С какой стоимости взимать тариф при удостоверении договоров залога недвижимости?

(Панина Л.)

("Российская юстиция", N 8, 1998)

Текст документа

С КАКОЙ СТОИМОСТИ ВЗИМАТЬ ТАРИФ

ПРИ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРОВ

ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ?

Л. ПАНИНА

Л. Панина, эксперт "Российской юстиции", инспектор налоговой службы 1 ранга.

В соответствии с разъяснениями Государственной налоговой службы Российской Федерации от 12 апреля 1995 г. при нотариальном удостоверении договоров залога строений, помещений и сооружений и иного недвижимого имущества, принадлежащего юридическим лицам, государственная пошлина взимается исходя из наибольшей суммы оценки этого имущества, но не ниже его балансовой стоимости, а по материальным ресурсам - не ниже их фактической себестоимости (с учетом проводимой в установленном порядке их переоценки).

При этом стоимость закладываемого имущества не может быть меньше суммы кредитного договора, так как залог представляет собой способ обеспечения обязательства.

Означает ли это, что нотариус должен взыскивать тариф с суммы кредитного договора при удостоверении договора залога в тех случаях, когда банки берут в залог имущество стоимостью меньше суммы кредита?

Возникает вопрос: что является суммой договора, с которой следует взыскивать пошлину?

Надеемся получить авторитетное заключение по затронутым вопросам.

Мурманская областная нотариальная палата

СТОИМОСТЬ ЗАЛОГА - ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН,

ЗАЛОГ УЧАСТКА - ПО НОРМАТИВНОЙ ЦЕНЕ

Вопрос, поставленный заявителями, следует рассмотреть с разных позиций, поэтому для удобства изложения разобьем его на подвопросы.

Во-первых, с какой суммы взимается государственная пошлина и в каком размере?

Договор залога (ипотеки) недвижимости рассматривается в плане применения к нему Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" и как договор, подлежащий оценке, и как договор, с которого государственная пошлина взимается как за оформление прочих юридически значимых действий, т. е. государственная пошлина взимается: 1) за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке; 2) за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и 3) за выдачу документа о государственной регистрации, что вытекает из нижеследующих норм.

В соответствии с подп. 3 п. 4 ст. 4 Закона Российской Федерации от 19 декабря 1991 г. "О государственной пошлине" (в редакции Федеральных законов от 31 декабря 1995 г., от 20 августа 1996 г., от 19 июля 1997 г.) за совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор, нотариусами, занимающимися частной практикой, или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов, за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, взыскивается государственная пошлина - 1,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда.

Согласно подп. 4 п. 7 ст. 4 этого же Закона за оформление прочих юридически значимых действий, за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации государственная пошлина взимается с граждан в двукратном размере минимального размера оплаты труда (за каждое действие), а с юридических лиц - в пятикратном размере минимального размера оплаты труда (за каждое действие).

Сумма, с которой взимается государственная пошлина по договору залога (ипотеки) недвижимости, исчисляется исходя из стоимости предмета залога (ипотеки), которая предусмотрена договором. Согласно п. 5 Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Таким образом, если в договоре залога (ипотеки) недвижимого имущества стоимость предмета залога (ипотеки) установлена ниже балансовой стоимости или ниже инвентаризационной стоимости, то государственная пошлина взимается со стоимости, определенной соглашением сторон, при этом не имеет значения несовпадение стоимостей.

Что касается утверждения в письме о том, что стоимость предмета залога не может быть меньше суммы кредитного договора, то такой вывод представляется неверным, так как:

в соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию;

согласно п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ при реализации заложенного имущества, если вырученная при этом сумма недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Как видно из вышеназванных норм, Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи, когда предмет залога (ипотеки) не покрывает требований залогодержателя, поэтому доводы о том, что стоимость предмета залога не может быть меньше суммы кредитного договора, являются неправомерными.

Разберем второй круг вопросов. Каковы правила оплаты государственной пошлины за договоры, предметом залога (ипотеки) которых выступает недвижимое имущество (например, участок земли и строение, расположенное на нем), и государственной регистрации прав на недвижимое имущество?

На основании ст. 11 Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 г. "О залоге" залог предприятия в целом или иного имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, если настоящим Законом не установлен иной порядок регистрации. Если залог имуществам подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии со ст. 15 этого Закона за регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами Российской Федерации. Заявитель предоставляет органу, осуществляющему регистрацию, доказательства уплаты государственной пошлины. При отсутствии таких доказательств заявление оставляется без движения.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 33 устанавливает, что указанный Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования, т. е. с 28 января 1998 г., так как был опубликован в "Собрании законодательства РФ" 28 июля 1997 г. N 30) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из п. 1 ст. 9 указанного Закона следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Руководствоваться - вновь подп. 4 п. 7 ст. 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" (за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации пошлина взимается за каждое действие).

С учетом изложенного за договоры, предметом залога (ипотеки) которых выступает недвижимое имущество (например, участок земли и строение, расположенное на ней), государственная пошлина оплачивается за каждый объект недвижимости (т. е. отдельно за земельный участок и отдельно за строение) в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о регистрации. Государственная регистрация прав проводится на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре.

В том случае, если предметом договора залога является только один объект недвижимости, например земельный участок, а строение, находящееся на нем, в залог (ипотеку) не передавалось, то госпошлина взимается за один объект недвижимости, который стал предметом залога (ипотеки).

И последнее. Подлежит ли оценке при уступке прав по договору о залоге предмет залога в целях уплаты с таких договоров государственной пошлины?

В соответствии со ст. 355 ГК РФ залогодержатель вправе передавать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. ст. 382 - 390 ГК РФ).

Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Согласно ст. 382 ГК РФ, которой установлены основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу:

1. Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Исходя из изложенного, при уступке прав по договору о залоге речь идет только о перемене лиц в существующем договоре о залоге, который при уступке прав является действительным, и все права и обязанности по договору о залоге сохраняются. Таким образом, при уступке прав по договору о залоге предмет договора залога не подлежит оценке, так как он уже был оценен и с этого договора взыскана государственная пошлина.

------------------------------------------------------------------

Название документа