Организация, утвердившая в учетной политике для целей налогообложения признание доходов и расходов по методу начисления, реализует объект недвижимого имущества. В каком порядке учитывается доход от его реализации при исчислении налога на прибыль? С какого момента прекращается начисление амортизации по этому объекту?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб.

Согласно п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей гл. 25 НК РФ в соответствии со ст. 271 или ст. 273 НК РФ.

В силу п. 3 ст. 271 НК РФ для доходов от реализации, если иное не предусмотрено гл. 25 НК РФ, датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно п. 21 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, начисление амортизационных отчислений по объекту основных средств начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета.

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае продажи (п. 29 названного Положения).

Таким образом, при методе начисления выручка от реализации объекта недвижимого имущества у организации-продавца признается на дату перехода права собственности к покупателю в соответствии с нормами гражданского права. А именно на день внесения соответствующей записи о праве собственности в Единый государственный реестр прав (п. 3 ст. 271 НК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ и п. 3 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ).

При этом организация-продавец вправе уменьшить доходы от такой операции на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, и в частности на расходы по оценке реализуемого имущества (пп. 1 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Начисление амортизации производится до списания объекта недвижимого имущества с бухгалтерского учета (п. 21 вышеназванного Положения). Списание объекта, выбывшего в связи с его продажей, оформляется документом по форме N ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)", утвержденной Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.

Следовательно, моментом, с которого прекращается начисление амортизации, является 1-е число месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было передано покупателю в соответствии с актом приема-передачи.

Е. Н.Коломина

Консалтинговая группа "ИнтерСофт"

27.02.2007