Организация заключила договор аренды офиса с физическим лицом. Можно ли сумму арендной платы учитывать при исчислении налога на прибыль, если физическое лицо приобрело офис по договору долевого участия в строительстве, но право собственности на объект недвижимости еще не зарегистрировано?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288, договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий в своем тексте указаний на наличие у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход.

Однако, по нашему мнению, такая позиция не является бесспорной по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

При рассмотрении дел о признании договоров аренды недействительными и применении последствий недействительных сделок в виде взысканий в пользу арендаторов перечисленной по ничтожному договору арендной платы некоторые арбитражные суды указывают на то, что арендная плата, которую арендатор уплатил арендодателю по ничтожному договору, является формой оплаты за фактическое пользование переданным в аренду имуществом независимо от того, что договор признан недействительным (см. подробнее Постановления ФАС Московского округа от 20.01.2005, 24.01.2005 N КГ-А40/12160-04, ФАС Поволжского округа от 01.03.2005 N А55-6365/04-38, ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2002 N А56-21527/02).

Таким образом, проанализировав указанные судебные решения, можно сделать вывод о том, что сторона, фактически использующая имущество, обязана уплатить сумму за пользование имуществом независимо от того, надлежащим образом заключен договор аренды или нет, является он ничтожным или нет.

Кроме того, по нашему мнению, факт признания договора недействительным не влияет на налоговые последствия, так как гражданско-правовые последствия недействительности сделки неприменимы к налоговым отношениям (п. 3 ст. 2 ГК РФ). В свою очередь, налоговое законодательство не содержит норм, регламентирующих налоговые последствия признания сделки недействительной.

С учетом вышеизложенного считаем, что в рассматриваемой ситуации факт отсутствия у физического лица права собственности на передаваемый в аренду объект недвижимости не является препятствием для включения организацией сумм арендных платежей в состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 25 НК РФ.

Как видим, вопрос может быть спорным. Поэтому предлагаем организации принять решение самостоятельно с учетом фактических обстоятельств, которые у нее сложились. Считаем уместным напомнить налогоплательщику о том, что он вправе обжаловать акты налоговых органов и действия или бездействие их должностных лиц в вышестоящий налоговый орган или в суд, если считает, что они нарушают его права (ст. ст. 137, 138 НК РФ).

Возможно, организации окажется полезным ознакомиться с Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17.02.2003 N А43-7255/02-9-352.

Т. П.Тойменцева

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

17.07.2006