Инвестор или потребитель?

(Свирин Ю.)

("Российская юстиция", N 3, 1997)

Текст документа

ИНВЕСТОР ИЛИ ПОТРЕБИТЕЛЬ?

Ю. СВИРИН

Ю. Свирин, адвокат.

О долевом финансировании строительства жилья

В настоящее время действует немало так называемых "финансовых компаний", которые путем объявлений в средствах массовой информации стараются привлечь средства граждан, обещая им в недалеком будущем предоставить квартиру по низкой цене в соответствии с вложенными средствами. Большинство из таких компаний своих обязательств не выполняет, ссылаясь на различные препоны, которые им ставит правительство Москвы. Если обязательства и выполняются, то со значительной задержкой в строительстве, а следовательно, и с задержкой передачи квартир гражданам. Об этом свидетельствуют многочисленные обращения граждан в юридические консультации с просьбой разъяснить им их права. Люди хотят вернуть потраченные деньги или найти способ воздействия на такие фирмы, чтобы последние выполнили свои обязательства надлежащим образом.

Надо отметить, что судебная практика по таким делам не одинакова даже в пределах Москвы. В одних случаях суды рассматривают данные споры в рамках Закона РФ "О защите прав потребителей" (в редакции Федерального закона от 9 января 1996 г.), в других - согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Иногда судьи считают такие договоры предварительными в соответствии со ст. 429 ГК РФ.

Автором данной статьи было изучено много таких договоров по уже возникшим деликтным отношениям. Надо отметить, что все они носят однотипный характер. Как правило, называются договорами о долевом инвестировании или о совместной деятельности. Но, как известно, название не определяет сути договора. Для его квалификации необходимо проанализировать содержание, предмет договора, права и обязанности сторон и т. д. И здесь суть у всех такова: гражданин, именуемый инвестором, передает деньги компании для строительства жилого дома, а компания обязуется представлять интересы инвестора по вопросу строительства в правительстве Москвы, осуществить подрядные и субподрядные работы, а по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину - инвестору.

По моему глубокому убеждению, такие договоры подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей", со всеми вытекающими из этого последствиями. Обоснования такой позиции заключаются в следующем.

Статья 1 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" гласит, что инвестициями являются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. Но в нашем случае денежные средства граждан не могут рассматриваться как инвестиции, хотя в договорах они так и именуются. Граждане вкладывают свои деньги не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли, а в целях улучшения своих жилищных условий. Далее в названном Законе говорится, что инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение денежных средств и обеспечивающие их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз "прокрутит" эти деньги, получив для себя прибыль. Следовательно, по субъектному составу такие граждане также не могут быть инвесторами. В п. 4 ст. 2 Закона от 26 июня 1991 г. говорится, что субъектом инвестиционной деятельности может быть "заказчик" (не путать с "заказчиком" в смысле Закона "О защите прав потребителей"), поскольку здесь "заказчик" тот же инвестор либо другое лицо, уполномоченное инвестором и осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. А в случае, если "заказчик" не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями. Такими правами граждане по договорам не наделяются, следовательно, и в этой части их нельзя рассматривать как инвесторов (не говоря уже о том, что в соответствии со ст. 6 Закона от 26 июня 1991 г. все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой, естественно, у обращавшихся за помощью граждан нет и быть не может). Но такой лицензии обычно нет и у компаний, ведущих сбор денежных средств под строительство жилого дома, что противоречит Указу Президента РФ от 11 июля 1994 г. N 1233 "О защите интересов инвесторов", в котором говорится, что юридические лица могут осуществлять привлечение денежных средств населения на условия срочности, возвратности и платности только при наличии соответствующей лицензии, предусмотренной для банков и других кредитных учреждений или инвестиционных институтов. Опять же надо отметить, что граждане здесь сдают денежные средства вовсе не на условиях возвратности, срочности и платности. Кроме всего вышеперечисленного, необходимо назвать и Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. N 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ", в котором сказано, что инвестиционная деятельность в РФ может осуществляться путем приобретения... физическими и юридическими лицами (инвесторами) инвестиционных паев инвестиционных фондов, являющихся имущественными комплексами без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которых осуществляют управляющие компании. А инвестиционным паем является именная ценная бумага, удостоверяющая право инвестора, по предъявлении ее, на получение денежных средств. Порядок же выпуска инвестиционных паев, их размещения и обращения, регистрации проспекта эмиссии устанавливается Федеральной комиссией по ценным бумагам.

Как видим, граждан, вкладывающих денежные средства в различные компании с целью получения в дальнейшем квартиры, никак нельзя считать инвесторами. И договоры, о которых идет речь, не создают правоотношений, регулируемых Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". В Разъяснениях Государственного комитета по антимонопольной политике, утвержденных Приказом Председателя Комитета от 15 августа 1994 г. N 90, записано, что потребитель - это гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары, работы, услуги для личных бытовых нужд. А граждане по названным договорам как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию) приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Далее в Разъяснениях говорится, что под работами понимается деятельность исполнителя, материальные результаты которой передаются потребителю, в том числе и при строительстве жилого дома. Об этом же говорится и в Законе "О защите прав потребителей", причем к работам относится и деятельность исполнителя по осуществлению заказа потребителя с привлечением третьих лиц. Таким образом, утверждения таких компаний в суде о том, что они не строят дом, а только аккумулируют денежные средства граждан, являются неубедительными. Они взяли перед гражданами определенные обязательства, в том числе и обязательство передать квартиру гражданину к определенному сроку. А уж с кем они будут заключать договоры на выполнение подрядных и субподрядных работ - это их дело. Если их подвели контрагенты, то у компаний есть право в порядке регресса обратиться в суд с иском о взыскании понесенных убытков.

Нельзя квалифицировать такие договоры и как договоры о совместной деятельности. В соответствии с главой 55 ГК РФ, регулирующей такую деятельность (конкретно - ст. 1041), целью совместной деятельности является извлечение прибыли. И если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели.

Нельзя квалифицировать такие договоры и как предварительные в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Поскольку уже из этих договоров возникают права и обязанности, гражданин платит деньги, а компания выполняет комплекс работ. В будущем они должны будут заключить только договор о передаче квартиры каким-либо образом, поскольку нельзя передать то, чего еще нет. Иначе говоря, к моменту заключения "договора об инвестировании" (я сознательно ставлю название договора в кавычки, он так обозначается в самих текстах договоров) дом еще не построен и предметом таких договоров, следовательно, является сама деятельность исполнителя по строительству, а не передача квартиры. Да и форма таких договоров, если их рассматривать как предварительные, должна была бы быть как и у основного договора, а именно не простая письменная, а нотариальная, так как договор купли-продажи, которым впоследствии оформляется передача квартиры, подлежит обязательному нотариальному удостоверению с последующей государственной регистрацией. В практике же, по уже возникшим спорным вопросам, не было случая, чтобы договор между гражданином и компанией, порождающий рассматриваемые правоотношения, был бы облечен в нотариальную форму.

По моему мнению, данные правоотношения регулируются главой 39 ГК РФ и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. И к таким правоотношениям должен применяться Закон "О защите прав потребителей" с санкциями, указанными в этом Законе.

Поскольку, как уже отмечалось, практика рассмотрения подобных споров судами первой и второй инстанций не одинакова, представляется целесообразным, чтобы Пленум Верховного Суда РФ дал четкое разъяснение по данному вопросу.

------------------------------------------------------------------

Название документа