В 2014 г. налогоплательщик намеревается продать приобретенную им по нотариально удостоверенному договору купли-продажи квартиру, период нахождения которой в собственности составит менее трех лет, уменьшив доходы, полученные от продажи, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. Правомерно ли при расчете НДФЛ включить в состав названных расходов не только сумму, уплаченную первоначально при покупке квартиры, но и стоимость нотариальных услуг по удостоверению и составлению договора, по которому приобретена квартира, и удостоверению договора, по которому квартира будет продана, оплаченную непосредственно налогоплательщиком?

Ответ: Услуги нотариуса по составлению и нотариальному удостоверению договора, по которому была куплена недвижимость, непосредственно связаны с ее приобретением и уменьшают налоговую базу по НДФЛ на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ. Стоимость нотариальных услуг, которые будут оплачены при продаже квартиры в 2014 г., не связана с приобретением недвижимости и не может уменьшить налоговую базу по НДФЛ.

Обоснование: С 01.01.2014 согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации") вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом НК РФ не устанавливает конкретного перечня затрат, которые учитываются в составе названных расходов.

Согласно ст. ст. 131 и 164 Гражданского кодекса РФ сделки, связанные с возникновением, переходом и прекращением вещных прав на недвижимое имущество, а также иные права на недвижимость в случаях, предусмотренных законом, подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Кроме того, ст. 550 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, приобретение и реализация недвижимости осуществляются только при наличии составленного надлежащим образом письменного договора купли-продажи, а услуги нотариуса по составлению и удостоверению договора, по которому покупалась недвижимость, непосредственно связаны с ее приобретением и уменьшают налоговую базу по НДФЛ на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (см. также Письмо Минфина России от 28.04.2011 N 03-04-05/3-311).

Услуги нотариуса по составлению и нотариальному удостоверению договора, по которому квартира будет продаваться, не связаны с приобретением налогоплательщиком недвижимости и не могут уменьшать налоговую базу по НДФЛ в 2014 г. исходя из новой редакции ст. 220 НК РФ.

Следует отметить, что согласно действующей в настоящее время редакции ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры в сумме 1 000 000 руб. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Поэтому в случае наличия у налогоплательщика намерения продать квартиру в 2013 г. расходы на оплату услуг нотариуса как в связи с покупкой, так и в связи с продажей квартиры можно признать в составе фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода от продажи квартиры.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

09.10.2013