Аренда жилого помещения

АРЕНДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Д. Е. ПОТЯРКИН

Потяркин Денис Евгеньевич - главный юрисконсульт Управления жилищной политики Департамента муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы.

Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому. В настоящей статье рассмотрена норма, которая, как может показаться, изменила весь смысл одного из основных институтов жилищного права - аренды жилого помещения. Однако в действительности она подтвердила тенденцию развития советского и российского гражданского законодательства. Имеется в виду п. 2 ст. 671 ГК РФ, который гласит: "2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан". Речь также идет о логически связанном с ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин". На основе приведенных положений был сделан вывод о том, что "по существу, Гражданский кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и арендный или иной договор..., по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу" <*>. -------------------------------- <*> Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 1996. С. 28.

В таком же ключе рассматривалась ст. 671 ГК РФ при комментировании Гражданского кодекса. Как отмечает В. Н. Литовкин, "юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено... на условиях договора аренды" <*>. Такого же мнения придерживается и П. Седугин. Он отмечает, что согласно ГК РФ договор аренды жилого помещения "является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и (или) использование юридическим лицам" <**>. -------------------------------- <*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. О. Н. Садиков. М., 1996. С. 242. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О. Н. Садикова), включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. ------------------------------------------------------------------ <**> Седугин П. И. Жилищное право. М., 1997. С. 83.

Пожалуй, только профессор Ю. К. Толстой не стал занимать столь жесткой позиции и изложил свое видение этого вопроса следующим образом: "По договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК вроде бы может быть только юридическое лицо" <*>. Причем его сомнение в справедливости такого утверждения проявилось не только в использовании слов "вроде бы", но и в специальной оговорке о том, что "арендатором по договору может быть и гражданин" <**>. Ниже попробуем разобраться в причинах посубъектного деления обязательств по предоставлению жилых помещений в аренду и наем. -------------------------------- <*> Гражданское право: Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 1997. С. 221. <**> Там же.

На стороне арендодателя (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или самим собственником (ст. 608, 671 ГК РФ). Разница в субъектном составе проявляется на стороне арендатора (нанимателя) жилого помещения, которым должно быть только физическое лицо. Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы (ср.: гл. 27, 28 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату" (ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.). "По договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем" (абз. 1 ст. 295 ГК РСФСР 1964 г.). Вместе с тем цивилисты русской дореволюционной школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного найма, отмечали, что арендой обыкновенно назывался наем недвижимого имущества <*>, проводя тем самым деление по предмету обязательства - движимое или недвижимое имущество. -------------------------------- <*> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 260.

Советские исследователи гражданского права, в том числе Г. И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике, так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый характер" <*>. При этом не отрицался принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может быть только гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета, то здесь имеет место договор имущественного найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику данной организации, то налицо договор жилищного найма" <**>. -------------------------------- <*> Советское гражданское право / Под ред. проф. О. А. Красавчикова. Т. 2. М., 1969. С. 98. <**> Там же. С. 128.

Той же точки зрения придерживался и профессор С. М. Корнеев, утверждавший, что "если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует организация... то она является стороной по договору имущественного найма, а не жилищного найма..." <*>. Правда, позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами обязательств по цели использования жилого помещения. "Если речь идет о сдаче жилых помещений под офис, торговое предприятие и т. п., то подобные отношения регулируются правилами о договоре аренды имущества (имущественного найма). Если же жилое помещение предоставляется в пользование для удовлетворения жилищной потребности гражданина и его семьи, то налицо договор жилищного найма или жилищной аренды" <**>. -------------------------------- <*> Советское гражданское право: Учебник. Т. 2. М., 1980. С. 132. <**> Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Е. А. Суханова. М., 1993. С. 160.

Подобные суждения о возможности предоставления жилых помещений "под офис" кажутся спорными как с точки зрения нового законодательства (п. 2 ст. 288 ГК РФ), так и с позиций действовавшего на момент подготовки к изданию процитированного учебника по гражданскому праву (ст. 7 ЖК РСФСР), на страницах которого было высказано приведенное здесь мнение. Напомним: обе указанные статьи законов определяют, что жилое помещение не может быть использовано на иные, нежели проживание граждан, цели. Вместе с тем Основы гражданского законодательства Союза ССР 1991 г. содержали неоднозначную по смыслу формулировку, которая и вызвала разночтения при трактовке положений об аренде жилых помещений. Статья 85 упомянутых Основ гласит: "ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА) АРЕНДОДАТЕЛЬ (НАЙМОДАТЕЛЬ) ОБЯЗУЕТСЯ ПРЕДОСТАВИТЬ АРЕНДАТОРУ (НАНИМАТЕЛЮ) ИМУЩЕСТВО ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ЛИБО ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗА ПЛАТУ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИЛИ ИНЫХ ЦЕЛЕЙ" (выделено мною. - Д. П.). Представляется, что указанные цели арендных отношений не могут охватывать проживание граждан. При этом нельзя не прийти к более важному заключению: если следовать логике данной статьи Основ, то становится понятным выделение договора найма жилого помещения, призванного обеспечить реализацию потребности населения в жилье. Однако устранение условия, касающегося цели предоставления имущества в аренду (ст. 606 ГК РФ), вызвало необходимость выработки иного критерия для разделения арендных и наемных обязательств по предоставлению жилых помещений. Итак, с любой точки зрения, деление договоров найма и аренды жилого помещения в зависимости от преследуемой цели видится не вполне обоснованным, так как оба вида обязательств в качестве конечной цели использования жилого помещения указывают на проживание граждан. В роли альтернативного критерия был выдвинут субъектный состав правоотношений, складывающихся вокруг жилых помещений. Исходя из того, что по договору найма имущество передается в пользование, приходим к следующему заключению: поскольку жилое помещение предназначено только для проживания, то пользование жилым помещением именно юридическим лицом становится в силу этого невозможным. Помимо особенностей в субъектном составе рассматриваемых обязательств есть некоторое отличие и в содержании обоих обязательств. Оно состоит в том, что по договору аренды имущество может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), тогда как по договору найма жилого помещения последнее передается во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ). Указание на полномочие по "временному пользованию" без владения было рассчитано, как указывает Г. С. Шапкина, главным образом, на случаи аренды ЭВМ - аренды машинного времени <*>, что, естественно, не может иметь никакого практического смысла при найме жилого помещения. Получая доступ к компьютеру, арендатор фактически вступает в естественное владение. При этом пользователь компьютера не приобретает полномочий владения как составной части права собственности на данный компьютер. Очевидно, что при найме жилого помещения такой разрыв правомочий недопустим. -------------------------------- <*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. проф. О. Н. Садиков. М., 1996. С. 175. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О. Н. Садикова), включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. ------------------------------------------------------------------

Отсутствие слова "временное" при характеристике жилищного найма указывает на особенность одного вида найма жилья - договора социального найма жилого помещения, который, напомню, заключается без определения срока. Однако сегодня ни ЖК РСФСР (ст. 51), ни Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1, 13, 14) не содержат никаких указаний о сроке договора найма жилого помещения, предоставляя органам государственной власти субъектов РФ самим определять порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ). Закон г. Москвы N 6 "Основы жилищной политики в городе Москве", например, раскрывая понятие договора социального найма, по вопросу о сроке действия данного договора опять-таки отсылает к действующему законодательству (п. 1 ст. 15). Более ясная позиция зафиксирована лишь в Постановлении правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 "О порядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы", согласно которому по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (п. 3 приложения N 2 к указанному Постановлению правительства Москвы). Тем не менее срок действия рассматриваемых обязательств вряд ли может служить самостоятельным основанием для вынесения договора найма жилья за скобки общих положений об имущественном найме. И ГК РСФСР 1964 г. (ст. 278), и ныне действующий ГК РФ (п. 2 ст. 610) предусматривают возможность заключения "обычного" договора имущественного найма на неопределенный срок. Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий имущественного найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору). В свете требований к субъектному составу договора аренды и найма жилого помещения особого внимания заслуживает замена института служебного жилья институтом арендованного жилья. В качестве особенности служебного жилья можно выделить то, что оно предназначено для проживания исключительно работников определенной организации. Работники, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения <*>, вселяются в них на основании сложного юридического состава - решения местной администрации о включении жилого помещения в число служебных жилых помещений, решения администрации организации - работодателя о предоставлении своему работнику жилого помещения, выданного на его основе ордера <**> и, в конце концов, заключения договора найма (ст. 105, 106 ЖК РСФСР). -------------------------------- <*> Перечни категорий граждан, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, содержатся в многочисленных нормативных актах, принятых на основании ст. 102 ЖК РСФСР (см., например: Постановления правительства РФ от 20 февраля 1995 г. N 161 и от 6 сентября 1995 г. N 890). <**> Для г. Москвы форма ордера на служебное жилое помещение была утверждена ныне не действующим решением Исполкома Моссовета и Президиума МГСПС от 30 ноября 1984 г. N 3365. Новые формы служебных ордеров не появлялись в связи с изменением оснований предоставления служебного жилья, о чем речь пойдет ниже.

Предоставление жилых помещений "рядовым" очередникам происходит, в принципе, по той же схеме: решение органа исполнительной власти о предоставлении гражданину жилого помещения - ордер <*> - договор найма. -------------------------------- <*> Ордер в г. Москве заменен выпиской из решения органа исполнительной власти (распоряжение мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088 РМ). Данное понятие не является новым для жилищного права. Как отмечал В. Н. Литовкин, "ордер - это особая, "публичная" форма выписки из принятого компетентным органом решения..." (Советское государство и право. 1977. N 4. С. 126).

При улучшении жилищных условий граждан, состоящих на учете в жилищных органах, жилые помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда от имени соответствующего публично - правового образования. Служебные жилые помещения, напротив, предоставляются организацией, в ведении <*> которой находятся эти жилые помещения. В этих целях для организации выделяется жилье из того же государственного или муниципального жилищного фонда, тем самым формируется так называемый служебный жилой фонд. -------------------------------- <*> Понятие "в ведении" используется в Жилищном кодексе РСФСР (абз. 2 ст. 105), однако его суть в Кодексе не раскрывается. Принимая во внимание время утверждения Кодекса, которое можно охарактеризовать как время господства государственной собственности, придем к заключению о том, что понятие "в ведении" предполагало наличие имущества на балансе определенного предприятия или организации.

Учитывая, что получателем "служебного" жилья в принципе могут выступать не только унитарные предприятия, но и частные юридические лица, более логичным стало решение о передаче жилья в таких случаях по договору аренды, а не на основании административного акта. Если бы жилые помещения были приобретены организацией за счет собственных средств, то они входили бы в состав собственного (частного) имущества данного юридического лица, которое, в силу своего права собственности на них, самостоятельно определяло бы направления использования жилых помещений <*>. -------------------------------- <*> Наличие в отечественном имущественном обороте "ущербных" юридических лиц, функционирующих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, заставляет их согласовывать свои действия с собственником имущества (гл. 19 ГК РФ).

Вместе с договором аренды схема предоставления "служебного" жилья стала выглядеть следующим образом. Органом исполнительной власти принимается решение о предоставлении жилых помещений данной организации для заселения ее работниками, на основании чего с этой организацией заключается договор аренды жилого помещения <*>. Предоставление жилого помещения непосредственно гражданам оформляется, в свою очередь, уже договором субаренды (или найма жилого помещения). -------------------------------- <*> Распоряжение мэра Москвы от 29 октября 1998 г. N 1088 "Об утверждении инструкции о порядке составления и выдачи выписки из решения органа исполнительной власти на право заключения договоров найма или аренды жилых помещений" требует, чтобы при предоставлении жилых помещений в аренду, в том числе с правом выкупа, Комитетом муниципального жилья или его структурным подразделением был оформлен ордер (по новой терминологии - выписка). В то же время в тех случаях, когда арендодателем выступает не сам собственник, а иное управомоченное лицо (см., например, Постановление Правительства Москвы от 24 февраля 1998 г. N 136 "О создании муниципального унитарного предприятия города Москвы "Московский городской центр арендного жилья"), эффективность выдачи выписок может вызвать сомнения в силу того, что эта функция возложена исключительно на Комитет муниципального жилья. В подобных ситуациях более предпочтительной была бы следующая схема: решение собственника (органа исполнительной власти от его лица) - договор, заключаемый лицом, уполномоченным органом исполнительной власти.

Хотя давно высказываются мнения <*> о целесообразности сохранения института служебного жилья, есть основания предположить, что переход на арендные отношения служит первым шагом в направлении ликвидации этого института. -------------------------------- <*> См.: Богданов Е. Нужны ли служебные жилые помещения? // Хозяйство и право. 1991. N 1. С. 108.

Название документа