Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ: К ВОПРОСУ О СООТНОШЕНИИ ВЕЩНЫХ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ НАЧАЛ

Е. М. ДЕНИСЕВИЧ

Сложившаяся под влиянием четких, теоретических начал система вещных прав в гражданском законодательстве будет свидетельствовать о его совершенстве, и в конечном счете - его эффективности. К. П. ПОБЕДОНОСЦЕВ

Е. М. Денисевич, соискатель ученой степени кандидата юридических наук кафедры хозяйственного права Уральской государственной юридической академии.

Деление прав на вещные и обязательственные основывается на различии юридических средств достижения социальных целей. Так, потребность в жилье может быть удовлетворена как при помощи права собственности или иного вещного права, так и посредством обязательственного права, например договора найма. Однако установление ряда вещных прав на жилые помещения, помимо права собственности, создает невозможность реализации права пользования собственника. Такое вещное право может быть настолько широким, что оставляет собственнику только то, что римские юристы называли "голым правом" <*>. Неурегулированность данного вопроса нормами Гражданского кодекса РФ, неразработанность вещных прав в жилищной сфере, изменение соотношения вещных и обязательственных начал в историческо - правовой динамике требуют дальнейшего изучения этой проблемы. -------------------------------- <*> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 207.

Остановимся на некоторых наиболее часто встречающихся основаниях приобретения права пользования жилыми помещениями. Например, такое право может возникнуть в результате заключения договора социального найма (ст. 672 ГК РФ). Возникающие между сторонами обязательственные отношения опосредуют личные права нанимателя и наймодателя. Таким отношениям присуща "вещная составляющая", которая характеризует посредственное господство нанимателя над жилым помещением. Отличительная черта социального найма проявляется в том, что признаки, характеризующие вещный элемент данного правоотношения (данное право бессрочно, передается по наследству совместно проживающему члену семьи, имеет абсолютный характер защиты), наполняют обязательственные отношения, выходят за их рамки, т. е. уже само правоотношение приобретает вещный характер. Рассмотрение вещных и обязательственных начал в жилищной сфере касается и ст. 292 ГК. Гражданский кодекс за членами семьи собственника признает "право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Е. А. Суханов считает данное право обязательственным арендного типа <*>. По нашему мнению, такое определение неточно ввиду следующих моментов: во-первых, глава 18 Гражданского кодекса названа "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". А поскольку, кроме права частной собственности и прав членов семьи собственника, о каких-либо других правах в главе не упоминается, то права членов семьи и есть другие вещные права. Во-вторых, анализ норм ЖК и ГК позволяет выделить черты, характеризующие именно вещный характер данного права. Это право следования, закрепленное в п. 2 ст. 292 ГК и ч. 2 ст. 127 ЖК, а также абсолютный характер защиты данного права, вытекающий из п. 3 ст. 292 ГК. -------------------------------- <*> Гражданский кодекс РФ. Комментарий под ред. Е. А. Суханова. М., 1996. С. 306.

Поэтому представляется, что право членов семьи собственника на пользование жилым помещением следует считать вещным, не предусмотренным ст. 216 ГК. Такая точка зрения уже высказывалась в работах О. Н. Садикова <1>, Ю. К. Толстого <2>, Л. В. Щенниковой <3>. Тем не менее недостаточная правовая регламентация данного правового института не дает однозначного ответа на вопрос, является ли право членов семьи собственника на жилое помещение самостоятельным или ограниченным вещным правом. Ответ, на первый взгляд, очевиден. Члены семьи собственника обладают правом пользования жилым помещением наравне с собственником. Объем этого права, на первый взгляд, равен объему соответствующего правомочия самого собственника. А поскольку "сервитут есть право на частичное пользование вещью в строго определенном правоотношении" <4>, то право членов семьи собственника на жилое помещение представляет собой самостоятельное вещное право. Однако более детальное рассмотрение проблемы позволяет сделать иные выводы. -------------------------------- <1> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 530. <2> Гражданское право. Часть 1. Учебник под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М., С. 288. <3> Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 105. <4> Шершеневич Г. Ф. Учебник русскаго гражданскаго права. Казань, 1894. С. 231.

Во-первых, к членам семьи собственника относится достаточно ограниченный круг лиц (ст. ст. 53, 127 ЖК). Учитывая отмеченную в юридической литературе необходимость дальнейшего сужения круга членов семьи собственника <*>, можно говорить о том, что этот признак соответствует специфическим чертам личного сервитута. Во-вторых, право пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника не является бессрочным, а ограничено сроком их жизни. В-третьих, особенностью жилищного права как отрасли является то обстоятельство, что пределы осуществления права собственности ограничены целевым использованием жилья (ст. 7 ЖК), поэтому объем права собственника на пользование жилым помещением равен объему прав членов его семьи. Но необходимо учитывать тот факт, что собственник может изменить назначение помещения, перевести его в нежилое, в этом случае объем его права пользования шире того объема пользования, который предоставляется субъекту(-там) сервитутного права. -------------------------------- <*> Исрафилов И. М. Жилищные права членов семьи собственника квартиры // Государство и право. N 1. 1996. С. 27.

С учетом приведенных доводов целесообразно рассматривать право пользования жилым помещением членами семьи собственника как личный сервитут договорного типа. В связи с вышеизложенным не совсем понятной является позиция, занятая законодателем при разработке проекта Жилищного кодекса <*>. Проект ст. 85 ЖК предусматривает положение, согласно которому отчуждение жилого помещения, где проживают бывшие члены семьи собственника, возможно только при заключении с ними договора коммерческого найма жилого помещения. Однако, во-первых, обязанность бывших членов семьи собственника заключить договор коммерческого найма нарушает императивную норму ст. 421 ГК о свободе договора. А во-вторых, проживание по договору коммерческого найма нельзя признать вещным правом, т. к. оно ограничено сроком от одного до пяти лет (ст. 683 ГК), а также возможным отказом наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК). -------------------------------- <*> Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета. 1994. 8 окт.

Таким образом, в случае перехода права собственности на квартиру вещное право членов семьи собственника трансформируется в обязательственное (коммерческий наем), регламентируемое гражданским законодательством. Такая конструкция нарушает само существо вещного права. Было бы целесообразным внести изменения в проект ЖК, предусмотреть диспозитивную норму, согласно которой бывшему члену семьи собственника должна быть предоставлена свобода выбора варианта поведения: если член семьи собственника не имеет другого жилого помещения для проживания, он может реализовать такое право через договорное установление ограниченного вещного права на квартиру. Это будет соответствовать "социальной направленности" жилищного законодательства. В других случаях он сохраняет только право на коммерческий наем до 5 лет. Близкими по своей природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи собственника являются и правоотношения пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР). Сингулярный наследник приобретает право пожизненного пользования не непосредственно от наследодателя, а через наследника. Отказ как завещательное распоряжение представляет собой предложение, обращенное к разным субъектам. С одной стороны, к отказополучателю - выступить субъектом в указанных отношениях. С другой стороны, к наследнику - выполнить возложенное на него обязательство. Это позволило В. И. Серебровскому считать наследника должником, а отказополучателя - кредитором особого рода <*>. Требование отказополучателя представляет собой требование лица, "одаренного" завещателем. Поэтому его требования подлежат удовлетворению только после удовлетворения требований кредиторов наследодателя, в основе которых лежат возмездные отношения. Отношения наследника и отказополучателя приобретают обязательственный характер. Исполнение воли наследодателя по передаче жилого помещения в силу завещательного отказа влечет возникновение вещного права у отказополучателя. -------------------------------- <*> Серебровский В. И. Наследственное право. М., 1948. С. 8.

Представляется, что такое право следует признавать разновидностью вещного права - сервитутом. Категория личных сервитутов не нашла отражения в действующем законодательстве, хотя подспудно она всегда присутствовала в гражданском законодательстве. Возможность признания права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа сервитутом связана со следующими моментами: Во-первых, такой сервитут представляет собой в высшей степени личное право. Этим личный сервитут отличается от других вещных прав на чужие вещи. Смерть отказополучателя ведет к прекращению права пользования. Во-вторых, термин "habitatio", т. е. право жить в чужом доме, встречается еще в римском праве в связи с толкованием завещательных распоряжений <*>. В-третьих, сервитуты прекращаются на основании способов, которые свойственны только им. Так, они прекращаются на основании давности (по древнему римскому праву, если кто-нибудь в течение одного или двух лет не пользуется какой-либо вещью, то он утрачивает на нее право) <**>. Аналогичная норма предусмотрена ст. 1264 Проекта части третьей ГК, согласно которой отказополучатель должен воспользоваться своим правом в течение трех лет после открытия наследства <***>. -------------------------------- <*> Покровский И. А. История римского права. М., 1998. С. 335. <**> История римского права. Лекции, читанные профессором Дорном в 1876 - 1877 гг. Рукопись. Санкт - Петербург, 1877. С. 962 // Научная библиотека Института философии и права УрО РАН. <***> Проект части третьей ГК в ред. от 6 января 1999 г.

В особую группу следует выделить случаи возникновения права пользования жилым помещением в силу судебного решения. Вообще говоря, судья не может установить вещное право. Исключением выступают иски о разделе общей собственности. Так, при отсутствии возможности выделить участнику общей собственности изолированной части жилых и подсобных помещений возникает ограниченное вещное право на пользование квартирой <*>. В этом случае судья через установление сервитута налагает на одну часть жилого помещения повинность в пользу другой. -------------------------------- <*> Бюллетень Верховного суда РФ. 1998. N 6. С. 8.

При рассмотрении соотношения вещных и обязательственных начал в жилищном законодательстве нельзя не обратить внимания и на тенденцию повышения удельного веса вещно - правовых элементов в структуре обязательственных отношений. Как отмечает С. С. Алексеев, компенсируя уход вещного содержания из отношений собственности, современное обязательственное право в чем-то принимает на себя правовое опосредование вещных отношений <*>. Полагаю, что эта тенденция особенно четко нашла отражение в жилищном законодательстве. Права, возникающие из договора аренды, коммерческого найма, не могут рассматриваться как вещные. Вещный элемент данных прав проявляется в "следовании за вещью", в обременении жилых помещений. Он выступает в роли договорного стеснения права собственности, проявлением права распоряжения собственника, которое не выходит за рамки возникающих обязательств. Свойство следования за вещью, хотя и приближает права арендатора или нанимателя к вещным, но не лишает их обязательственной силы, хотя бы в силу того факта, что такое право не пользуется вещно - правовой защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК. -------------------------------- <*> Алексеев С. С. Гражданское право в современную эпоху. Екатеринбург, 1999. С. 24.

Проведенное исследование позволяет сделать вывод о целесообразности дальнейшей разработки права отказополучателя и членов семьи собственника на пользование жилым помещением в виде личного сервитута договорного типа. Обособленной группой представлены смешанные (вещно - правовые) правоотношения (социальный и коммерческий наем, аренда) с характерным для них признаком "неустойчивости". Исторический динамизм, выражающийся в принятии новых нормативных актов, будет способствовать усилению вещного или обязательственного начала, а следовательно, наполнять данные отношения различным содержанием.

Название документа