В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее

Согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.

Должен ли налогоплательщик при определении первоначальной стоимости амортизируемого имущества в целях налогового учета по налогу на прибыль выделять стоимость части земельного участка в том случае, если в договоре купли-продажи недвижимости (здания) указана единая цена, включающая цену части земельного участка?

Или же налогоплательщик вправе учесть в качестве первоначальной стоимости приобретенного здания для начисления амортизации цену, указанную в договоре, не выделяя стоимости части земельного участка?

Если цена части земельного участка должна быть выделена для целей налогового учета, то каким образом это сделать?

Ответ: Стоимость земли, если в договоре купли-продажи недвижимости указана единая цена, в целях исчисления налога на прибыль необходимо выделить из стоимости приобретенного недвижимого имущества (здания) и в расходах (при отсутствии продажи земельного участка) не учитывать. Определение стоимости земельного участка возможно с использованием услуг оценщика.

Обоснование: Согласно п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Что касается налогового законодательства, то следует обратить внимание на следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.

Следовательно, расходы на приобретение недвижимого имущества необходимо учитывать равномерно путем начисления амортизации по нему, поскольку амортизация признается в качестве расхода ежемесячно исходя из суммы начисленной амортизации, рассчитываемой в соответствии с порядком, установленным ст. ст. 259, 259.1, 259.2 и 322 НК РФ (п. 3 ст. 272 НК РФ).

Пунктом 2 ст. 256 НК РФ определено, что не подлежат амортизации земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы), а также материально-производственные запасы, товары, объекты незавершенного капитального строительства, ценные бумаги, финансовые инструменты срочных сделок (в том числе форвардные, фьючерсные контракты, опционные контракты).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от такой операции на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.

Получается, что земля не подлежит амортизации, а расходы на ее приобретение могут быть учтены только в момент ее реализации. Аналогичного мнения придерживается Минфин России в своем Письме от 28.03.2012 N 03-03-06/2/32.

Стоимость земли необходимо отделить от стоимости недвижимого имущества, и, следовательно, стоимость недвижимого имущества учитывается в расходах для целей налогообложения путем начисления амортизации, а стоимость земли учесть до момента ее реализации не удастся. Стоимость недвижимого имущества и земли может определить оценщик. Чтобы избежать расходов на оценщика, в договоре купли-продажи недвижимого имущества необходимо указать отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка.

Д. В.Осипов

Советник государственной

гражданской службы РФ

2 класса

30.10.2013