Физическое лицо в 2000 г. приобрело в собственность квартиру. В 2006 г. квартира была выведена из жилищного фонда (переведена в нежилое помещение). Вправе ли физическое лицо претендовать на имущественный вычет по НДФЛ в полной сумме, полученной от продажи данного имущества в 2007 г.?

Ответ: Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено, в частности, что при продаже налогоплательщиком квартиры, находившейся у него в собственности менее трех лет, он может уменьшать свои доходы, учитываемые при определении налоговой базы по НДФЛ, на сумму не более 1 млн руб. (имущественный налоговый вычет). Если же налогоплательщик продает иное имущество, находившееся в собственности менее трех лет, сумма имущественного вычета не может превышать 125 000 руб.

В свою очередь, если квартира или иное имущество находились в собственности налогоплательщика три года и более, то при их продаже имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи указанного имущества.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования (п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ). При этом собственник жилого помещения может перевести жилое помещение в нежилое, которое также является недвижимым имуществом (ст. 130, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Порядок такого перевода установлен гл. 3 ЖК РФ.

Возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Он состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, в том числе информацию о назначении объекта недвижимости (п. п. 2, 6 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ).

Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Федерального закона N 122-ФЗ).

Из изложенной в вопросе ситуации следует, что размеры (границы) объекта недвижимости и его собственник остались прежними, изменилось лишь назначение помещения - с жилого на нежилое.

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), лист записи об изменениях (Приложение N 9 к Правилам) используется для внесения в ЕГРП сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится, в частности, изменение назначения объекта (например, перевод жилого помещения в нежилое).

Иными словами, перевод жилого помещения в нежилое не влечет прекращения или перехода права собственности на объект недвижимости.

Учитывая изложенное, считаем, что при реализации в 2007 г. указанного недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика с 2000 г., он вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в полной сумме, полученной от продажи данного имущества.

Вопрос относительно порядка применения имущественного налогового вычета при продаже физическим лицом нежилого помещения, ранее бывшего квартирой, рассматривался также и финансовыми ведомствами. Однако в одной ситуации у налогоплательщика образовался новый объект недвижимости вследствие перехода к нему 1/2 доли квартиры (Письмо УФНС России по г. Москве от 23.03.2007 N 28-08/026279@), а в другой - в результате перепланировки двух бывших жилых квартир в одно нежилое помещение (Письмо ФНС России от 23.11.2006 N 04-2-02/699@).

В таких ситуациях нам представляется очевидным отказ в предоставлении имущественного налогового вычета в полном размере, поскольку произошло существенное изменение объектов недвижимости (в частности, изменились границы, что предполагает получение нового свидетельства о регистрации права собственности на новый объект), а реализуемые вновь созданные объекты находились в собственности физического лица менее трех лет.

Дополнительно считаем необходимым отметить, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение названного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть на сумму всех расходов, связанных с приобретением имущества (Письмо УФНС России по г. Москве от 23.03.2007 N 28-08/026279@).

С. С.Лысенко

Издательство "Главная книга"

19.09.2007