ООО с согласия арендодателя осуществило неотделимые улучшения арендуемого здания. Стоимость неотделимых улучшений не возмещается арендодателем. Здание фактически уже используется, хотя разрешение на ввод его в эксплуатацию еще не получено. Можно ли арендатору применить амортизационную премию по неотделимым улучшениям арендованного здания?

Ответ: ООО, которое с согласия арендодателя осуществило неотделимые улучшения арендуемого здания, не возмещаемые арендодателем, вправе применить амортизационную премию по указанным неотделимым улучшениям, несмотря на то, что здание используется, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено. Данная позиция находит подтверждение в арбитражной практике. Однако Минфин России неоднократно указывал, что правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются.

Обоснование: Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Это разрешение выдается при наличии документов, перечисленных в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

На основании п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ амортизируемым имуществом признаются, в частности, и капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

В силу п. 9 ст. 258 НК РФ налогоплательщик имеет право включить в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов (или не более 30 процентов - в отношении основных средств, относящихся к третьей - седьмой амортизационным группам) первоначальной стоимости основных средств (за исключением основных средств, полученных безвозмездно), а также не более 10 процентов (не более 30 процентов - в отношении основных средств, относящихся к третьей - седьмой амортизационным группам) расходов, которые понесены в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации основных средств и суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ.

Согласно арбитражной практике в отношении улучшений в арендованное имущество арендатор может применить амортизационную премию (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 по делу N А74-956/2011).

При этом в нормах НК РФ нет такого условия применения для списания амортизационной премии, как наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2013 N А40-2055/12-20-9).

Однако Минфин России придерживается позиции, согласно которой, учитывая, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного имущества и не остаются на балансе у арендатора, а также принимая во внимание, что для капитальных вложений в арендованные объекты основных средств установлен особый порядок начисления амортизации, предусмотренный ст. 258 НК РФ, правила применения амортизационной премии на арендатора не распространяются (Письма от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18).

Учитывая вышеизложенное, полагаем, что ООО вправе воспользоваться в данном случае амортизационной премией.

А. Н.Гуев

Директор

Юридическая фирма "ЮКАНГ"

08.10.2013