Недвижимость в аренде

(Град Г.)

("Бизнес-адвокат", N 3, 1999)

Текст документа

НЕДВИЖИМОСТЬ В АРЕНДЕ

Г. ГРАД

Г. Град, юрист.

163427. Требуется ли государственная регистрация договора аренды помещения, заключенного на срок менее года?

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусматривается, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом в отношении недвижимого имущества в общей части ГК РФ (п. 1 ст. 131) указано, что регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Приведенная выше норма закона применительно к регистрации не связывает вопросы реализации имущественных прав на недвижимость со сроками действия обязательств, по которым приобретаются данные права.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ не сопрягает вопрос государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним со сроками реализации прав на недвижимость и сделок с ней.

В связи с этим возникает вопрос, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды частей зданий и сооружений, заключенных заинтересованными лицами, на срок менее 1 года?

В настоящее время получает распространение следующий подход к решению данного вопроса.

Статьей 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не установлено приоритета действия норм Гражданского кодекса Российской Федерации в соотношении с данным законом. Поэтому ответить на поставленный вопрос, исходя из положений ст. 3 данного Закона, не представляется возможным.

Однако в ч. 2 ст. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" 26 января 1996 г. N 15-ФЗ специально указывается, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Следовательно, вводный Закон установил приоритет действия положений, содержащихся в Федеральном законе "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по отношению к правилам, предусматривающим порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом, действовавшим до введения в действие Федерального закона о государственной регистрации.

Как известно, договор есть двусторонняя сделка. А ст. 651 ГК РФ была введена в действие до вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат договоры аренды помещений (частей зданий и сооружений) независимо от срока действия соответствующих обязательств.

Однако предложенное решение затронутой проблемы является в корне неправильным, поскольку в самом Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 26) записано следующее:

"Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации".

Поскольку "иное установлено законодательством", в частности, п. 2 ст. 651 ГК РФ, то, следовательно, договоры аренды помещений (частей зданий и сооружений) или права, являющиеся содержанием данных договоров, государственной регистрации не подлежат, но лишь в случаях, когда указанные договоры заключаются на срок менее 1 года.

Название документа