Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем <*>

Ф.В. ЦОМАРТОВА

<*> Tsomartova F.V. Principles of legal regulation of termination of contractual use of housing.

Цомартова Фатима Валерьевна, младший научный сотрудник отдела социального законодательства ИЗиСП.

Анализируются принципы правового регулирования расторжения договоров жилищного найма по инициативе наймодателя с учетом произошедших изменений в социальной сфере в целях удовлетворения жилищной потребности граждан. Особое внимание уделено принципу соблюдения баланса прав и законных интересов наймодателей и нанимателей.

Ключевые слова: принципы правового регулирования, договоры найма жилья, расторжение договоров жилищного найма, выселение.

The article is devoted to the principles of legal regulation of termination of rental contracts at the initiative of the landlord with the account of the occurring changes in social system of satisfaction of the citizen's housing needs. The author special attends a principle of balancing rights and legitimate interests of tenants and landlords.

Key words: principles of legal regulation, rental contracts, termination of rental contracts, eviction.

В общей теории права и цивилистической доктрине под принципами права принято понимать исходные, основополагающие, руководящие идеи (начала), выражающие содержание всего правового регулирования и определяющие направленность его развития <1>. Они позволяют понять юридическую сущность норм, способствуют совершенствованию правового регулирования в этой области и облегчают правоприменительную деятельность, особенно при наличии пробелов в законодательстве <2>.

<1> См., например: Алексеев С.С. Общая теория права: Курс лекций: В 2 т. М., 1981. Т. 1. С. 98; Явич Л.С. Общая теория права. Л., 1976. С. 151; Черданцев А.Ф. Теория государства и права: Учебник для вузов. М., 2001. С. 186; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1968. Т. 1. С. 24; Советское гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Грибанов, С.М. Корнеев. М., 1979. Т. 1. С. 24; Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. Красноярск, 1985. С. 7.

<2> См.: Садиков О.Н. Принципы нового гражданского законодательства СССР // Советское государство и право. 1991. N 10. С. 20.

Принципы правового регулирования могут быть как непосредственно сформулированы законом, так и следовать из смысла гражданско-правовых норм. "Необходимо признать, что основные принципы какой-либо отрасли права мы должны обнаружить в самих нормах, составляющих в совокупности данную отрасль, но если они там прямо не сформулированы, то они должны быть обнаружены из общего смысла самих правовых норм", - заметил по этому поводу С.Н. Братусь <3>.

<3> См.: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963. С. 137.

Принципы права традиционно дифференцируются на общие, межотраслевые, отраслевые и принципы отдельных правовых институтов <4>. Кроме того, доказано, что собственные правовые принципы могут иметь отдельные группы норм внутри институтов. Р.З. Лившиц и В.И. Никитинский утверждают, что нет никаких оснований считать институт самой мелкой единицей в иерархии системы права, которой присущи собственные принципы. В качестве примера авторы приводят институт трудового права, состоящий из сотни или даже тысячи норм, из числа которых можно вывести такие принципы, которые распространяются только на определенную группу норм указанного института, а не на весь институт (например, принципы регулирования совместительства, перевода на другую работу и т.д.) <5>.

<4> См., например: Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций: В 2 т. Т. 1. Свердловск, 1972. С. 105 - 106; Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. С. 262 - 263; Явич Л.С. Указ. соч. С. 155 - 156.

<5> См.: Лившиц Р.З., Никитинский В.И. Принципы советского трудового права // Советское государство и право. 1974. N 8. С. 38 - 39.

Ю.Г. Басин раскрывает природу отношений между приведенными видами правовых принципов через диалектические категории общего и особенного, целого и части <6>, рассуждая следующим образом. Праву, рассматриваемому в целом, свойственны единые принципы, определяющие качественную характеристику всей правовой системы, но не показывающие специфику отдельных отраслей. Зато эту задачу выполняют принципы каждой отдельной отрасли, производные от принципов всего права, обладающие вместе с тем известной спецификой и в полной мере отражающие качественные особенности той или иной отрасли.

<6> См.: Басин Ю.Г. Принципы советского жилищного права // Правоведение. 1961. N 4. С. 82 - 83.

Аналогичные закономерности прослеживаются и при переходе от принципов отрасли права к принципам менее крупных совокупностей норм в иерархии системы права. "Правовые институты не имеют принципов, не охватываемых в общей форме принципами отрасли права и через них - принципами всего... права в целом. С другой стороны, принципы отрасли не могут отразить специфики данного института, к тому же далеко не все принципы отрасли права имеют значение для каждого института" <7>.

<7> Там же. С. 83.

В доктрине выделяются два критерия, определяющие важность научного изучения принципов, лежащих в основе отдельных групп норм:

а) обширность круга общественных отношений, на регуляцию которого направлены нормы;

б) практическое значение этих норм.

Их использование позволяет нейтрализовать аргументы критиков о том, что такая трактовка принципов ведет к безграничному увеличению их числа, а сам феномен принципа нивелируется <8>.

<8> См.: Смирнов О.В. Соотношение норм и принципов в советском праве // Советское государство и право. 1977. N 2. С. 17.

Соответствие общественных отношений, складывающихся в связи с расторжением договоров найма жилья и выселением, приведенным критериям сомнения не вызывает. Следовательно, для наиболее полного раскрытия сущности правовой организации отношений в сфере расторжения договоров найма жилья и последующего выселения целесообразно рассматривать как принципы отрасли, непосредственно влияющие на общественные отношения данного вида, так и специальные институциональные принципы.

К исследованию принципов жилищного права обращались многие ученые <9>, обосновав и изучив при этом принципы института приватизации жилых помещений <10>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное).

КонсультантПлюс: примечание.

Статья В.Н. Литовкина "Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2010, N 1.

<9> См.: Свердлык Г.А. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и развитие принципов советского жилищного права // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1981; Он же. Принципы советского гражданского права; Басин Ю.Г. Указ. соч.; Корнеев С.М. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения // Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2007; Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. М., 2006; Седугин П.И. Жилищное право. М., 2002; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000; Он же. Концепция развития жилищного законодательства // Концепции развития российского законодательства / Под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихомирова, Ю.П. Орловского. М., 2004; Он же. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М., 2008.

<10> См.: Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 11; Свердлык Г.А., Свердлык И.Г. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. М., 2007.

Как отмечает В.Н. Литовкин, жилищное законодательство как самостоятельная комплексная отрасль российского законодательства является носителем принципов разнородных отраслей права (в основном административного и гражданского) <11>. При этом регулирование отношений договорного пользования жильем осуществляется на основе гражданско-правовых принципов.

<11> См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. С. 240.

Предлагались различные классификации принципов жилищного права. Так, Ю.Г. Басин перечисляет принцип всемерной защиты жилищных интересов съемщиков; принцип стабильности жилищных прав граждан; принцип обеспечения гражданам надлежащих санитарных и бытовых условий проживания; принцип сочетания защиты жилищных интересов съемщика с защитой интересов общества; принцип потребительского характера прав граждан на жилое помещение <12>. Ю.К. Толстой выделяет: бессрочность пользования жильем; предоставление гражданам жилых помещений, отвечающих не только санитарным и техническим требованиям, но и тому уровню благоустройства, который существует в данном населенном пункте; посемейное заселение квартир; стабильность пользования жильем; недопустимость по общему правилу ужесточения правового режима жилого помещения, предоставленного гражданину, а следовательно, ухудшения положения последнего <13>. К числу собственно жилищно-правовых принципов Г.А. Свердлык относит: гласность распределения жилых помещений; соблюдение санитарных, технических и бытовых требований, которым должны соответствовать жилые помещения; прочность правового положения нанимателей жилых помещений и членов их семей; бережное отношение субъектов жилищного права к жилым помещениям <14>. И.Б. Марткович называет сочетание личных интересов с общественными, императивность предписаний жилищных законов, равноправие граждан, нормировку распределения квартир, контроль за их использованием, стабильность и всемерную защиту жилищных прав граждан, неразрывную связь жилищных прав и обязанностей <15> и т.д.

<12> См.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 82 - 91.

<13> См.: Толстой Ю.К. Проблемы жилищного законодательства // Советское государство и право. 1987. N 11. С. 88.

<14> См.: Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. С. 123 - 130.

<15> См.: Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение: Учеб. пособие по спецкурсу. М., 1983. С. 29 - 30.

Среди всех вышеперечисленных мы выделим и сосредоточимся на анализе тех принципов, которые относительно расторжения наемных договоров и выселения расценивались в качестве определяющих либо оказывающих значительное влияние.

В.П. Грибанов, А.Ю. Кабалкин в аспекте расторжения договоров жилищного найма и выселения подчеркивали особую значимость принципа гуманности <16>. Именно он, по их мнению, предопределяет следующие особенности жилищного законодательства:

<16> См.: Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю. Жилищные права советских граждан. М., 1964. С. 74 - 75.

а) по общему правилу гражданин не может быть выселен из занимаемого помещения без предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения;

б) выселение нанимателя без предоставления ему другого жилого помещения допускается лишь в исключительных случаях, прямо предусмотренных законом, и только тогда, когда лицо своим поведением допускает существенные отклонения от общепринятых правил поведения в обществе;

в) выселение лица из занимаемого жилого помещения производится, как правило, в судебном порядке;

г) сама постановка вопроса о выселении нанимателя в ряде случаев может иметь место лишь тогда, когда в отношении его были приняты необходимые меры общественного воздействия, не давшие желаемого результата;

д) наниматель не может быть выселен за систематическую неуплату из "домов местных Советов и ведомств".

П.И. Седугин <17>, рассуждая о принципах кодификации жилищных законов, гуманистическую направленность действовавших в СССР Основ жилищного законодательства усматривал в сокращении случаев выселения граждан.

<17> См.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983. С. 28, 34.

Ю.Г. Басин <18> прежде всего отмечал принцип всемерной защиты жилищных интересов добросовестных съемщиков, который представлял собой локализацию в жилищных отношениях общего принципа всемерной защиты интересов трудящихся. Этот принцип, по мнению ученого, отражал наиболее характерную черту жилищных отношений в условиях социализма, где обеспечение граждан жильем утратило свойство коммерческой операции и где за формальным равенством контрагентов отчетливо видна всесторонняя и всемерная защита государством интересов граждан-съемщиков. Проявляется она в следующем: а) расторжение договора жилищного найма по инициативе наймодателя возможно лишь в строго ограниченных случаях, перечисленных законом; б) принудительное выселение съемщика возможно лишь при нарушении последним своих обязанностей по содержанию помещения, его оплате и т.п.; в) при выселении с предоставлением другой жилой площади правомерные интересы съемщика защищаются предоставлением новой квартиры надлежащего размера, пригодной для проживания в том же населенном пункте.

<18> См.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 83 - 85.

В литературе отмечалось, что "в советский период (начиная с 50-х годов XX в.) в СССР... торжествовал принцип стабильности жилищных прав" <19>. Этот принцип в разных вариациях (стабильности, устойчивости, прочности) упоминался рядом ученых <20>. Суть его заключалась в обеспечении постоянства в положении субъектов жилищного права, необходимость в котором обусловливалась специфическим объектом, жилым помещением и его социальным назначением <21>.

<19> Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права. М., 2008. С. 182.

<20> См.: Басин Ю.Г. Указ. соч. С. 86 - 88; Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение. С. 29; Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 88; Комаров В.Д. Жилищное право. М., 1980. С. 6.

<21> См.: Свердлык Г.А. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и развитие принципов советского жилищного права. С. 31 - 32.

В качестве наиболее яркой иллюстрации действия данного принципа приводилась, как правило, нормативная регуляция отношений по прекращению пользования наемным жильем. Так, по мнению И.Б. Мартковича, порядок прекращения правоотношений по пользованию жилым помещением только по указанным законом основаниям составляет содержание гарантии устойчивости субъективных жилищных прав <22>. Г.А. Свердлык описал область закрепления и развития указанного принципа нормативными предписаниями: о недопустимости выселения из занимаемого жилого помещения, кроме законодательно установленных случаев; об ограничении круга оснований расторжения договоров найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилья; об ограничении выселения в административном порядке <23>.

<22> См.: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990. С. 29.

<23> См.: Свердлык Г.А. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и развитие принципов советского жилищного права. С. 32.

Современная наука жилищного права переняла положения об устойчивом, стабильном пользовании жильем, модифицировав их и сохранив в качестве самостоятельного принципа <24> либо включив в содержание принципа невозможности произвольного лишения жилища <25>.

КонсультантПлюс: примечание.

<24> См.: Корнеев С.М. Указ. соч. С. 584.

<25> См.: Седугин П.И. Жилищное право. С. 37.

Непосредственно принципы, лежащие в основе регулирования расторжения договора социального найма, были выделены в качестве самостоятельной категории С.М. Корнеевым, который предложил понимать под ними ряд установленных юридических гарантий соблюдения жилищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи <26>.

КонсультантПлюс: примечание.

<26> См.: Корнеев С.М. Указ. соч. С. 584 - 585.

Среди них он выделяет следующие принципы: устойчивость права пользования жилым помещением; судебное расторжение договора социального найма; выселение нанимателя и членов его семьи при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения.

С.М. Корнеев отмечает, что первые из двух названных принципов применимы и к отношениям коммерческого найма. В качестве специального принципа регулирования расторжения договора коммерческого найма он приводит "ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон" <27>.

КонсультантПлюс: примечание.

<27> Там же. С. 602.

В предложенной С.М. Корнеевым классификации можно выделить два универсальных принципа, распространяющихся как на отношения социального, так и коммерческого найма (устойчивость права пользования жилым помещением, судебный порядок расторжения договора), и два специальных принципа (принцип предоставления выселяемым другого жилого помещения и принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм), применимых только к расторжению договора социального найма и найма жилого помещения соответственно. Такая классификация отражает единство и дифференциацию правового регулирования отношений по расторжению договорных отношений в сфере коммерческого и социального найма.

С учетом современного состояния правового регулирования отношений в сфере расторжения договоров жилищного найма по инициативе наймодателя и выселения, отражающего произошедшую смену социальной системы удовлетворения жилищной потребности граждан, можно выделить следующие принципы правового регулирования соответствующих отношений: а) соблюдение баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя; б) недопустимость произвольного лишения жилища; в) исключительный судебный порядок расторжения договора и выселения.

В.Ф. Яковлев отмечает, что принципы гражданского права в концентрированном виде отражают социально-экономическую сущность регулируемых отношений и экономической политики, осуществляемой государством применительно к этим отношениям через нормы гражданского права <28>.

<28> См.: Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. М., 2003. С. 19.

Социально-экономическая природа отношений по расторжению договоров жилищного найма характеризуется следующим. Потребность в жилище - элементарная потребность (наряду с пищей и одеждой), возникающая у человека с момента рождения, сохраняющаяся на протяжении всей жизни и носящая постоянный характер <29>. Объектом этой потребности выступает жилище, которое, будучи товаром с одной стороны, с другой стороны выступает как важнейшее социальное благо и является объектом получившего международное признание социального права человека на жилище, элементом комплексного права на достаточный жизненный уровень <30>. "Следует признать, - пишет О.С. Пчелинцев, - что обеспечение крыши над головой - такая область распределения ресурсов, в которой социальные критерии безусловно доминируют над экономическими... Только за пределами этой нормы (крыши над головой) жилье выступает как обычный частный товар, распределение которого должно диктоваться спросом и предложением" <31>.

<29> См.: Иванчук Н.В. Социологические проблемы изучения потребностей: Курс лекций. Свердловск, 1975. С. 31 - 34.

<30> Подробнее об этом см.: Путило Н.В. Социальные права граждан: история и современность. М., 2007. С. 143 - 154.

<31> Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1994. N 10. С. 11 - 12.

Дуализм характера жилья как потребительского блага обусловливает характер отношений между нанимателем и наймодателем, которые, выступая сторонами в отношениях жилищного найма, нацелены на эксплуатацию (использование потребительских качеств) жилья с разных позиций: наниматель - как блага социального, собственник - как блага экономического.

Этим же предопределена и дихотомия правового регулирования отношений по поводу жилья: оно выполняет как экономическую, так и социальную функцию, призвано не только оформить товарооборот, но и из-за остроты жилищных потребностей граждан больше, чем в других правовых областях, исходит из справедливого распределения благ, зачастую в ущерб одной из сторон. Вследствие этого возникает проблема соотношения и конкуренции прав собственности и жилищных прав, находящая преломление в отношениях по расторжению договоров жилищного найма.

Существующие правовые модели решения данной проблемы в зарубежных странах сводятся к следующим. Базовые принципы правового регулирования отношений по расторжению договоров найма жилья варьируются от превалирования защиты прав собственника над защитой прав нанимателя жилого помещения через обеспечение баланса прав наймодателя и нанимателя до всемерной защиты прав нанимателей как слабой стороны в договорах найма жилья.

Первооснова того или иного решения находится в конституционно-правовых нормах о частной собственности и свободе договора с одной стороны и защите нанимателя как более слабой стороны в договоре - с другой. И если первые получили признание в большинстве конституций мира, то последние находят свое отражение в национальных правовых системах, опираясь на различные конституционно-правовые институты.

Так, в ч. 1 ст. 109 Конституции Швейцарии защита нанимателей путем издания Союзом предписаний "против злоупотреблений при найме жилья, против произвольного установления квартирной платы, а также об оспоримости произвольных расторжений договоров жилищного найма и ограниченного сроком продления отношений жилищного найма" <32> декларируется специально.

<32> Конституции государств Европы: В 3 т. / Под общ. ред. Л.А. Окунькова. М., 2001. Т. 3. С. 556.

Ограничения права собственности в пользу жилищных прав допускает и Конституционный суд Латвии. Толкуя ст. 105 Конституции Латвии, определяющую как беспрепятственную реализацию права собственности, так и право государства ограничивать в интересах общества использование собственности, он многократно подчеркивал, что право на собственность не является абсолютным: во-первых, собственность должна служить интересам общества, во-вторых, право на собственность можно ограничить, если ограничения установлены законом, имеют легитимную цель и являются соразмерными <33>. Дефицит дешевой жилой площади на рынке, по мнению суда, является учитываемым и признаваемым фактором при оценке легитимной цели ограничений права собственности домовладельцев. Проблематичным является обеспечение кровом непосредственно небогатых нанимателей, для которых приобретение дорогого жилья невозможно. Поэтому цель ограничения прав собственности связана не с дефицитом жилой площади вообще, а скорее с недостаточной доступностью дешевых квартир. В арендных правоотношениях "удельным является статус домовладельца, возникший в публично-правовых интересах с установлением специальных границ собственности". Для предпринимательской деятельности в сфере найма жилых помещений, разумеется, характерны обычные хозяйственные риски, однако владельцам следует осознавать, что возможны и разные, более или менее интенсивно установленные законом, ограничения прав собственности <34>.

<33> См.: решения Конституционного суда Латвии от 20 мая 2002 г. по делу N 2002-01-03; от 20 мая 2002 г. по делу N 2002-01-03.

<34> См.: решение Конституционного суда Латвии от 8 марта 2006 г. по делу N 2005-16-01.

Наибольшей эквивалентности в конституционной защите прав собственников и нанимателей удалось достигнуть в Германии. Федеральный конституционный суд Германии в нескольких сотнях решений повторил правовую позицию о равенстве их охранительных статусов в смысле ч. 3 ст. 14 Основного Закона ФРГ, гарантирующей, что отчуждение собственности может производиться только законом или на основе закона, регулирующего также вид и размеры возмещения <35>. Кроме того, в решениях указывалось, что, исходя из этого же конституционного положения, императивные нормы жилищного права должны устанавливаться при учете в равной степени интересов наймодателя и нанимателя. Одностороннее предпочтение или ущемление одной из сторон несовместимо с социальной связанностью собственности, установленной п. 2 ст. 14 Основного Закона, согласно которому использование собственности должно служить одновременно благу общества <36>.

<35> См.: Sonnenschein J. Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht. NJW. 1993. S. 161.

<36> См.: BVerfGE 37, 132 - Vergleichsmiete I.

Прямо противоположное конституционное влияние на развитие нормативного упорядочения отношений по расторжению договоров найма жилья и выселению оказала интерпретация права частной собственности в решении Конституционного суда Ирландии 1981 г. <37>. Им были признаны неконституционными законодательные ограничения размера арендной платы и расторжения договоров найма по инициативе наймодателя через призму права частной собственности.

<37> См.: Blake v. Attorney General. 1982. IR 117.

Неконституционными признал законодательные ограничения свободы договора в отношениях найма жилья в части ограничения арендной платы и Конституционный трибунал Польши, мотивируя свое решение тем, что государству надлежит обеспечить справедливое равновесие между интересами арендодателей и нанимателей, а перекладывание финансовых трудностей жителей только на плечи владельцев не может считаться справедливым. Если государство считает необходимой социальную поддержку, ее, согласно правильному пониманию принципа социальной солидарности, надлежит оказывать за счет средств всего общества, т.е. государства <38>. Отмечалось и то, что законодатель изменил ситуацию, относящуюся к найму, но не изменил иные аспекты правового положения домовладельцев, чтобы компенсировать им связанные с этим убытки <39>.

<38> См.: решение Конституционного трибунала Республики Польша от 19 апреля 2005 г. по делу N K 4/05 // URL: www.trybunal.gov.pl.

<39> См.: решение Конституционного трибунала Республики Польша от 2 октября 2002 г. по делу N K 48/01 // URL: www.trybunal.gov.pl.

К аналогичным выводам пришел и Конституционный суд Чехии, признав, что недопустимо "перенесение" социальной обязанности государства на домовладельцев, уделяя внимание только финансовым интересам нанимателей <40>.

<40> См.: решение Конституционного суда Чешской Республики от 23 сентября 2004 г. по делу N IV.US 524/03 // URL: www.codices.coe.int.

В правовых позициях ЕСПЧ до сих пор не нашло закрепления право на защиту нанимателей в качестве социального права <41>. Существующая практика применения норм Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод к случаям расторжения договоров найма и выселения носит эпизодический характер и не является определяющей <42>.

<41> См.: Daugareilh I. La Convention europeenne de sauvegarde des droits de l' homme et des libertes fondamentale et la protection sociale. Revue Trimestrielle du Droit Europeen. 2001. Vol. 37. No. 1. P. 123.

<42> См.: Matscher F. Wohnrechtsfragen und Europaische Menschenrechtskonvention // Mietrecht in Europa. Manz, 1996. S. 141.

Вместе с тем ЕСПЧ высказывался в том смысле, что "в современном обществе обеспечение населения жильем является важнейшей социальной потребностью, решение жилищного вопроса не может быть целиком отдано на откуп рынку, неограниченное действие которого, особенно в ситуации трансформации экономики, способно создавать опасность нежелательных социальных последствий, а потому отражает не только частный, но и публичный интерес" <43>. В практике суда достаточной для ограничения права собственности признается "социальная защита нанимателей, которая таким образом будет способствовать экономическому благополучию государства и защите прав других лиц" <44>.

<43> Решение ЕСПЧ от 21 февраля 1986 г. по делу "Джеймс и другие против Соединенного Королевства".

<44> Решение ЕСПЧ от 21 ноября 1995 г. по делу "Велос Баретто против Португалии".

У отечественных теоретиков также отсутствует единство в вопросе соотношения права собственности и жилищных прав. Оценивая столкновение вещного права покупателя с обязательственным правом нанимателя при продаже находящейся в найме вещи, Г.Ф. Шершеневич предостерегает от распространения общего правила об отступлении последнего перед первым на отношения жилищного найма: "Жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и неимущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую" <45>.

<45> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 592.

Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, защищая спорную норму ст. 31 ЖК РФ, предусматривающую, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, настаивают на том, что право собственности является коренным правом, которое никогда в нашей стране не обеспечивалось должным образом, в отличие от жилищных прав, которые производны и, напротив, защищались достаточно эффективно. Защита носителей жилищных прав в конфликте между ними и обладателями права собственности, по их мнению, не учитывает иерархии прав, с точки зрения которой право собственности гораздо выше <46>.

<46> См.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Указ. соч. С. 182.

Противоположный взгляд на исследуемую проблему через призму конституционных принципов правового регулирования права собственности высказал Г.А. Гаджиев <47>. Изменения норм гражданского законодательства, когда путем усиления права собственности собственника квартиры практически были упразднены права пользования членов семьи прежнего собственника, он расценил как лишение последних гарантируемого Конституцией РФ права на жилище. По его мнению, посредством такого правового решения законодатель нарушил баланс между правом собственности и правом пользования. Правоприменительная система в порядке обратной связи тут же начала подавать сигналы о складывающейся ситуации <48>, под воздействием которых были приняты поправки в ЖК РФ и ГК РФ, касающиеся восстановления жилищных прав бывших членов семьи.

<47> См.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 11.

<48> Там же.

Антагонизм гуманитарных и коммерческих начал в регулировании жилищного найма подчеркивает В.Н. Литовкин, иллюстрируя его примером из постсоветского законодательства, когда Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. N 1552-1 "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР" наряду с сохранением потребительского найма жилья утверждался новый институт аренды жилья, выражавший рыночные отношения, направленный на систематическое получение прибыли от пользования жилым помещением и основывающийся на принципе свободы договора, что позволяло лицу получать жилое помещение вне установленных условий и порядка предоставления жилья. Отсутствие институциональной проработки регулирования отношений аренды жилья, в том числе в виде ограничений цены арендной платы нормативов, по его мнению, "противоречило по сути праву на жилище: на усмотрение сторон были переданы такие существенные условия, затрагивающие жизненно важные условия пользования, как изменение и расторжение договора в одностороннем порядке, жилищные права множественности лиц на стороне арендатора, т.е. то, что в договоре социального найма получило императивное решение в пользу интересов нанимателя" <49>.

<49> Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). С. 243 - 245.

Таким образом, основную задачу правового воздействия на общественные отношения в сфере расторжения договоров найма жилья можно сформулировать как обеспечение правового баланса между правами собственников и нанимателей, между экономической эффективностью и социальной справедливостью.

Подобную сбалансированность не может обеспечить ни чрезмерное регулятивное вмешательство государства, ни чрезмерность свободы договора <50>. Правовое воздействие должно в равной степени учитывать интересы наймодателя и нанимателя. Но в связи с особой значимостью таких отношений они не могут быть решены и усмотрением сторон.

<50> См.: Schafer H.B., Ott C. Die okonomische Analyse des Rechts - Irrweg oder Chance wissenschaftlicher Rechtserkenntnis. Juristenzeitung. 1988. S. 213, 222.

Принцип баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя в отношениях по расторжению договоров коммерческого и социального найма жилья является производным от отраслевого принципа равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из законодательства или существа соответствующих отношений. Закрепленный в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, он был заимствован из гражданского законодательства и означает юридическое равенство положения участников гражданско-правовых отношений в связи с удовлетворением потребности в жилье <51>. Юридическое равенство сторон не исключает необходимых изъятий в целях защиты слабой стороны в договоре. "Фактически... предоставляя слабой стороне дополнительные права и, соответственно, возлагая на ее контрагента по договору дополнительные обязанности, ГК и другие законы тем самым обеспечивают на деле равенство участников таких договорных отношений" <52>. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский на основе такого признака, как участие в соответствующих договорных обязательствах слабой стороны, в качестве которой, как правило, выступает гражданин-потребитель, выделяют группу так называемых потребительских договоров. Специфика их правового регулирования заключается в наличии правил, направленных на обеспечение защиты (в широком смысле) слабой стороны в обязательстве. Потребительский характер, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, и особую значимость удовлетворения потребности человека в жилье авторы называют важнейшими факторами, породившими другие признаки договора найма жилого помещения <53>.

<51> Подробнее см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 5 - 6; Гонгало Б.М. Указ. соч. С. 54 - 55.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное).

<52> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 641.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

<53> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2003. С. 680 - 681.

Таким образом, соблюдение принципа баланса прав и законных интересов наймодателя и нанимателя при расторжении договоров найма жилья не исключает предоставление последнему как заведомо более слабой стороне в обязательстве дополнительных правовых гарантий.

Библиографический список

Daugareilh I. La Convention europeenne de sauvegarde des droits de l' homme et des libertes fondamentale et la protection sociale. Revue Trimestrielle du Droit Europeen. 2001. Vol. 37. No. 1.

Matscher F. Wohnrechtsfragen und Europaische Menschenrechtskonvention // Mietrecht in Europa. Manz, 1996.

Schafer H.B., Ott С Die okonomische Analyse des Rechts - Irrweg oder Chance wissenschaftlicher Rechtserkenntnis. Juristenzeitung. 1988.

Sonnenschein J. Die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht. NJW. 1993.

Алексеев С.С. Общая теория права: Курс лекций: В 2 т. Т. 1. М., 1981.

Алексеев С.С. Проблемы теории права: Курс лекций: В 2 т. Т. 1. Свердловск, 1972.

Басин Ю.Г. Принципы советского жилищного права // Правоведение. 1961. N 4.

КонсультантПлюс: примечание.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2003.

КонсультантПлюс: примечание.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 1997.

Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М., 1963.

Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отношений // Проблемы теории гражданского права. М., 2006.

Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права. М., 2008.

Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. В.Ф. Яковлева. М., 2003.

Грибанов В.П., Кабалкин А.Ю. Жилищные права советских граждан. М., 1964.

Иванчук Н.В. Социологические проблемы изучения потребностей: Курс лекций. Свердловск, 1975.

Комаров В.Д. Жилищное право. М., 1980.

Конституции государств Европы: В 3 т. / Под общ. ред. Л.А. Окунькова. М., 2001. Т. 3.

КонсультантПлюс: примечание.

Корнеев С.М. Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные правоотношения // Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2007.

Лившиц Р.З., Никитинский В.И. Принципы советского трудового права // Советское государство и право. 1974. N 8.

Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000.

Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М., 2008.

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.

Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Концепции развития российского законодательства / Под ред. Т.Я. Хабриевой, Ю.А. Тихомирова, Ю.П. Орловского. М., 2004.

Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. М., 1990.

Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение: Учеб. пособие по спецкурсу. М., 1983.

Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008.

Путило Н.В. Социальные права граждан: история и современность. М., 2007.

Пчелинцев О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений // Вопросы экономики. 1994. N 10.

Садиков О.Н. Принципы нового гражданского законодательства СССР // Советское государство и право. 1991. N 10.

Свердлык Г.А. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и развитие принципов советского жилищного права // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1981.

Свердлык Г.А. Понятие принципов приватизации жилых помещений // Жилищное право. 2007. N 11.

Свердлык Г.А. Принципы советского гражданского права. Красноярск, 1985.

Свердлык Г.А., Свердлык И.Г. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации. М., 2007.

Седугин П.И. Жилищное право. М., 2002.

Седугин П.И. Право на жилище в СССР. М., 1983.

Смирнов О.В. Соотношение норм и принципов в советском праве // Советское государство и право. 1977. N 2.

Советское гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Грибанов, С.М. Корнеев. М., 1979. Т. 1.

Советское гражданское право: Учебник / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1968. Т. 1.

Толстой Ю.К. Проблемы жилищного законодательства // Советское государство и право. 1987. N 11.

Черданцев А.Ф. Теория государства и права: Учебник для вузов. М., 2001.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

Явич Л.С. Общая теория права. Л., 1976.

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем <*>