В договоре аренды установлено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Как часто арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы, если договор заключен на неопределенный срок?

Ответ: Если договором аренды, заключенным на неопределенный срок, установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год.

Обоснование: Статьей 610 Гражданского кодекса РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Из этого следует, что арендодатель вправе внести в договор аренды возможность повышения размера арендной платы как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон.

При этом п. 3 ст. 614 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В связи с тем что в данном случае договором аренды установлено право арендодателя изменять размер арендной платы (в одностороннем порядке), следует учитывать Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Пункт 21 указанного Постановления разъясняет, что норма, установленная п. 3 ст. 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, при указанных обстоятельствах (договором аренды установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы) арендодатель вправе увеличивать размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год.

Дополнительно стоит учитывать, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд, на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ, отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 73).

В. Г.Хромушина

Советник отдела нормативного

и инструктивного обеспечения

Федеральная служба по надзору

в сфере образования и науки

29.10.2013