О регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключаемых на срок менее года

(Нарежный В. В., Комягин Д. Л.)

("Право и экономика", N 4, 2000)

Текст документа

О РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА,

ЗАКЛЮЧАЕМЫХ НА СРОК МЕНЕЕ ГОДА

В. В. НАРЕЖНЫЙ, Д. Л. КОМЯГИН

Нарежный Валерий Владимирович

Главный специалист Департамента налоговой политики Минфина России.

Родился 23 октября 1975 г. в г. Орджоникидзе Северо - Осетинской ССР. В 1998 г. окончил Финансовую академию при Правительстве РФ по специальности "государственные и муниципальные финансы". С 1998 г. по настоящее время работает в Департаменте налоговой политики Минфина России. Аспирант Финансовой академии при Правительстве РФ.

Автор ряда публикаций в газетах и журналах, в том числе: "Новое в исчислении налога на прибыль предприятий и организаций"; "Состав затрат на производство и реализацию продукции"; "Исчисление и уплата налога на операции с ценными бумагами" и др.

Комягин Дмитрий Львович

Заместитель начальника отдела развития системы федерального казначейства Минфина России. Специалист в области финансового права.

Родился 30 марта 1969 г. в Москве. Окончил Московскую государственную юридическую академию (МГЮА).

Действующее законодательство не дает однозначного ответа на вопрос о том, подлежат ли государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключаемые на срок менее года. В разных субъектах Российской Федерации данная проблема решается различно из-за отсутствия четкого толкования, исходящего от федеральной власти.

В Санкт - Петербурге письмом Государственной налоговой службы по Санкт - Петербургу от 9 марта 1999 г. N 02-06/3248 разъяснено, что если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее одного года, то он не подлежит государственной регистрации. Обязательным для такого договора является только соблюдение его формы, установленной гражданским законодательством. Ряд других регионов, например Московская область, напротив, требует представления на государственную регистрацию всех договоров аренды недвижимости без ограничения по срокам их действия. Распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" прямо установлена обязательная государственная регистрация договоров аренды независимо от форм собственности объекта недвижимости и сроков их действия.

Данная проблема достаточно актуальна для юридических лиц любой формы собственности, так как, в частности, необходимо выяснить, какой порядок оформления договора является надлежащим для включения затрат по арендной плате в себестоимость продукции арендатора.

Дело в том, что в соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Но действующий Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) и ГК РФ, как сказано выше, не дают ясного ответа, подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года. При этом ГК РФ регулирует вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью нормами, содержащимися в ст. 131, 164, 609 и 651, которые устанавливают следующее.

В соответствии со ст. 164 сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации. Статья 131, в свою очередь, гласит, что вещные права на недвижимые вещи, в частности интересующие нас право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, подлежат государственной регистрации, и отсылает к Закону о государственной регистрации, который устанавливает порядок регистрации. Статья 609 ГК РФ конкретизирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, но является диспозитивной, поскольку включает оговорку "если иное не установлено законом".

И наконец, ст. 651 ГК РФ без всяких оговорок устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, ГК РФ, с одной стороны, содержит группу норм, которыми устанавливается приоритет Закона о государственной регистрации при решении вопроса, какие именно сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, а с другой - устанавливает, что государственной регистрации подлежат договора аренды зданий или сооружений, только заключенные на срок не менее года.

Закон о государственной регистрации не связывает вопрос государственной регистрации со сроками заключения договора об аренде недвижимости. В соответствии со ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются все договора в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с Законом и в порядке, установленном законодательством по месту их совершения.

Важной является ст. 26 Закона, согласно которой право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. На первый взгляд теперь все ясно - поскольку "иное" установлено ст. 651 ГК РФ, то дилемма разрешается таким образом, что регистрировать надлежит только договора об аренде недвижимости, заключенные на срок более года. Однако ст. 651 действует только в отношении аренды зданий и сооружений.

Как в таком случае быть с арендой части этого здания или сооружения, например жилых либо офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т. д.?

И что подлежит государственной регистрации в случае заключения договора аренды недвижимости - право на аренду либо сам договор?

Статья 4 Закона о государственной регистрации однозначно устанавливает, что "наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда". Речь идет о такой особенности, как право следования, которое состоит в том, что при смене собственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имущество сохраняются и по отношению к новому собственнику.

Договор в качестве сделки подлежит регистрации в силу ст. 164 ГК РФ, что конкретизируется применительно к договору аренды ст. 651 ГК РФ. И если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, не будет зарегистрирован, такая сделка считается ничтожной в силу ст. 165 ГК РФ.

В том случае, когда речь идет о регистрации прав, вытекающих из договора аренды, следует применять как в силу общего принципа права, так и в силу ст. 131, 164 и 609 ГК РФ нормы специального закона. В ст. 26 Закона о государственной регистрации речь идет о том, что регистрации подлежит право аренды, которое в силу ст. 4 этого же Закона является ограничением (обременением) права на недвижимое имущество. С этой нормой корреспондирует ст. 2 Закона, в соответствии с которой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения ограничения права на недвижимое имущество. Государственная регистрация в данном случае - единственное доказательство существования признанного права (либо ограничения права).

Любопытной иллюстрацией к вышесказанному служит Закон Республики Башкортостан от 2 ноября 1998 г. N 189-з "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым "право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации прав, если иное не установлено действующим законодательством арендуемой площади". При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Итак, свидетельством о государственной регистрации прав удостоверяется именно ограничение прав на недвижимое имущество, вытекающее из соответствующего договора аренды.

Регистрация собственно договора происходит путем надлежащего заверения договора специальной регистрационной надписью (штампом). Очевидно, что для регистрации обременения недвижимого имущества арендой необходимо в качестве основания представить сам договор (ст. 17 Закона о государственной регистрации). В том случае, если речь идет о договоре аренды здания или сооружения, заключенном на срок менее года, проставления специальной регистрационной надписи на договоре в соответствии с действующим законодательством не требуется. Но здесь возникает проблема, заключающаяся в том, каким образом тогда документально подтвердить в налоговом органе необходимость отнесения затрат по аренде на себестоимость продукции (работ, услуг). Единого подхода по данному вопросу на сегодняшний день не выработано.

Необходимо отличать регистрацию ограничения прав, вытекающих из договора аренды, от регистрации договора аренды.

Все без исключения права из договора аренды, которые являются обременением прав собственности на недвижимое имущество, согласно Закону о государственной регистрации подлежат государственной регистрации. В противном случае предусмотренные ГК РФ гарантии прав титульного собственника, каковым является арендатор, например в виде сохранения права аренды при смене собственника, деяния совершены умышленно - в размере 40% неуплаченной суммы налога (сбора).

Кроме того, в отдельных случаях к организациям - налогоплательщикам могут быть применены положения ст. 120 Налогового кодекса РФ, предусматривающие в случае грубого нарушения организацией Правил учета доходов, расходов и (или) объектов налогообложения взыскание штрафа в размере 5 тыс. руб. или 15 тыс. руб. или в размере 10% от суммы неуплаченного налога, но не менее 15 тыс. руб.

При этом под грубым нарушением правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения для целей настоящей статьи Налогового кодекса РФ понимается в том числе систематическое (два и более раза в течение календарного года) несвоевременное или неправильное отражение на счетах бухгалтерского учета и в отчетности хозяйственных операций, денежных средств, материальных ценностей, нематериальных активов и финансовых вложений налогоплательщика. То есть неправомерное отнесение на себестоимость продукции (работ, услуг) затрат по договорам аренды, совершенное организацией - налогоплательщиком два и более раза в течение календарного года, может быть признано грубым нарушением правил учета расходов, и к такой организации могут применяться положения ст. 120 Налогового кодекса РФ.

Название документа