Купля-продажа жилого помещения, обремененного правом отказополучателя

(Маркина М. В.)

("Нотариус", 2014, N 2)

Текст документа

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ОБРЕМЕНЕННОГО

ПРАВОМ ОТКАЗОПОЛУЧАТЕЛЯ

М. В. МАРКИНА

Маркина Марианна Викторовна, доцент кафедры гражданского права и процесса Института государственного управления и права Государственного университета управления, кандидат юридических наук.

В статье проводится анализ правовых норм, регулирующих отношения между наследником, отказополучателем и покупателем обремененного жилого помещения.

Ключевые слова: договор купли-продажи, жилое помещение, наследник, отказополучатель.

Sale-purchase of a living accommodation affected by the right of the legatee

M. V. Markina

Markina Marianna Viktorovna, assistant professor of the Chair of Civil Law and Procedure of the Institute of State Management and Law of State University for Management, candidate of juridical sciences.

In the article the analysis of legal norms regulating relations between the heir, ukazatelem and the buyer of the encumbered housing premises.

Key words: the contract of purchase and sale, residential premises, the heir, ukazatel.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, комнату.

Для заключения договора купли-продажи недвижимости, в частности жилых помещений, как и для любого другого договора, необходимо согласование существенных условий.

Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения как объекта недвижимости установлены в ст. 554, 555, 558 ГК РФ.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" сказано, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить (индивидуализировать) предмет договора. Для таких объектов, как здание или помещение (жилое и нежилое), бывает достаточно указать их точный адрес. Для других объектов необходимо указывать данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, - это достигается приложением к договору технического паспорта, содержащего описание объекта, его площадь, кадастровый номер и схему месторасположения. При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре договор купли-продажи считается незаключенным.

Также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным - правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению.

Следующим существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Такие лица установлены российским законодательством, и ими могут быть: арендаторы (п. 2 ст. 671 ГК); наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК); получатели ренты, проживающие в отчужденном по рентному договору жилом помещении (п. 1 ст. 586 ГК); отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК); бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Тема обременений жилого помещения довольно обширна и требует глубокого анализа и осмысления. В данной работе предлагается остановиться и заострить внимание на праве отказополучателя.

Статья 1137 ГК РФ вводит термин "завещательный отказ". Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Завещательный отказ должен быть установлен в завещании.

Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

К отношениям между отказополучателем (кредитором) и наследником, на которого возложен завещательный отказ (должником), применяются положения ГК об обязательствах.

То же право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа предоставляет ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ): гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ, гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) дает определение ограничения (обременения).

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Считаю, что описанное право пользования жилым помещением отказополучателем является обременением переданного по наследству жилого помещения.

Статья 4 Закона о регистрации перечисляет случаи обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В то же время ст. 13, п. 2, данного Закона указывает, какие лица могут инициировать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в частности на жилое помещение: государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Исходя из вышеизложенного, считаю, что формулировка п. 3 ст. 33 ЖК РФ неверна. Она звучит так, что гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу (отказополучатель), вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа, и не указывает на обязанность или отсутствие таковой у правообладателя. То есть можно подумать, что отказополучатель может потребовать регистрации своего права пользования, а может и не потребовать. При этом может сложиться такая ситуация, что отказополучатель не потребовал, а правообладатель проигнорировал обязанность регистрации данного обременения. Но Закон о регистрации обязывает произвести регистрацию обременения правом пользования отказополучателя жилым помещением, поэтому гражданин-отказополучатель не просто имеет право требовать, а обязан инициировать такую регистрацию, если собственник этого не сделал. Поэтому п. 3 ст. 33 ЖК РФ должен быть признан утратившим силу, так как он не соответствует ст. 4 и п. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Более того, такую процедуру регистрации тем более необходимо совершить незамедлительно, если жилое помещение предлагается к продаже. При отсутствии регистрации покупатель может быть введен в заблуждение.

Статья 1137 ГК РФ гласит, что при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу, право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Таким образом, новый собственник (покупатель) жилого помещения приобретает обремененную недвижимость и обязан предоставить ее в пользование отказополучателю.

Однако ни ГК РФ, ни ЖК РФ не устанавливают, какие правоотношения складываются между новым собственником жилого помещения и отказополучателем, который остается проживать в данном жилом помещении, т. е. продолжает пользоваться своим правом, и между новым собственником и продавцом данного жилого помещения уже после исполнения договора купли-продажи.

Статья 1138 ГК РФ говорит об исполнении завещательного отказа. Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя.

Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.

Если завещательный отказ возложен на нескольких наследников, такой отказ обременяет право каждого из них на наследство соразмерно его доле в наследстве.

Соответственно, можно утверждать, что если обремененное правом пользования отказополучателя жилое помещение продается, то наследник и (или) наследники обязаны оплачивать за счет полученного по наследству имущества проживание в данном жилом помещении отказополучателя. На мой взгляд, это должно быть похоже на плату за проживание по договору коммерческого найма.

Исходя из вышесказанного, считаю целесообразным и необходимым п. 2 ст. 1137 ГК РФ дополнить абзацем четвертым и изложить его в следующей редакции:

"Новый собственник имущества, обремененного правом пользования отказополучателя, и наследник, обязанный исполнить за счет принятого наследства какую-либо обязанность имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), заключают соглашение, предметом которого является обязанность наследника оплачивать право пользования отказополучателя данным имуществом за счет полученного наследства в пользу нового собственника".

Внесение данного дополнения позволит учесть права нового собственника имущества, права отказополучателей, разрешит многие неясности и, естественно, будет распространяться и на жилые помещения. Возможно, если появится такое дополнение в ГК РФ, сделок с обремененными таким образом жилыми помещениями будет больше, в силу того что субъекты не будут опасаться продавать и приобретать данные жилые помещения.

------------------------------------------------------------------

Название документа