Возникает ли объект налогообложения по НДС при передаче заказчику-застройщику денежных средств от участников долевого строительства?

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

В п. 1 ст. 39 НК РФ определено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

В то же время в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг и, соответственно, объектом налогообложения по НДС передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

В силу ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями, в частности, являются денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта.

Согласно позиции Минфина России, изложенной в Письмах от 16.02.2006 N 03-04-10/02 и от 12.07.2005 N 03-04-01/82, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, обложению НДС у застройщика не подлежат в случае, если строительство осуществляется подрядными организациями без производства строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом, учитывая положения пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату его услуг по организации строительства, облагается НДС в общеустановленном порядке.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2006 N Ф04-7121/2006(27868-А75-15) арбитражный суд пришел к выводу о том, что денежные средства, получаемые от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика. Данное положение справедливо при условии, что строительство ведется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.

Аналогичный вывод содержится также в Постановлении ФАС Центрального округа от 06.03.2006 N А09-12357/05-3. Суд счел, что денежные средства, перечисленные физическими лицами налогоплательщику по договорам о долевом участии в строительстве, направленные на финансирование строительства жилого дома, не подлежат включению в налогооблагаемую базу по НДС.

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.03.2007 N Ф08-1321/2007-558А указано, что сумма превышения итогового взноса инвестора над фактической стоимостью квартир, оставшаяся в распоряжении налогоплательщика (застройщика), поскольку иное не предусмотрено договорами уступки прав требований, признана судом объектом налогообложения по НДС. Суд пришел к выводу о том, что инвестиционный характер носят только денежные средства, направленные налогоплательщиком (застройщиком) на финансирование строительства жилого дома.

Таким образом, исходя из позиции Минфина России и сложившейся арбитражной практики, денежные средства, получаемые застройщиком от третьих лиц в порядке долевого участия в строительстве жилого дома, облагаются НДС только в сумме превышения полученных денежных средств над фактическими затратами по его строительству, остающихся в распоряжении застройщика.

М. А.Сапожников

Советник государственной

гражданской службы РФ

3 класса

21.11.2007