На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов

А. ГЕРАСИМОВ

Герасимов А., главный юрист компании "Главмосстрой".

Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.

Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище. Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ, и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г. за N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ".

Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется гражданским и земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи. Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.

Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный кодекс РФ (ст. 32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков. При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений. Под этот перечень обстоятельств подпадает и застройка новых микрорайонов по генеральному плану. С предварительным сносом домов застраивались районы п. Бутова, Марьинского парка, Мичуринского проспекта в Москве. Кстати, в Москве действуют свои правила изъятия жилых помещений у граждан, закрепленные Законом г. Москвы N 21 от 31 мая 2012 г. "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" с последующими изменениями к нему от 31.03.2010 и 26.01.2011. Закон, в частности, указывает на такое основание освобождения собственниками своих жилых помещений, как новое строительство на данной территории, развитие территорий в соответствии с генеральным планом города и реализацией других программ города.

Во-вторых, органы, принявшие решения об изъятии жилых помещений у их собственников, должны иметь в виду, что такое изъятие допустимо, если невозможно дальнейшее использование земельного участка для новых целей. Например, нельзя построить новую трассу без сноса ряда домов, стоящих вдоль ее прокладки. Обязанность доказывания этого обстоятельства возлагается на соответствующий орган, принявший решение о сносе строений.

Далее, чтобы изъятие жилых помещений у их собственников было признано законным, соответствующие органы, производящие такое изъятие, должны:

- зарегистрировать свое решение в ЕГРП (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ);

- письменно уведомить собственников подлежащих изъятию жилых помещений не менее чем за год о предстоящем освобождении ими своих помещений. При этом, исходя из правила ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является факт получения данного уведомления собственниками жилых помещений.

До изъятия жилых помещений их собственникам должно быть предложено взамен другое благоустроенное жилое помещение, куда граждане могут въехать сразу без предварительного проведения необходимых ремонтных работ. То есть предлагаемое жилье должно отвечать всем требованиям, необходимым для проживания. Однако, если собственник не согласен принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения, компенсация изымаемого жилья производится путем выкупа, то есть выплатой денежной суммы. Выкупная цена в этом случае включает рыночную стоимость выкупаемого помещения и убытки, причиненные собственнику от изъятия у него жилья, в том числе и упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения не могут входить затраты, произведенные собственником после вручения ему уведомления об изъятии жилого помещения, значительно удорожающие рыночную стоимость жилья и не являющиеся необходимыми для нормального проживания в них граждан.

Следует заметить, что денежная компенсация собственнику жилья выплачивается в случае, если он вообще отказался принять предложение о предоставлении ему другого жилого помещения взамен изымаемого жилья. В практике бывают случаи, когда собственники отказываются принимать конкретно предложенные им квартиры, ссылаясь на брак в строительных работах или неудобное для них месторасположения нового жилья, хотя в принципе они и согласны поменять сдаваемую ими жилую площадь на новое благоустроенное жилье. В таком случае орган, сделавший предложение собственнику о предоставлении нового жилья, может в судебном порядке заставить собственника освободить свое жилье и переселиться в новое. Но если собственник не согласен поменять свою жилую площадь на новую, ему должна быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости изымаемой жилой площади.

При замене жилой площади, когда собственник согласился принять новое жилье, также определяется рыночная стоимость изымаемого и вновь предоставляемого жилья. Это делается для решения вопроса, кто и кому должен производить доплату. Указанный Пленум ВС РФ указал, что, если стоимость вновь предоставляемого жилого помещения ниже рыночной стоимости изымаемого жилья, собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения. Когда стоимость предоставляемого жилого помещения выше рыночной стоимости прежнего жилья, по соглашению сторон обязанность по выплате разницы возлагается на собственника. Таково разъяснение Верховного Суда. Теперь давайте посмотрим, насколько оно выполнимо реально. Известно, что стоимость квартиры в так называемом хрущевском доме, подлежащем сносу, гораздо меньше стоимости такой же по площади квартиры, но уже в новом доме. Представим себе, у собственника нет средств для доплаты разницы нового жилья. Значит, либо он должен отказаться от сделанного ему предложения по переезду на новое жилье, либо принять новое жилье по стоимости, равной или даже меньше изымаемого у него жилья. Но в последнем случае нетрудно представить: это будет такое же или даже хуже существующего жилье. Правда, есть третий вариант, когда собственник принимает денежную компенсацию за свою жилую площадь. А где тогда ему проживать? Вот так и появляются лица без определенного места жительства. На те деньги, которые получит собственник в обмен на сданное жилье, он может приобрести только часть квартиры в новостройке. Въезжать в старое жилое помещение ему не интересно.

Правда, уже названный Закон г. Москвы не предусматривает никакой доплаты за разницу в стоимости приобретаемого и сдаваемого жилья.

Важно заметить: предоставление собственнику другого благоустроенного жилого помещения взамен сносимого допускается по соглашению двух сторон. При отсутствии согласия органа местного самоуправления на предоставление гражданину другого жилого помещения суд не может обязать орган местного самоуправления предоставить такое жилое помещение (Обзор судебной практики ВС РФ за третий квартал 2009 г.).

По мнению автора, необходимо ограничить компенсацию изымаемого жилья только предоставлением другого, по качеству не ниже сдаваемого. Расходы по возмещению разницы стоимости новой и старой жилой площади должен взять орган, принявший решение о сносе домов, выселении граждан и занятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Ведь выселение собственников делается все-таки не по их воле. А уж если и приняли уполномоченные органы такое решение, то надо обеспечить гражданам право на проживание. Деньги не всегда и не во всех случаях могут реализовать это право граждан.

Собственнику сносимого жилого помещения новое жилье может быть предоставлено в собственность. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия нового жилого помещения на других условиях, например по договору социального найма или на иных условиях.

Пример из судебной практики.

Постановлением Правительства Москвы решено застраивать новыми домами кв. 95, р-на Можайский г. Москвы. В связи с этим дома, находящиеся на данной территории застройки, подлежали сносу, а их жители - выселению. Правительство Москвы решило переселить всех жителей домов, подлежащих сносу, в другие жилые помещения. Гр. Д., являясь собственником квартиры в доме, подлежащем сносу, не согласился переезжать в предложенную ему квартиру, хотя согласен получить компенсацию за изымаемую квартиру в виде предоставления другого жилья. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в суд с иском о:

- прекращении права собственности на занимаемую гр. Д. квартиру в многоквартирном доме;

- предоставлении в порядке компенсации другого благоустроенного жилого помещения.

Исковые требования Департамент мотивировал тем, что гр. Д. предлагается квартира большего по площади размера и рыночная стоимость которой больше стоимости сдаваемой им квартиры, при этом никакой доплаты за разницу в стоимости квартиры с ответчика не требуют. Более того, предлагаемая ответчику квартира находится в пределах г. Москвы, является благоустроенной и пригодной для проживания.

Кунцевский районный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования Департамента.

Мосгорсуд оставил в силе решение суда первой инстанции (Определение N 33-22522 от 10.08.2011).

С вынесенным решением трудно не согласиться. Правительство Москвы в лице Департамента исполнило требования ст. 32 ЖК РФ в части процедуры изъятия жилой площади, обеспечения выселяемых граждан другой жилой площадью. Обе стороны дела пришли к согласию о способе компенсации жилья. Здесь у читателей может возникнуть вопрос, почему власти города и Префектура ЗАО так лояльны к гр. Д. при предоставлении ему другого жилого помещения. Действительно, гр. Д. предложили квартиру в новом доме, да еще и в том же административном округе, при этом не получив с него разницы в стоимости. По правилам указанного Закона г. Москвы с собственником жилья заключается договор мены, на основании которого ему предоставляется равнозначное помещение. Равнозначным по правилам Закона признается помещение, площадь которого и количество комнат не меньше площади и комнат освобождаемого жилья. Согласно ст. 3 Закона при выселении собственников из жилых помещений новое жилье им предоставляется в районе проживания, то есть в том же административном округе. Разница в стоимости сдаваемого и приобретаемого жилья в г. Москве не взимается.

Если стороны договорились компенсировать жилье выплатой выкупной цены, с согласия собственника денежные средства ему могут быть выплачены и до истечения одного года с момента предупреждения.

В городе Москве снос домов и освобождение земельных участков под новое строительство производится на основании соответствующих постановлений Правительства Москвы, которое вправе принимать такие решения. Выселение собственников и предоставление им новых квартир осуществляется распоряжениями префектов, которые являются гарантом обеспечения граждан новым жильем и подтверждения принадлежности передаваемой квартиры городу Москве, независимо от того, зарегистрировано или нет право собственности на эти квартиры за Департаментом жилищной политики. Московские суды удовлетворяют иски Департамента жилищной политики... к гражданам о лишении права собственности и выселении их на новое место жительства на основании постановлений Правительства Москвы и распоряжений префектов административных округов.

Конституционный Суд РФ признал ст. 32 ЖК РФ соответствующей Конституции РФ и не нарушающей права граждан и собственников жилых помещений на обеспечение их жильем.

Статья затронула правоотношения, возникающие между собственниками жилых помещений и государственными органами при сносе жилых домов и освобождении земельных участков для государственных и муниципальных нужд, но не коснулась выселения граждан, занимающих жилую площадь по договору социального найма, безвозмездного пользования. Об этом уже писалось на страницах журнала.

------------------------------------------------------------------