Три физических лица - индивидуальных предпринимателя, применяющих УСН, в 2006 г. приобрели у физического лица на праве общей долевой собственности в равных долях нежилое помещение с целью использования в личных целях. В 2007 г. это помещение было продано. Какие налоги должен заплатить каждый из продавцов имущества?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: На наш взгляд, при реализации недвижимого имущества каждый из трех физических лиц полученный доход от продажи доли в нежилом помещении должен облагать налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном гл. 23 Налогового кодекса РФ, поскольку такой доход не связан с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Иными словами, считаем, что операции по реализации доли в нежилом помещении указанные лица должны учитывать как осуществляемые физическими лицами, а не индивидуальными предпринимателями.

Аналогичного, по сути, мнения придерживаются налоговые органы (см. Письма ФНС России от 23.05.2006 N 04-2-02/421@, УФНС России по г. Москве от 29.03.2005 N 18/08/3/20431, от 29.09.2001 N 09-11/44475) и арбитражные суды (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2004 N А11-8663а/2003-К2-Е-3645, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2006 N А19-25410/05-45-Ф02-999/06-С1 по делу N А19-25410/05-45, ФАС Московского округа от 22.12.2005 N КА-А41/12570-05).

Согласно абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ доход, полученный от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, является объектом налогообложения по НДФЛ.

Налоговая база в данном случае определяется как денежное выражение полученных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, ст. 220 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ (абз. 1 п. 3 ст. 210 НК РФ).

В соответствии с абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик НДФЛ имеет право на имущественный налоговый вычет в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи в том числе иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 руб.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Отметим также, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации физические лица должны уплатить НДФЛ с дохода, полученного от реализации долей в нежилом помещении. При этом каждое физическое лицо вправе уменьшить сумму облагаемого дохода на сумму имущественного вычета в размере 1/3 стоимости проданного нежилого помещения (но не более чем 1/3 от 125 000 руб.) либо уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму документально подтвержденных затрат, связанных с покупкой реализуемой доли.

Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

Из комплексного анализа положений ст. 216, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ следует, что указанные в запросе физические лица обязаны самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, и представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором продано нежилое помещение, налоговую декларацию по НДФЛ.

Форма декларации утверждена Приказом Минфина России от 23.12.2005 N 153н "Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и Порядка ее заполнения".

Следует также отметить, что поскольку операции по реализации долей в нежилом помещении не относятся к предпринимательской деятельности физических лиц, то в рассматриваемой ситуации указанные операции не облагаются НДС и ЕСН (ст. ст. 143, 235, 236 НК РФ).

А. А.Титов

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

29.06.2007