещения <4>.

<4> Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // Законность. 1999. N 9.

В случае отказа от внесения изменений в договор приватизации жилья одной из сторон договор может быть изменен по требованию другой стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Причины внесения изменений в договор о приватизации жилья разнообразны, среди них можно выделить: включение в договор приватизации лица, ранее отказавшегося от участия в приватизации; исключение из состава участников приватизации лица, желающего приватизировать другое жилое помещение, полученное в порядке улучшения жилищных условий; внесение исправлений в договор приватизации в связи с неправильностью записи и т.д.

Внесенные изменения в договор о приватизации жилья будут иметь юридическую силу только после регистрации в органах государственной регистрации.

На практике широкое распространение получила категория споров о расторжении договора о приватизации жилья. В юридической литературе данное явление получило название "расприватизация".

Расторжение договора о приватизации жилья согласно ст. 450 ГК РФ возможно в двухстороннем порядке (по соглашению сторон) либо в одностороннем (по решению суда).

Граждане имеют право на расторжение договора приватизации в судебном порядке при отказе другой стороны договора (организации - собственника жилья или управомоченного им органа) на расторжение договора в добровольном внесудебном порядке при наличии любых оснований для расторжения договора.

С.И. Курпякова пишет о случаях расторжения договора о приватизации жилья: "Во-первых, пострадали престарелые одинокие граждане, которым передавать жилье по наследству некому, ставшие жертвами криминальных структур, желающих под любым предлогом захватить жилье у таких собственников. Вторая, более многочисленная категория граждан - это очередники, которым посчастливилось получить жилье за счет государства после приватизации занимаемого ранее" <5>. Также к мотивам "расприватизации" можно отнести: высокий налог на недвижимость, невозможность содержания приватизированных жилых помещений на праве собственности, перемена места жительства, передача жилья несоответствующего качества и т.д.

<5> Курпякова С.И. К вопросу о правовых последствиях приватизации жилья // Адвокат. 1999. N 8.

Согласно п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения <6>. Данная правовая норма направлена на удовлетворение в полной мере жилищных потребностей граждан, изменивших место жительства и жилые помещения.

<6> Решение Роскоммунхоза от 18.11.1993 N 4 "Об утверждении Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Экономика и жизнь. 1994. N 6.

При расторжении договора о приватизации жилья граждане вновь приобретают право на одноразовую бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

При этом в юридической литературе высказывается мнение, что вопрос расторжения договора приватизации затрагивает принцип одноразовости бесплатной приватизации. При расторжении договора приватизации по соглашению сторон право на повторную бесплатную приватизацию утрачивается, так как конкретным субъектом приватизации оно уже реализовано. Реализация права на приватизацию происходит и при признании договора приватизации недействительным по решению суда, и право на приватизацию утрачивается не по воле субъекта приватизации. Таким образом, право на бесплатную приватизацию должно быть связано не с фактическим выражением воли субъектов приватизации на заключение договора о передаче жилья в собственность, а с фактом действия договора приватизации <7>.

<7> Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // Законность. 1999. N 9.

Из вышесказанного следует, что договор приватизации жилого помещения является единственным способом осуществления гражданами своего права на приватизацию жилья. При этом законную силу данный договор приобретает только после государственной регистрации. Правом на заключение договоров приватизации жилья от лица государства наделяются органы, в ведении которых (на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) находятся жилые помещения, подлежащие приватизации.