Споры о наследовании приватизируемых квартир

СПОРЫ О НАСЛЕДОВАНИИ ПРИВАТИЗИРУЕМЫХ КВАРТИР

И. ИСРАФИЛОВ

И. Исрафилов, соискатель Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

В условиях рынка возросла значимость наследования жилых помещений. Этому способствовало приобретение гражданами жилья в собственность, увеличение в последнее время объемов индивидуального жилья (по сравнению с остальными жилищными фондами), постоянно пополняющегося в рыночных условиях за счет приватизации государственного и муниципального жилья, передачи квартир в домах общественных организаций, жилищно - строительных кооперативов в собственность проживающих и членов кооперативов, а также в результате снятия всех ранее существовавших (в отношении физических лиц) ограничений по приобретению и строительству жилья. Вместе с тем заметно возросло и число возникающих на практике спорных ситуаций вокруг наследования, особенно в случаях приобретения гражданами наследуемого жилья по новым для законодательства основаниям (таким, как приватизация, переход квартир жилищно - строительных кооперативов в собственность членов кооператива и др.) из-за отсутствия в законодательстве по этому поводу определенного правового решения. Если в отношении квартир в домах жилищно - строительных кооперативов возникающие спорные ситуации связаны в основном с наступлением тех или иных сроков, определенных в законе <*>, и не обусловлены еще и дополнительным оформлением (регистрацией) права собственности его приобретателем (поскольку возникновение права собственности в этих случаях не растянуто во времени и обусловлено лишь выплатой паевого взноса за квартиру в полном объеме, с которой в силу закона и связывается момент возникновения права собственности), то применительно к приватизации жилья (приобретение жилья в домах общественного фонда) споры при наследовании в большинстве своем возникают по вопросам приобретения права собственности на наследуемое жилье самим наследодателем из-за протяженности во времени в этих случаях процедуры оформления правоустанавливающих документов. -------------------------------- <*> Об этой категории споров см. более подробно: Исрафилов И. Споры о праве собственности на кооперативную квартиру. - Российская юстиция, 1995, N 5, с. 48.

Из-за неурегулированности в законодательстве рассматриваемых вопросов попытку прокомментировать сложившуюся в судебной практике ситуацию при рассмотрении споров, связанных с наследованием приватизируемых квартир, сделал Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении N 8 от 24 августа 1993 г. "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>. Так, "если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано". -------------------------------- <*> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1993, N 11, с. 2.

Примерно аналогичную позицию в этом вопросе занял и Комитет РФ по муниципальному хозяйству в утвержденном решением коллегии N 4 от 18 ноября 1993 г. "Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*> (п. 14). Правда, с одной лишь отличительной особенностью: оговорив, что только "в случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке", названное Положение допустило возможность и "мирного" варианта разрешения спора в подобной ситуации. -------------------------------- <*> Экономика и жизнь, 1994, N 6 (в приложении "Ваш партнер", с. 22).

Но вопрос, на наш взгляд, заключается не столько в том, какое найдено решение в спорной ситуации, сколько в пока еще остающемся неопределенным порядке реализации наследниками своего права в этих случаях. И хотя Примерное положение о бесплатной приватизации допускает возможность "мирного" (несудебного) разрешения спора в рассматриваемой ситуации, на практике же этого еще не происходит по причине отсутствия конкретной формы, в которую все должно быть облечено: оформлять ли это в форме выдачи наследнику свидетельства о праве наследования и общеустановленном порядке, и если да, то на каком основании и как; если же нет, то следует ли тогда доводить "сделку" приватизации жилья до конца, но уже с наследником, заменяющим в ней умершего наследодателя, и тогда производить дооформление документов в обычном порядке путем заключения договора приватизации жилья уже с наследником или же заключить с ним новый договор приватизации и т. д. С учетом того, что требования наследников о включении приватизируемых жилых помещений, по которым правоустанавливающие документы до конца не оформлены, в наследство могут быть удовлетворены лишь при условии несоблюдения наследодателями установленных правил оформления документов по независящим от них причинам, представляется, что тут более всех изложенных вариантов подошел бы "судебный", т. е. установление права собственности наследников судебным решением в любом случае возникновения спорных ситуаций по иску как самого наследника, так и других заинтересованных в этом лиц с одновременным рассмотрением вопроса о признании действительной неоформленной в установленные сроки не по вине наследодателя сделки приватизации в соответствии со ст. 165 (п. п. 2, 3) части первой ГК РФ (ст. 47 ГК РСФСР 1964 г.). При этом судебное решение должно иметь силу правоустанавливающего документа с освобождением лиц, за которыми согласно решению суда признается право собственности, от каких-либо последующих его оформлений и выплат дополнительных пошлин кроме как при предъявлении иска. Вместе с тем и в судебной практике сложились разные подходы к разрешению спорных ситуаций. В одних случаях суды выносят решения о признании права собственности на спорные жилые помещения (квартиры) за умершими нанимателями или членами их семей, на чье имя оформлялись документы на приватизацию, в других же - о признании за наследниками права собственности на жилые помещения в порядке наследования, а в третьих случаях - о признании за наследниками права на получение жилых помещений в собственность по договору приватизации жилья, заключенному с наследодателем <*>. -------------------------------- <*> См.: Обзор судебной практики Московского городского суда "О практике применения районными народными судами г. Москвы Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Хозяйство и право, 1994, N 5, с. 90.

В обзоре судебной практики Московского городского суда решения судов в первом указанном случае комментируются как несоответствующие нормам процессуального и материального закона, так как при их вынесении не учитывалось то обстоятельство, что на момент рассмотрения дела наследодатели уже не состояли с ответчиками в правоотношениях, поскольку правоспособность первых прекратилась со смертью, а требования истцов следует рассматривать как вытекающие из наследственных правоотношений, а не из договора приватизации квартир. Другой позиции по этому вопросу придерживается судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ также в обзоре судебной практики при разъяснении рассматриваемого вопроса, где отмечается, что, решая спор о действительности конкретной сделки, суды должны применять правила ст. 47 ГК РСФСР (ныне ч. 2 ст. 165 части первой ГК РФ 1994 г.) не только тогда, когда сторона по договору уклоняется от нотариального удостоверения сделки, но и в том случае, когда сторона по договору не может участвовать в нотариальном оформлении сделки в связи со смертью <*>. Эта позиция представляется наиболее обоснованной и с правовой и с практической точек зрения. Такая постановка вопроса вовсе не означает рассмотрения спора о приватизации жилого помещения лицом, утратившим на момент разрешения спора правоспособность в связи со смертью, а лишь признается действительной сделка, совершенная еще при жизни наследодателя, но не исполненная и не оформленная надлежащим образом (в определенном порядке и в установленные сроки) не по вине наследодателя, хотя на момент рассмотрения спора судом его нет в живых и его представляют при этом наследники в качестве правопреемников. -------------------------------- <*> См.: Обзор судебной практики "Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам, изученным в Верховном Суде Российской Федерации". - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1992, N 8, с. 13.

Совершенно иная точка зрения на этот счет высказана заместителем Председателя Верховного Суда РФ В. Жуйковым, который считает, что "здесь речь идет не о переходе к наследникам права собственности на имущество, которое на момент открытия наследства уже являлось собственностью наследодателя, а о переходе права на получение в собственность квартиры, возникшее у наследодателя в силу закона", "поскольку в состав наследства входит не только имущество, принадлежащее умершему на праве собственности, но и его имущественные права и обязанности..." <*>. Из сказанного можно сделать вывод, что наследники в таком случае приобретут право собственности на спорное жилое помещение на основании нового договора приватизации жилья, заключаемого непосредственно уже с наследниками (так как речь идет о переходе по наследству имущественного права), а не на основании незавершенного оформлением (или незарегистрированного) договора приватизации жилья умершим, как в указанном третьем случае судебной практики. -------------------------------- <*> Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры. - Советская юстиция, 1993, N 15, с. 14.

По мнению В. Жуйкова, с введением бесплатной приватизации жилых помещений право нанимателя (и членов его семьи) на приватизацию занимаемого ими жилья стало по существу абсолютным, зависящим только от их воли и усмотрения, а владелец жилищного фонда обязан оформить все документы, не ставя при этом никаких условий. Но одно только это обстоятельство не может служить основанием бесспорности права наследников требовать передачи им жилых помещений в порядке приватизации в силу перехода к ним такого права по наследству. В любом случае при возникновении спора в рассматриваемых случаях вопрос этот должен быть подвергнут судебному разбирательству и решен по существу. Иначе к наследникам переходит не подтвержденное ничем, не реализованное наследодателем по тем или иным причинам (которые могут быть установлены судом) имущественное право на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации. При постановке перед судом вопроса даже в такой форме он вынужден будет выяснять, имела ли место сделка по приватизации спорного жилого помещения наследодателем, и уже исходя из решения этого вопроса определить правомочность требований наследников на право собственности на жилое помещение. Кроме того, по смыслу норм наследственного права к наследникам переходят только те имущественные права наследодателя, которые, как правило, вытекают из уже состоявшихся при жизни наследодателя сделок. В отношении же того, что по наследству переходит имущественное право на получение жилого помещения в собственность, возникшее у наследодателя в "силу закона", следует уточнить, что здесь необходимо отличать право на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации, предусмотренное законом, вообще и реализацию этого права каждым приобретателем жилья конкретно. В рассматриваемых случаях это право оставалось неосуществленным по тем или иным причинам, а в последнем - право собственности возникает не в силу прямого предписания закона, а лишь после обращения приобретателя жилья, изъявившего желание реализовать предоставленное ему законом право, и при соблюдении всех последующих требований и правил приобретения жилья. Поэтому при возникновении на практике рассматриваемых спорных ситуаций следует исходить прежде всего из выяснения вопроса, по каким причинам наследодатель не приобрел право собственности на спорное жилое помещение, которое он изъявил желание получить в собственность, и почему сделка не была доведена до конца. В остальном же все будет зависеть от того или иного решения именно этого вопроса.

------------------------------------------------------------------

Название документа