По окончании строительства организация, являющаяся участником долевого строительства жилого дома, приобрела права на жилые помещения, стоимость которых составила 30 000 000 руб. Каким образом следует заполнять счет-фактуру в случае продажи имущественных прав на эти жилые помещения риелторской фирме по цене 40 000 000 руб.?

Ответ: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Согласно п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

В силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 НК РФ, момент определения налоговой базы по НДС определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.

Пунктом 1 ст. 168 НК РФ установлено, что при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в п. п. 4 и 5 ст. 161 НК РФ) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму НДС.

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Состав показателей счета-фактуры отражается в Приложении N 1 к Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по НДС, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 914.

Таким образом, операции по передаче организацией - участником долевого строительства имущественных прав на жилое помещение другому лицу признаются объектом налогообложения по НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Указанные операции подлежат обложению НДС по налоговой ставке 18/118 исходя из разницы между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на их приобретение (п. 3 ст. 155 и п. 4 ст. 164 НК РФ).

В случае приобретения организацией имущественных прав на жилые помещения по цене 30 000 000 руб. и их реализации по цене 40 000 000 руб. налоговая база по НДС на день уступки требования риелторской фирме составит 10 000 000 руб. (40 000 000 - 30 000 000), а сумма НДС - 1 525 424 руб. (10 000 000 x 18/118) (п. 8 ст. 167 НК РФ).

В графе 9 счета-фактуры отражается стоимость всего количества переданных имущественных прав с учетом суммы НДС, т. е. 40 000 000 руб. В графе 8 отражается сумма НДС, предъявляемая риелторской фирме - покупателю имущественных прав, т. е. 1 525 424 руб., в графе 7 - налоговая ставка 18/118. В графе 5 указывается стоимость всего количества переданных имущественных прав без НДС, т. е. 38 474 576 руб. Та же сумма отражается в графе 4 "Цена (тариф) за единицу измерения".

Е. Н.Коломина

Консалтинговая группа "ИнтерСофт"

20.08.2007