Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю?

АРЕНДА - АРЕНДАТОРУ, АРЕНДНАЯ ПЛАТА - АРЕНДОДАТЕЛЮ?

В. Б. ДОГЛЯД

В. Б. Догляд, майор юстиции, помощник начальника военно - дирижерского факультета Консерватории им. П. И. Чайковского, преподаватель военного права.

Хроническое недофинансирование воинских частей необходимыми денежными средствами, недостаточное обеспечение продовольствием, вещевым и другими видами имущества, материальными и иными ресурсами (услугами) не позволяют своевременно и в полном объеме организовывать боевую подготовку, поддерживать нормальные условия службы и быта воинских частей, учреждений, организаций Министерства обороны Российской Федерации, вынуждают командиров (начальников) прибегать к такому предпринимательскому виду деятельности, как сдача в аренду временно пустующего казарменно - жилищного фонда и объектов специального назначения Министерства обороны Российской Федерации. Некоторую степень свободы в заключении различных хозяйственных договоров получили воинские части, так как произошли определенные изменения общественно - политической и экономической обстановки в стране. Заключая договор аренды нежилых зданий, командир воинской части должен знать, что данное имущество (здания, сооружения), используемое в воинской части, является федеральной собственностью, т. е. собственностью государства, а не командира, что и подтверждается п. 12 ст. 1 Федерального закона "Об обороне", согласно которому имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Из этого можно заключить, что в соответствии со ст. ст. 296, 298, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации вещное право, которым обладает воинская часть на данное имущество (право оперативного управления), ограничивает командира воинской части, поскольку он распоряжаться (продавать, оставлять в залог, сдавать в аренду) этим имуществом не имеет права без разрешения собственника имущества либо лица (органа), уполномоченного собственником. Государство, являясь собственником имущества, делегировало свои полномочия специализированному органу - Министерству государственного имущества Российской Федерации на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1, Постановления Правительства Российской Федерации от 4 декабря 1995 г. N 1190 и Указа Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230. В целях использования федерального недвижимого имущества действующим законодательством предусмотрена сдача его в аренду. Основной законодательной базой, регулирующей вопросы сдачи в аренду нежилых помещений, являются: гл. 34 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96, от 30 июня 1998 г. N 685, Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду", распоряжение Министерства государственного имущества РФ от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом", распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 31 декабря 1996 г. N 1391-р, директива МО РФ от 27 марта 1993 г. N Д-23, директива заместителя МО РФ от 19 июня 1996 г. N ДЗ-15 "О страховании сдаваемых в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений в иных домах МО РФ" (с изменениями, внесенными директивой заместителя МО РФ от 18 августа 1997 г. N ДЗ-11). При заключении договора на сдачу в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью, участвуют несколько сторон. С одной стороны, это арендодатель, собственник федерального имущества в лице заместителя министра государственного имущества Российской Федерации (титулодержатель) и балансодержатель в лице командира воинской части (начальника вуза и т. д.) и, с другой стороны - арендатор - любое юридическое, физическое лицо. Особое место в договорных отношениях занимает балансодержатель. Балансодержатель - юридическое лицо, подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий орган по управлению имуществом, являющийся титулодержателем. В данном вопросе нет единого подхода, так как на практике в роли балансодержателей в большинстве случаев выступают воинские части, тогда как целесообразнее ими признавать квартирно - эксплуатационные органы министерств, т. е. держателей индивидуальных учетных карточек (технических паспортов) на объекты, передаваемые в аренду. Сдача в аренду временно пустующего казарменно - жилищного фонда и объектов специального назначения Министерства обороны РФ производится только после получения разрешения Министерства государственного имущества Российской Федерации, действующего на основе Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 1995 г. N 1190. С введением в действие части первой ГК РФ утратили силу положения ст. 3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым в качестве арендодателей при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли выступать исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь названные комитеты могут быть арендодателями лишь в отношении объектов государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий. Что может быть сдано в аренду? Объекты, находящиеся на правах хозяйственного ведения или оперативном управлении бюджетных организаций, воинских частей, учреждений и временно не используемые по прямому назначению, могут быть сданы в аренду исключительно Мингосимуществом РФ. Для оформления арендных отношений необходимо представить на согласование в Мингосимущество России проекты договоров аренды с указанием реквизитов лицевого счета Главного управления федерального казначейства Минфина России в соответствии со ст. 30 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год" от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ. До открытия указанного счета арендная плата подлежит перечислению в федеральный бюджет. Проекты договоров аренды (см. приложение 1) <*> представляются на рассмотрение в Мингосимущество России (проекты договоров рассматриваются в течение 10 дней) по согласованию с заместителем Министра обороны Российской Федерации с приложением следующих документов арендатора: нотариально заверенные копии уставных документов, копия свидетельства о регистрации, копия лицензии, копия информационного письма органов госстатистики, копия карты постановки на учет в налоговой инспекции, а также копия свидетельства балансодержателя о государственной аккредитации научной организации (указание Мингосимущества России от 28 июня 1999 г. N 7/1187). -------------------------------- <*> Приложения не приводятся.

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений, определяется Правительством РФ (см. Постановление Правительства РФ "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" от 10 февраля 1994 г. N 96). Справедливости ради необходимо признать тот факт, что бремя арендодателя несет на себе воинская часть, а значит, организация и порядок сдачи в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в оперативном управлении воинской части, передача имущества через оформление акта приема - передачи, контроль за исполнением арендатором своих обязанностей по договору, ответственность за несвоевременное предоставление арендованного имущества арендатору возлагается на командира (начальника), который, в свою очередь, путем отдачи соответствующих распоряжений своим подчиненным руководит этим процессом (см. приложение 3). Заключению договора должно предшествовать изучение учредительных документов арендатора, четкое разграничение имущественных прав на сдаваемое внаем имущество. При этом не лишним будет наличие информации о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Пренебрежение этим обстоятельством - причина многих неприятностей. Прежде чем вступить в договорные отношения с юридическим лицом, следует убедиться в том, что оно зарегистрировано в установленном законом порядке, действует в пределах своей правоспособности и имеет надлежащий юридический адрес. При подготовке договора аренды важным является определение существенных условий сделки, в первую очередь необходимо отметить следующее: предмет договора, сроки договора, обязанности сторон, арендные платежи и расчеты, ответственность сторон. Определенные особенности хозяйственного договора, его правовая природа раскрыты В. Е. Дементьевым в статье "Подготовка хозяйственного договора" (Право в Вооруженных Силах. 1998. N 5). Следует отметить, что в отношении аренды нежилых помещений нет единого мнения в применении норм права, а именно не решен вопрос: какими нормами руководствоваться в данном случае - § 1 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Общие положения об аренде" или § 4 "Аренда зданий и сооружений" данного Кодекса? Существует мнение, что понятие "здание", "строение" и т. д. определяется в зависимости от предназначения, функционального назначения объекта. Так, понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное, что исключает из этого понятия временные переносные строения облегченного типа без фундамента (павильоны, киоски, ларьки, буфеты), хотя последние можно квалифицировать понятием "нежилые помещения". Такое деление очень важно для четкого определения объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. В соответствии со ст. 131 ГК РФ такую регистрацию производят органы по управлению имуществом (Мингосимущество РФ). Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебное сооружение, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета либо только здание без вспомогательных строений под самостоятельным порядковым номером по улице, площади, переулку. И лишь после принятия зданий в эксплуатацию в связи с завершением строительства, их государственной регистрации и технической инвентаризации (постановка на баланс, отображение в инвентарных карточках учета основных средств по форме ОС-6 согласно Приказу Министерства финансов РФ от 20 июля 1998 г. N 33н) они могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений. Основными документами на объекты являются: технический паспорт, формируемый в бюро технической инвентаризации (квартирно - эксплуатационных органах), и свидетельство на право пользования земельным участком, так как согласно ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не может быть объектом аренды. Объекты, находящиеся в федеральной собственности, могут быть сданы в аренду любым юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным (зарегистрированным в Российской Федерации в установленном законодательством порядке), при этом сдача объектов в аренду не влечет передачу права собственности на него. Не могут быть сданы в аренду, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования, другие стратегические объекты и иные объекты общегосударственного или специального назначения, т. е. существуют ограничения в отношении тех видов имущества, которые изъяты из оборота согласно ст. 129 ГК РФ. Данные ограничения возможны только на основании закона (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Помимо предмета существенным условием договора является срок временного предоставления объекта (срок договора). В ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок. Согласно Порядку сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей Минобороны России, МБ России, МВД России, Железнодорожных войск, ФАПСИ России, утвержденному заместителем председателя Госкомимущества России от 28 января 1993 г., договор аренды может быть краткосрочным - сроком до 5 лет или долгосрочным - сроком свыше 5 лет. В зависимости от срока аренды возникает проблема необходимости регистрации договоров аренды. Возникает вопрос: подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок до 1 года? Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из содержания ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ вытекает, что договоры аренды подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре, а сам порядок регистрации должен быть определен законом. В данном случае - это Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует отметить, что закон регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней свел только к регистрации прав, а сделки, договоры (как правоустанавливающие документы) выделил в качестве одного из оснований такой регистрации. Ст. 26 Закона императивно закрепляет необходимость государственной регистрации права аренды зданий, сооружений, нежилых помещений независимо от срока договора. И хотя согласно нормам ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит госрегистрации в органах юстиции, текст договора как правоустанавливающего документа (ст. 4 Закона) необходимо представить в органы юстиции для госрегистрации права аренды. В этом плане не выдерживает критики и распоряжение мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ, в котором установлено требование о регистрации договоров аренды недвижимости независимо от срока, так как это требование расходится с нормами ГК РФ. Согласимся с тем, что данный договор необходимо представлять на госрегистрацию в установленном законом порядке. В этом случае согласно ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе российские и иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими на то лица. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Распоряжение Госкомимущества РФ от 28.01.1993 N 148-р "О введении в действие "Порядка сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей Министерства обороны Российской Федерации, Министерства безопасности Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, Федерального управления железнодорожных войск Российской Федерации, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации" утратило силу в связи с изданием распоряжения Мингосимущества РФ от 16.09.1998 N 1199-р "О признании утратившим силу распоряжения Госкомимущества России от 28 января 1993 г. N 148-р". ------------------------------------------------------------------ Вопрос, связанный с использованием арендной платы, представляет суть договора, а значит, третьей существенной характеристикой договора является плата за пользование имуществом. Распоряжением Госкомимущества России 1996 г. N 1268-р было определено, что арендная плата перечисляется в бюджет, тем самым отменены распоряжения Госкомимущества от 19 июля 1994 г. N 1964-р и N 2481-р, которыми было установлено, что 100% арендной платы оставалось у балансодержателей. В настоящее время размер и порядок расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом определяются (в соответствии с положениями, утвержденными местными органами власти, устанавливающими ставки арендной платы для данного региона) распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14 мая 1999 г. N 671-р. Согласно положениям данного документа величина арендной платы определяется путем деления величины расчетной арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному ЦБ РФ на 1 сентября 1998 г. (9,33 руб. за один доллар США), и арендная плата подлежит перечислению балансодержателем в федеральный бюджет на счет по учету доходов федерального бюджета. В развитие требований данного распоряжения Департаментом государственного имущества военно - промышленного комплекса и военного имущества (письмо от 28 июня 1999 г. N 7/1187) был разработан и рекомендован в качестве примерного договор на сдачу Мингосимуществом России в аренду зданий, объектов, сооружений и нежилых помещений, являющихся федеральной собственностью. Арендная плата (с января 1999 г. минимальная величина арендной платы за 1 кв. м составляет 306 руб.) производится за каждый месяц вперед, до 10-го числа оплачиваемого месяца; в случае увеличения законом размера НДС, введения других налогов на оказание услуг по сдаче в аренду арендатор вносит арендную плату с учетом ее увеличения с момента вступления в силу соответствующего законодательного акта; перерасчет арендной платы в целях приведения ее в соответствие с устанавливаемыми централизованно ценами и тарифами оформляется в случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации; отказ арендатора от приведения арендной платы в соответствие с устанавливаемыми централизовано ценами и тарифами является основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке; оплата эксплуатационных коммунальных и необходимых административно - хозяйственных услуг не включается в арендную плату и производится по отдельному договору с балансодержателем, хотя целесообразнее было бы заключение такого договора с эксплуатирующей организацией - поставщиком услуг (МЦ КЭЧ, Мосэнерго, РЭУ и т. п.); размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке досрочно в случаях централизованного изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации; уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору балансодержателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Анализ действующего законодательства позволяет выявить некоторые противоречия закону в вопросе установления арендной платы и ее использования. Так, п. 3 ст. 614 ГК РФ гласит, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, и только законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Кроме того, например, согласно п. 4 ст. 27 Федерального закона "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", п. 11 ст. 39 Федерального закона "Об образовании" средства, полученные высшим учебным заведением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса. Отдельно в отношении государственных научных организаций постановлением Правительства Российской Федерации установлено, что 70% средств, получаемых от сдачи в аренду имущества, направляются этими организациями на содержание и развитие их материально - технической базы, а оставшиеся средства перечисляются в федеральный бюджет. П. 8 Указа Президента Российской Федерации "О первоочередных мерах по реформированию Вооруженных Сил Российской Федерации и совершенствованию их структуры" 1997 г. N 725с определил, что средства, получаемые от приватизации организаций... и недвижимого имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, а также от использования имущества Вооруженных Сил Российской Федерации и оказания ими услуг на договорной основе, переводятся на специальный счет Министерства обороны Российской Федерации и используются этим министерством для финансирования мероприятий, направленных на обеспечение социальной защиты увольняемых с военной службы военнослужащих (в том числе на приобретение для них жилья), и других мероприятий, связанных с реформированием Вооруженных Сил Российской Федерации. В данной ситуации напрашивается вывод, что арендная плата может использоваться балансодержателем самостоятельно, на осуществление его уставной деятельности, если это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Не менее важное место в договоре занимает вопрос ответственности арендатора. Так, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня по 0,7% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, за невыполнение какого-либо обязательства, предусмотренного по договору, арендатор уплачивает балансодержателю неустойку в размере 5% годовой арендной платы. При этом уплата неустойки (пени), установленной договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений. За повреждение арендуемых помещений или любой их части, за исключением износа или амортизации их в процессе эксплуатации в соответствии с условиями договора, арендатор должен уплатить балансодержателю стоимость работ по восстановлению на основании финансовых документов. Дополнением к действующим правилам при заключении договоров может быть пункт о внесении страховых платежей, которые производятся арендатором (согласно директиве заместителя Министра обороны РФ 1996 г. N ДЗ-15 (с изменениями, внесенными директивой заместителя МО РФ от 18 августа 1997 г. N ДЗ-11)) в сумме и в сроки, установленные страховым договором, заключенным со страховой организацией. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, если иное не предусмотрено частью первой ГК РФ, другими законами или договором. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. По требованию одной из сторон договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной условий договора (ст. ст. 450 - 453 ГК РФ). Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды в следующих случаях: - при объявлении арендатора банкротом; - при ликвидации арендатора; - если арендатор является неплатежеспособным (неудовлетворительная структура баланса); - если на все имущество арендатора наложен арест; - если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - если арендатор существенно ухудшает имущество. Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды в следующих случаях: - если балансодержатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; - если переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены балансодержателем при заключении договора; - если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Вместе с тем арендатор в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему договору аренды обязательств по окончании действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено сторонами в суде только после получения отказа другой стороны на предложения изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в месячный срок. Расходы арендатора на капитальный ремонт помещений являются основанием для снижения арендной платы до 10% ежемесячно до полной компенсации задолженности, что оформляется дополнительным соглашением сторон. Проектно - сметная документация на капитальный ремонт разрабатывается квартирно - эксплуатационными службами с составлением описи работ и сметы. Используемые нормы, цены, тарифы, расценки и сметные коэффициенты не должны превышать применяющихся ремонтно - строительными организациями (в рамках военно - административной единицы Российской Федерации). В ходе реализации арендных отношений между арендаторами и арендодателями наиболее типичными нарушениями являются следующие: задолженность арендаторов по арендной плате; недоплаты по арендным платежам перед федеральным бюджетом со стороны арендаторов; отсутствие технической документации на нежилые помещения (вызывает затруднение в установлении площади нежилых помещений); сдача нежилых помещений с просроченными договорами аренды; неправильное применение расчетных коэффициентов при расчете арендных ставок; неперечисления арендной платы в федеральный бюджет балансодержателем в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" от 30 июня 1998 г. N 685. Вопрос, связанный с реализацией арендных отношений в Вооруженных Силах, далек от совершенства и требует приведения норм подзаконных нормативных правовых актов в соответствие с законом. Думается, что созданная Указом Президента Российской Федерации от 19 июля 1997 г. N 731 комиссия по финансовому и экономическому обеспечению военной реформы при Совете обороны Российской Федерации установит конкретный порядок перечисления арендных платежей в бюджет и процент арендной платы, который будет оставаться у балансодержателя. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Указ Президента РФ от 19.07.1997 N 731 "Об утверждении Положения о комиссии по военному строительству при Совете обороны Российской Федерации и Положения о комиссии по финансовому и экономическому обеспечению военной реформы при Совете обороны Российской Федерации" утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 03.03.1998 N 220 "О некоторых мерах по совершенствованию государственного управления в области обороны и безопасности". ------------------------------------------------------------------

Название документа