Правовое регулирование предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

Д.С. БЛАГОСЛАВОВА

Благославова Дарья Сергеевна, аспирантка кафедры конституционного и административного права Волгоградской академии государственной службы.

В статье Д.С. Благославовой идет речь о правовом регулировании вопроса предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Автор раскрывает понятие "крестьянское (фермерское) хозяйство", детально рассматривает процедуру предоставления земельных участков для указанных целей и их дальнейшее использование с учетом норм действующего законодательства.

Ключевые слова: крестьянское (фермерское) хозяйство, земельный участок, норма, процедура, орган местного самоуправления, порядок, собственность, аренда.

The legal regulation of land lots allocation for the conduct of a peasant's (farmer's) housekeeping

D.S. Blagoslavova

Article of the post-graduate student of the Chair of Constitutional Law of Volgograd branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration D.S. Blagoslavova deals with the legal regulation of a question of land lots allocation for the conduct of a peasant's (farmer's) housekeeping. The author reveals the concept "a peasant's (farmer's) housekeeping", in details considers the procedure for granting land lots for above purposes, and their further use, taking into account norms of the current legislation.

Key words: a peasant's (farmers) housekeeping, land lot, norm, procedure, local body, order, property, rent.

Определение крестьянского (фермерского) хозяйства дано в статье 1 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <1>. Крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Крестьянское хозяйство - это форма свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды. Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство, чьи права и обязанности закреплены в статье 15 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который применяется с учетом норм земельного и гражданского законодательства.

<1> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

В статье 34 Земельного кодекса РФ установлены общие правила, определяющие порядок предоставления гражданам земельных участков в собственность или в аренду для целей, не связанных со строительством. Речь идет, в частности, о земельных участках, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, личного подсобного хозяйства и т.п.

Согласно пункту 1 ст. 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны:

- принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом;

- уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимости специальный орган;

- обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Правила предоставления земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства установлены статьей 81 ЗК РФ. Кроме того, порядок предоставления и приобретения земельного участка для ведения фермерского хозяйства предусмотрен Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 217, 218), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. ст. 3, 4, 9 и 10) <2>.

<2> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Эти общие принципы детализированы в статьях 11 - 13 главы 4 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Так, статья 11 определяет, какие именно земельные участки могут быть предоставлены и приобретены для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности такого хозяйства, - земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Любые земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности определяется по правилам статьи 12 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Граждане, решившие создать фермерское хозяйство и заинтересованные в получении участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны подать в орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти) заявление, в котором подробно указать:

- цель использования участка - например, создание фермерского хозяйства или его расширение;

- вид испрашиваемого права на фермерские земли - чаще всего в собственность или в аренду;

- условия предоставления участка в собственность - за плату (если местная администрация выставила земли крестьянско-фермерского хозяйства на продажу) или бесплатно;

- срок аренды, на который необходима земля;

- обоснование размеров участка - например, исходя из числа членов фермерского хозяйства, видов деятельности и т.п.;

- предполагаемое местоположение земельного участка.

К заявлению должно быть приложено соглашение о создании хозяйства, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (в случае создания фермерского хозяйства одним гражданином заключение такого соглашения не требуется).

После поступления в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка, оформленного в соответствии с перечисленными выше требованиями, орган местного самоуправления на основании указанного заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Совершение данных действий в месячный срок, определенный пунктом 4 ст. 34 ЗК РФ, следует рассматривать в качестве юридической обязанности соответствующего органа.

В дальнейшем заявителю на основании требований указанного пункта необходимо за свой счет обеспечить выполнение в отношении участка кадастровых работ и обратиться с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <3>. По определению статьи 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные указанным федеральным законом сведения об объекте недвижимости. В свою очередь, под кадастровым планом территории понимается тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической и текстовой формах воспроизведены запрашиваемые сведения.

<3> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В соответствии со статьей 21 Закона "О государственном кадастре недвижимости" заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. Документы могут быть представлены также в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Заявление об осуществлении государственного кадастрового учета должно быть удостоверено подписью заявителя или его представителя, засвидетельствованной в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. В этих случаях должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя (если заявление и документы представляются данным заявителем) или представителя заявителя (если заявление и документы представляются данным представителем). Если заявление и документы представляются в форме электронных документов, заявление должно быть заверено электронной цифровой подписью заявителя или его представителя. Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя документы, не установленные Законом "О государственном кадастре недвижимости". Процедура постановки на кадастровый учет и выдачи кадастрового паспорта на основании статьи 17 названного Закона осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления.

Следующим этапом процедуры предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством, является принятие решения о предоставлении его в собственность либо аренду.

В зависимости от того, в государственной или муниципальной собственности находится испрашиваемый земельный участок, решение о предоставлении его в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду заявителю принимается соответственно исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Пункт 5 ст. 34 ЗК РФ устанавливает двухнедельный срок для принятия такого решения со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка.

В решении о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность должно быть указано на возмездный или безвозмездный характер предоставления. Критерием при выборе варианта решения служат нормы предоставления земельных участков, определяемые в соответствии со статьей 33 ЗК РФ, а также применимые к конкретному случаю правила ЗК РФ, специальных федеральных законов и законов субъектов Федерации. Кроме того, следует учитывать запрет на бесплатное предоставление земельных участков в собственность иностранным гражданам и лицам без гражданства (п. 5 ст. 28 ЗК РФ). К решению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче в аренду обязательно должен прилагаться кадастровый паспорт этого участка, который вместе с копией решения указанный орган направляет заявителю.

Решение о платном предоставлении земельного участка в собственность либо о передаче земельного участка в аренду является основанием для заключения соответственно договора купли-продажи или аренды земельного участка. В соответствии с пунктом 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастрового паспорта земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 ст. 3 ЗК РФ договоры купли-продажи и аренды земельного участка совершаются по правилам гражданского законодательства. В указанных случаях применяются общие правила глав 27, 28 Гражданского кодекса РФ, определяющие понятия и условия договора, порядок его заключения, а также специальные нормы о купле-продаже (гл. 30) или аренде (гл. 34) в части, применимой к совершению данных сделок.

Когда гражданам для целей, не связанных со строительством, предоставляются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с пунктом 2 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Итак, в целом процедура предоставления земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства выглядит следующим образом.

1. Граждане, решившие создать фермерское хозяйство и заинтересованные в получении участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны подать в орган местного самоуправления (исполнительный орган государственной власти) соответствующее заявление.

2. Орган местного самоуправления на основании указанного заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

3. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.

4. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней после предоставления заявителем кадастрового паспорта принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или в аренду.

5. В течение семи дней после принятия решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления с заявителем заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства. В случае отказа органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка фермерскому хозяйству он может быть обжалован в судебном порядке.

В статье 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Однако согласно пункту 7 ст. 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Особенностью правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного участка. Согласно пункту 2 ст. 258 ГК РФ земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из него одного из его членов разделу не подлежат. Вышедший имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Из этого следует и запрет продажи крестьянским хозяйством части принадлежащего ему участка. Эти запреты, на первый взгляд, обусловлены необходимостью сохранить крестьянское хозяйство как производственную структуру. Однако в условиях, когда минимальный размер участка для крестьянского хозяйства не установлен и одновременно существуют хозяйства площадью и 10, и 500 га, трудно объяснить, почему фермер, у которого 500 га, не может часть этого участка продать постороннему лицу либо, например, передать сыну, выделяющемуся с целью создания самостоятельного крестьянского хозяйства.

Следует учесть, что даже если никакого ущерба для производственной деятельности крестьянского хозяйства от такого раздела участка не будет, его не зарегистрируют органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку нарушаются правила пункта 2 ст. 258 ГК РФ и пункта 1 ст. 9 Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Однако согласно статье 258 ГК РФ при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.

Статья 258 ГК РФ содержит отсылку к земельному законодательству, которым наряду с Гражданским кодексом надлежит руководствоваться при разделе земельного участка. Но проблема состоит в том, что земельный участок подлежит разделу далеко не во всех случаях прекращения деятельности крестьянского хозяйства. Кроме того, даже тогда, когда участок делится, ряд вопросов остается неурегулированным. В частности, представляется неясным правовой режим участков, которые образуются в результате раздела. Средний размер земельного участка в крестьянском хозяйстве на сегодняшний день - примерно 48 га, но есть и участки площадью несколько сотен гектаров. Если такой участок разделить на три или более частей (в зависимости от числа членов крестьянского хозяйства), то каково будет разрешенное использование этих участков, ведь крестьянское хозяйство свою деятельность прекратило, а для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства участки такого размера (в десятки и сотни гектаров), как правило, не выделяются. В связи с тем что бывшие члены крестьянского (фермерского) хозяйства сельскохозяйственным производством больше не занимаются, то, скорее всего, эти земельные участки будут проданы другим землепользователям. При этом раздел участка должен быть предварительно осуществлен в натуре (на местности), права каждого из бывших членов на недвижимость должны быть зарегистрированы с выдачей соответствующих документов и т.п. Все это создает никому не нужные и ничем не оправданные сложности.

Предполагается, что упростить данный порядок можно, закрепив в земельном законодательстве право бывших членов крестьянского хозяйства при прекращении его деятельности по их желанию продать весь участок как единое целое и поделить между собой вырученные средства (естественно, речь идет о продаже земельных участков, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте). Однако императивная формулировка статьи 258 ГК РФ "земельный участок... делится..." не позволяет это сделать.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В частности, собственнику земельного участка предоставлено право продавать его, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, доверительное управление, обменивать, передавать земельный участок или часть его в уставные (складочные) капиталы хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями, и т.д. Между тем имеются следующие особенности распоряжения земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, статья 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> предусматривает, что ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель запрещен. Кроме того, глава крестьянского хозяйства распоряжается земельным участком с согласия всех членов крестьянского хозяйства.

<4> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Особенности наследования и раздела земельных участков хозяйства определяются статьями 1181 и 1182 ГК РФ. Статья 1181 устанавливает, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ.

Если разделить земельный участок невозможно ввиду того, что его размер меньше минимального размера, установленного для участков крестьянских (фермерских) хозяйств, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. В данном случае речь идет о статье 1168 ГК РФ, которой предусмотрено преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства.

Статья 78 ЗК РФ конкретизирует цели использования земель сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъекты, которые вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях особенности правового режима земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяются характером деятельности соответствующего субъекта, который использует земельный участок.

Сегодня широко распространена практика использования фермерских земель в качестве площадок под жилищное строительство. Фермер, имеющий статус индивидуального предпринимателя, имеет право построить жилой дом, используя земли крестьянско-фермерского хозяйства. Осуществить куплю-продажу объекта недвижимости можно только вместе с приобретением статуса члена хозяйства. Однако собственники земельных участков в существующих и строящихся коттеджных поселках все чаще придерживаются именно такой тактики, юридически представляя собой фермерское хозяйство, но фактически являясь только собственниками загородной недвижимости в виде жилого дома с земельным участком.

Необходимо отметить, что с 1 июля 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" <5>, согласно которому, в частности, внесены изменения в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с новой редакцией указанного Закона установлено два случая принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственников в судебном порядке:

<5> СЗ РФ. 2011. N 1. Ст. 47.

1) если он используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки;

2) если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. В указанный срок не включается период, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка, который не может составлять более чем два года.

Таким образом, можно предположить, что в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" использование фермерских земель в качестве площадок под жилищное строительство приведет к их правомерному изъятию в судебном порядке.

Библиография

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ).

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457-П "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.

Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2011. N 1. Ст. 47.

Научные труды

Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Закон РФ об обороте земель сельскохозяйственного назначения невыполним на практике // Право и политика. 2003. N 6.

Анисимов А.П. К вопросу о понятии правового режима земель сельскохозяйственного назначения // Российский судья. 2004. N 7.

Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Уфа, 2003.

Чашкова С.Ю. Крестьянское (фермерское) хозяйство как субъект права и как субъект ответственности: современное положение и перспективы // Сибирский юридический вестник. 2000. N 2.