Организация применяет УСН ("доходы минус расходы"), планирует приобрести недвижимое имущество по договору участия в долевом строительстве для дальнейшей перепродажи. Окончание строительства планируется через 15 - 17 месяцев. В какой период организация сможет учесть расходы на приобретение недвижимости?

Ответ: Организация, применяющая УСН ("доходы минус расходы"), стоимость недвижимого имущества, приобретенного для перепродажи, вправе учесть в составе расходов при определении налогооблагаемой базы по УСН после государственной регистрации передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателю.

Обоснование: В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на сумму налога на добавленную стоимость по оплаченным товарам).

Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

В силу положений п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты, при этом оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.

Пунктом 1 ст. 39 НК РФ установлено, что реализацией товаров организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на товары одним лицом для другого лица, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности одним лицом для другого лица - на безвозмездной основе.

Исходя из норм Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

При этом Президиум ВАС РФ в Постановлении от 29.06.2010 N 808/10 указал, что затраты на приобретение реализованного товара учитываются налогоплательщиком при исчислении налога по упрощенной системе налогообложения после фактической передачи товара покупателю независимо от того, полностью был оплачен товар покупателем или нет.

Налогоплательщик вправе при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учесть расходы на приобретение объекта недвижимости в момент его реализации (Письма Минфина России от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 29.08.2011 N 03-11-06/2/122, от 03.11.2011 N 03-11-06/2/153), то есть после государственной регистрации передачи права собственности на данный объект недвижимости.

И. В.Разумова

ООО "ИК Ю-Софт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

24.10.2013