Когда имущество надежней должника

(Руднев А.)

("Бизнес-адвокат", N 7, 1999)

Текст документа

КОГДА ИМУЩЕСТВО НАДЕЖНЕЙ ДОЛЖНИКА

А. РУДНЕВ

А. Руднев, юрист.

808080. У собственника недвижимости полный набор прав: право владения, пользования, распоряжения. По доверенности можно передать от минимума прав владения и пользования до полного права распоряжения (генеральная доверенность). Можно ли передать в залог (вместо ипотеки) полное право распоряжения недвижимостью? Может ли такая сделка с имущественными правами быть зарегистрирована по Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (согласно п. 1 ст. 4, например)? Подлежит ли она обязательному нотариальному удостоверению?

777777. Можно ли в порядке обеспечения банковского кредита вместо договора залога недвижимости (ипотеки) заключить соглашение об отступном как сделку под отлагательным условием (ГК, ст. 157, п. 1), когда возникновение права Кредитора получить отступное (и, соответственно, обязанности Должника выплатить его) ставится в зависимость от неисполнения Должником своих обязательств по кредитному договору? Похоже, что такое соглашение об отступном не требует обязательного нотариального удостоверения, но подлежит обязательной государственной регистрации? Могут ли отказать в госрегистрации и почему?

По существу, Вы задаете вопросы о свободе сделок (договоров) и поименованных и непоименованных договорах. В п. 2 ст. 421 ГК РФ декларируется общий принцип современного гражданского оборота: стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем свобода договоров имеет определенные пределы, декларированные законодателем в общих чертах в п. 1 ст. 422 ГК РФ: договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Развивая эту формулу, законодатель принял ряд норм о недействительности сделок, не соответствующих закону или иным правовым актам, а также установил специальные случаи недействительности сделок, совершенных с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, мнимых и притворных.

Ограничение свободы договора преследует ряд целей. Одной из которых является защита интересов кредиторов, угроза которым может оказать и, как показывает практика, оказывает негативное влияние на экономику. С этой целью вводятся в оборот нормы залога, в том числе ипотеки, в которых законодатель заменяет доверие к лицу (должнику) на доверие к вещи. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) в соответствии с требованиями ст. ст. 160, 163, 339 ГК РФ должен быть заключен только в письменной форме, нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Требования, предъявляемые к данной модели договоров, конкретизируются в нормах Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ. В соответствии со ст. 3 Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, считаясь заключенным и вступая в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность (ст. 10 Закона). Такой договор считается ничтожным.

Право залогодержателя на имущество, заложенное по этому договору, возникает с момента заключения договора об ипотеке и считается обремененным ипотекой с момента возникновения права ипотеки, то есть с момента государственной регистрации. На основании ст. 29 Закона залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающего это право залогодателя, ничтожны. В соответствии с Законом залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Законом предусмотрены судебное и внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество. Законодатель в ст. ст. 51 - 54, 56 - 61 Закона указал судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (ст. 55 Закона) допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Таким образом, в обеспечение банковского кредита должен быть заключен письменный, нотариально удостоверенный, зарегистрированный в соответствующих государственных органах договор об ипотеке (залоге недвижимости). Какие-либо отступления от этой модели договора, в том числе заключение соглашения об отступном, как сделки под отлагательным условием, в силу ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ приведут к признанию такой сделки ничтожной.

Название документа