Документ на обладание

(Боговская К.)

("Бизнес-адвокат", N 13, 1999)

Текст документа

ДОКУМЕНТ НА ОБЛАДАНИЕ

К. БОГОВСКАЯ

К. Боговская, директор ООО "Титул - эксперт".

В N 11 "Б-А" была опубликована статья "Зарегистрируй и владей", в которой шла речь о тех требованиях, предъявляемых государственным регистратором к заявителю при регистрации прав на недвижимое имущество и о тех сложностях, которые возникают из-за необходимости толковать закон.

Чтобы решить возникшие проблемы, необходимо понимать, что подразумевается под "правоустанавливающими документами" государственным регистратором.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление о регистрации сопровождается документами, которые можно разделить на три группы:

правоустанавливающие документы;

документы об оплате государственной регистрации;

документы, удостоверяющие личность заявителя.

Лишь сформировавшаяся в последнее время региональная практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие конкретно документы признаются правоустанавливающими.

1) Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости: план земельного участка, заверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, инвентаризационные документы (технический паспорт объекта недвижимости, заверенный соответствующим Бюро технической инвентаризации).

2) Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

- решение о предоставлении земельного участка;

- акт отвода земельного участка;

- копия решения суда о правах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

- договор купли - продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

- передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли - продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

- договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату заключения договора;

- свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

- надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование;

- договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

- надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.);

- договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

- нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

- договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд) с приложением перечня этого имущества;

- акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал (уставный фонд);

- договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

- договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

- план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом (при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством);

- договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

- документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

- копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

- акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

- договор купли - продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех его долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятия как имущественный комплекс).

К документам об оплате государственной регистрации относятся любые финансовые документы (платежные поручения, расходные ордера, квитанции), подтверждающие исполнение лицом, подающим заявление на государственную регистрацию, обязательств по оплате регистрации.

В качестве документов, удостоверяющих личность ходатайствующего о регистрации лица, физические лица предъявляют документы, удостоверяющие его личность. Такими документами являются:

паспорт или документ, его заменяющий; удостоверение личности офицера Министерства обороны, Министерства внутренних дел и других воинских формирований и справка о регистрации по месту жительства (форма 33); национальный паспорт для иностранцев; удостоверение для лиц без гражданства; вид на жительство для иностранцев и лиц без гражданства.

Если заявление о государственной регистрации подается представителем юридического лица, то он обязан представить, во-первых, документы, удостоверяющие его личность (см. выше), во-вторых, доверенность, удостоверенную в соответствии с требованиями гражданского законодательства (ст. 185 ГК РФ) и, в-третьих, учредительные документы юридического лица, в отношении которого он представительствует.

По сути, на регистрирующий орган законом возлагается функция по контролю за законностью совершаемых сделок, который осуществляется путем проведения правовой экспертизы правоустанавливающих документов. Такую экспертизу осуществляет юридическое управление регистрирующего органа, положительное заключение которого является необходимым условием для регистрации права на недвижимость и сделок с ней.

Правовая экспертиза правоустанавливающих должна проходить по двум направлениям: установление подлинности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству. Согласно п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав собственности, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Законодатель не оговаривает пределов осуществления этого контроля. Поэтому в практике могут возникнуть споры, связанные с установлением пределов оценки регистрирующими органами правомочности совершаемых сделок. Например, при регистрации права собственности на объект недвижимости, регистрирующий орган придет к выводу, что право собственности продавца юридически порочно. Должен ли в этом случае регистрирующий орган отказывать в государственной регистрации по мотиву неправомочности продавца и, следовательно, по причине порока в содержании регистрируемой сделки? Представляется, что регистрирующий орган должен ограничиться только оценкой соответствия закону регистрируемой сделки и не оценивать законности права собственности продавца.

Документы, представляемые на регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Кроме того, в Законе о регистрации установлены требования к сведениям, которые должны обязательно содержаться в представляемых документах:

- описание недвижимого имущества;

- вид регистрируемого права;

- в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально заверены, скреплены печатью и иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

- план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ;

- планы иного недвижимого имущества должны быть удостоверены соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности. В этой связи законодатель установил, что наличие каких-либо дефектов в документах, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, является основанием для отказа в их приеме.

В случае, если представленные документы имеют недостатки (написаны неразборчиво, использованы сокращения в наименованиях юридических лиц, имеют подчистки либо приписки или другие исправления), регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации на основании п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", мотивируя отказ несоответствием документов, представленных на регистрацию в форме, установленной законодательством. Лицо, ходатайствующее о регистрации соответствующих прав на основании дефектных документов, имеет право обжаловать в судебном порядке действия регистрирующего органа, но это не рациональный путь, поскольку суд, придя к выводу о законности отказа, будет вынужден отказать истцу. Поэтому в том случае, если заинтересованное лицо пытается установить свое право на недвижимую вещь, имея дефектные документы, наиболее рациональным путем для него будет обращение в суд с иском о признании права собственности.

В целом разобраться в требованиях законодателя и государственного регистратора все-таки возможно, хотя и довольно сложно.

К правоустанавливающим документам относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права. То есть, если исходить из требований законодательства, тот же самый перечень оснований для регистрации, установленный ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", о котором уже говорилось выше. Если речь идет об обосновании права собственности на недвижимость, созданную в период действия современного законодательства, то особых вопросов указанный перечень не вызывает. Хотя, имеют место мелкие неувязки, как правило, заключающиеся в обычной для нас несогласованности требований различных ведомств, так или иначе учитывающих и регистрирующих права на недвижимое имущество.

Название документа

Вопрос: В соответствии с Указом Президента РФ от 24 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы" и ст. 250 ГК РФ сособственник земельной доли не вправе распорядиться и произвести ее продажу без извещения остальных участников общей долевой собственности о предстоящей продаже. Как получить отказ от преимущественного права покупки, например, от 5 тыс. человек?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: Полагаем, что документом, подтверждающим намерения сособственников приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки, может быть протокол собрания членов коллектива сельхозпредприятия с поименным указанием всех присутствующих и отсутствующих членов хозяйства. В таком случае от отсутствующих глав хозяйства нотариус может запросить отказ от преимущественного права покупки в индивидуальном порядке.

Название документа

Вопрос: На балансе муниципальной поликлиники числится нежилое помещение, которое поликлиника желает продать. Кто должен выступить продавцом по договору?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: Особенности отчуждения имущества, переданного государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, а учреждениям - на праве оперативного управления, регулируются гл. 19 ГК РФ (ст. ст. 294 - 300 ГК РФ).

Из анализа ст. 295 ГК РФ следует, что предприятие, которому имущество передано на праве хозяйственного ведения, согласно п. 2 вышеуказанной статьи неправомочно самостоятельно, без предварительного согласия собственника (в лице комитета по управлению имуществом) распоряжаться недвижимостью, в том числе продавать ее, сдавать в аренду, в залог, вносить в качестве вклада в уставный или складочный капитал общества или товарищества. Что касается движимого имущества (в том числе и денежных средств), то им предприятие распоряжается самостоятельно, если только законом либо иным правовым актом не будут предусмотрены соответствующие ограничения (абз. 2 п. 2 ст. 295 ГК РФ).

КонсультантПлюс: примечание.

В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ, а не п. 1 ст. 198 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 198 ГК РФ учреждение вообще лишено права распоряжаться, в том числе и отчуждать, закрепленное за ним имущество или имущество, получаемое по смете, если только речь не идет о денежных средствах, выделенных им по смете на определенные цели.

Таким образом, учреждение даже с согласия собственника не вправе отчуждать закрепленное за ним как движимое, так и недвижимое имущество собственника. При возникновении такой необходимости учреждение вправе просить собственника, чтобы он сам (от своего имени) произвел отчуждение принадлежащего ему имущества (предварительно сняв его с баланса учреждения либо поручив представителю учреждения произвести отчуждение по доверенности).

Если учреждение в соответствии с учредительными документами занимается деятельностью, приносящей доходы (т. е. предпринимательской), то полученные от такой деятельности средства учитываются на отдельном балансе учреждения и принадлежат ему на праве хозяйственного ведения. К этому имуществу учреждения соответственно применяются правила ст. 295 ГК РФ, т. е. оно отчуждается учреждением самостоятельно с предварительного согласия собственника.

В связи с вышеизложенным необходимо тщательно изучить учредительные документы муниципальной поликлиники и выяснить, на каком праве ей передано нежилое помещение, предусмотрено ли уставом право поликлиники заниматься приносящей доходы деятельностью. Если да, то за счет каких средств приобретено нежилое помещение.

В зависимости от вида права (хозяйственного ведения или оперативного управления) стороной в договоре выступит либо сама поликлиника, либо Комитет по управлению имуществом.

Название документа

Вопрос: Место жительства и место регистрации наследодателя не совпадают (разные населенные пункты). Какое место является местом открытия наследства?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Закон РФ от 25 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" дает более конкретное понятие места жительства - это место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды. В силу этого же Закона гражданин должен быть зарегистрирован по месту своего жительства. Следовательно, местом открытия наследства является место, где наследодатель был зарегистрирован. Если по каким-либо причинам наследодатель длительное время проживал вне постоянного места жительства, то при наличии спора вопрос о месте открытия наследства решается в судебном порядке.

Название документа

Вопрос: Когда член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование кооперативом, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе ли он распорядиться ею по своему усмотрению?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: В ст. 218 ГК РФ указано, что факт внесения полностью паевого взноса влечет переход права собственности на квартиру к членам ЖСК. При этом не имеет значения, когда выплачен паевой взнос - до 1 января 1995 г. (дата ввода в действие части первой ГК РФ) или после 1 января 1995 г. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Только после регистрации права собственности на квартиру член ЖСК может распоряжаться квартирой и совершать в отношении нее сделки.

Название документа

Вопрос: В договоре залога оценка сторонами закладываемого объекта недвижимости меньше оценки, указанной в справке БТИ. С какой стоимости взыскивать тариф?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: Пункт 3 ст. 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" (в редакции Закона от 19 июля 1997 г.) предусматривает: тариф за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, взыскивается 1,5% от суммы договора, т. е. от суммы оценки сторонами предмета договора.

Название документа

Вопрос: Можно ли расторгнуть соглашением сторон нотариально удостоверенный договор купли - продажи недвижимости?

("Российская юстиция", 1999, N 7)

Текст документа

Ответ: Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением, т. е. при исполнении сторонами обязательств, а отношения сторон прекращаются в силу закона (а не по соглашению сторон). Следовательно, соглашением сторон можно расторгнуть только договор, по которому стороны не исполнили своих обязательств, т. е. не подписали документ о передаче имущества и не произвели расчета.

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Документ на обладание