Залог отдельных видов недвижимого имущества

(Цыбуленко З.)

("Российская юстиция", N 1, 2000)

Текст документа

ЗАЛОГ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

З. ЦЫБУЛЕНКО

З. Цыбуленко, заведующий кафедрой гражданского права Саратовской государственной академии права, доктор юридических наук, профессор.

Значение Федерального закона от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в условиях рыночной экономики обусловлено тем, что такой залог является одним из самых надежных инструментов, обеспечивающих исполнение обязательств всеми участниками гражданского оборота. Во-первых, при залоге заранее выделяется конкретное недвижимое имущество, стоимость которого превышает сумму долга, что гарантирует погашение его после реализации имущества при нарушении должником обязательства; во-вторых, стороны знают об этом уже в момент возникновения обязательства; в-третьих, кредитор - залогодержатель имеет по закону право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за счет заложенного имущества за изъятиями, предусмотренными федеральными законами (ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке); в-четвертых, помимо значительной стоимости, такое имущество обычно играет важную роль в жизни залогодателя и он постарается его не потерять (земельный участок, предприятие, жилой дом, квартира, дача и т. д.).

В Законе РФ от 25 мая 1992 г. "О залоге", а также в ГК РФ залогу недвижимости уделялось мало внимания. В Законе об ипотеке залог различных видов недвижимого имущества урегулирован более обстоятельно, с учетом их специфики.

По договору ипотеки могут быть заложены: земельные участки, которые находятся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные участки личного подсобного хозяйства; участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью (ст. 62 Закона об ипотеке).

Не разрешается ипотека: земель, являющихся государственной или муниципальной собственностью; сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 64 Закона об ипотеке).

Когда договором об ипотеке не установлено иное, при залоге участка право залога на находящиеся или строящиеся на нем здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется. Если в договоре нет условия, что находящееся или строящееся на участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, должно быть заложено тому же залогодержателю, залогодатель в случае обращения взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение, а также получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению. Условия пользования ею устанавливаются по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. Залогодатель участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на таком участке, на которые согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке право залога не распространяется. Если они отчуждаются другому лицу и нет соглашения с залогодержателем об ином, это лицо приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Когда же принадлежащее залогодателю находящееся или строящееся на участке здание или сооружение заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться им, условия и последствия перехода прав на него к другим лицам определяются правилами гл. VI Закона об ипотеке.

На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется и залогодатель вправе распоряжаться ими в порядке, определенном п. 2 ст. 64 Закона об ипотеке. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной, с соблюдением закрепленных в ней условий (ст. 65 Закона об ипотеке).

При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.

Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение - копия плана участка, полученная в комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Обращение взыскания на заложенные земельные участки и их реализация имеют ряд особенностей. На участок, который приобретен при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются правила о разрешенном использовании; лицо, приобретшее участок в названном выше порядке, имеет право менять его назначение только в случаях, установленных земельным законодательством России, или в установленном им порядке; продажа или приобретение в указанном порядке заложенных участков должны производиться с соблюдением предусмотренных федеральным законом ограничений относительно круга лиц, могущих их приобретать (ст. 68 Закона об ипотеке).

В Законе об ипотеке отражены особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. По договору о залоге предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 ГК). Залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору участка, где расположено это здание, сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка или соответствующей его части.

Залог не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования участком, где расположено предприятие, здание или сооружение. В случае обращения взыскания на такие объекты лицо, приобретающее их в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Залог предприятия возможен при наличии согласия собственника имущества, входящего в состав предприятия, или уполномоченного им органа. Иначе договор ипотеки будет считаться ничтожным. Если иное не установлено договором, в состав заложенного имущества предприятия входят относящиеся к нему материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Состав имущества, относящегося к предприятию и передаваемого в залог, оценка его стоимости устанавливаются на основании полной инвентаризации. Обязательным приложением к договору в таких случаях является акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости передаваемого в залог имущества.

В Законе подчеркивается, что залогом предприятия может обеспечиваться только обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, входящего в состав предприятия, а также денежное обязательство, которое должно быть исполнено не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Если в договоре установлено, что ипотекой обеспечивается обязательство с меньшим сроком исполнения, право на обращение взыскания на такое имущество при нарушении должником обязательства возникает у залогодержателя только по истечении года после возникновения ипотеки.

Следует отметить, что Закон об ипотеке наделил залогодателя более широкими правами по распоряжению имуществом, входящим в состав заложенного предприятия, по сравнению с ГК. Согласно п. 2 ст. 346 ГК залогодатель имеет право отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом им распоряжаться только с согласия залогодержателя, если иное не установлено законом или договором. В соответствии же с п. 1 ст. 72 Закона об ипотеке залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, входящее в состав предприятия, сданного в ипотеку, и иным образом распоряжаться таким имуществом, вносить изменения в его состав, если это не приводит к снижению общей стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Однако без разрешения залогодержателя нельзя передавать в залог имущество, которое относится к предприятию, заключать сделки по отчуждению недвижимого имущества предприятия, если иное не предусмотрено договором о его залоге.

Когда залогодатель не принимает мер по сохранности заложенного имущества предприятия, неэффективно использует его, что может снизить стоимость предприятия, залогодержатель может обратиться в суд с требованием о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

На основании решения суда в порядке такого контроля залогодержатель может быть наделен правами: требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских и других отчетных документов, предварительного согласования заключения сделок по поводу имущества, относящегося к предприятию; обращаться к собственнику имущества предприятия с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании заключенных залогодателем сделок недействительными; осуществлять другие права, которые предусмотрены ипотечным контролем.

Согласно ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается без обращения в суд, а на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. В соответствии же с п. 1 ст. 73 Закона об ипотеке при нарушении залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда. Налицо расхождение. На практике следует применять норму специального закона, исходя из того, что при несовпадении общей и специальной норм должна применяться последняя, а также правил п. 2 ст. 334 ГК. При приобретении предприятия на публичных торгах права и обязанности собственника переходят к покупателю с момента государственной регистрации.

------------------------------------------------------------------

Название документа