Физическое лицо продало квартиры, которые использовались в предпринимательской деятельности. Средства от продажи квартир поступили на счет физического лица как индивидуального предпринимателя. Индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом в виде доходов. Как следует продавцу квартир заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя?

Следует ли физическому лицу подавать декларацию о доходах (3-НДФЛ)?

Ответ: Если физическое лицо продало квартиры, которые использовались в предпринимательской деятельности, и средства от продажи квартир поступили на счет физического лица как индивидуального предпринимателя, то договоры купли-продажи следует заключать от имени индивидуального предпринимателя, при этом индивидуальный предприниматель вправе учесть доход от указанных сделок при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, и представлять декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговые органы не требуется.

Обоснование: Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 Кодекса.

Таким образом, поскольку недвижимость использовалась индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, а не по налогу на доходы физических лиц (см., например, Письма Минфина России от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15). Следует учесть, что нельзя будет воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 Кодекса.

Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное предпринимателем на деньги, полученные от предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо. В ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо говорится, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, его собственники, к которым отнесены в том числе граждане РФ.

В Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 N 09АП-10746/2011-АК поясняется, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам. Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение также в Письмах УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 N 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@.

Поэтому целесообразно в договоре купли-продажи квартир указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не запрещено ГК РФ, соответственно, денежные средства поступают на счет индивидуального предпринимателя, после чего индивидуальный предприниматель вправе учесть доход от указанной сделки при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Что же касается налога на доходы физических лиц, то в данном случае по нему базы не возникнет, а следовательно, и представлять декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговые органы не требуется.

А. С.Герасимова

РУНА

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

21.10.2013