Внесудебный порядок государственной регистрации прав на самовольно возведенные строения

ВНЕСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА САМОВОЛЬНО ВОЗВЕДЕННЫЕ СТРОЕНИЯ

И. И. ЕВТУШЕНКО

Евтушенко Инна Ивановна, доцент Камышинского технологического института (филиал) ФГБОУ ВПО "ВолгГТУ", юрист по судебным спорам ООО "Агентство недвижимости "СТРОП", кандидат юридических наук.

Статья посвящена актуальным проблемам приобретения и государственной регистрации самовольно возведенных построек не только через суд, но и в ином установленном законом (административном) порядке при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок. В статье рассматривается вопрос о том, кто должен и как может осуществляться внесудебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Ключевые слова: самовольная постройка, признание права собственности, суд, вещные права на земельный участок, внесудебный (иной) порядок государственной регистрации права собственности, государственная регистрация самовольной постройки.

Extrajudicial procedure of state registration of rights to unwarranted constructions I. I. Evtushenko

The article is devoted to topical problems of acquisition and the state registration of the illegally erected buildings not only through the court, but also in otherwise established by law (administrative) fine if the person that carried out the unauthorized construction, the property rights to the land plot. The article considers the question of who should and how it can be done out-of-court procedure for the recognition of the right of ownership to an unauthorized building.

Key words: unauthorized building, recognition of property rights, the court, the property rights to the land plot, out-of-court (other) the procedure for the state registration of the right of ownership, the state registration of unauthorized construction.

Статья 222 Гражданского кодекса РФ "Самовольная постройка" помещена в гл. 14 "Приобретение права собственности", поскольку самовольное строительство при наличии предусмотренных в законе условий может повлечь возникновение права собственности либо у застройщика, либо у другого лица. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Соответственно, поэтому оно не вправе распоряжаться такой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с нею другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика, осуществившего постройку на не принадлежащем ему земельном участке, права требовать признания за ним права собственности на эту постройку в судебном порядке <1>. -------------------------------- <1> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1996. N 9.

Но суд может признать право собственности только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае указанное лицо возмещает самовольному застройщику расходы на постройку. Согласно новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ <2> признать право собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но и в ином установленном законом (административном) порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок. Новая редакция п. 3 сама собой поставила вопрос о том, кто должен и как может осуществляться иной порядок признания права собственности на самовольную постройку, кроме суда. -------------------------------- <2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // СПС "КонсультантПлюс".

Однозначного понимания того, кто правомочен и должен осуществлять иной порядок признания права собственности (административный порядок), до сих пор нет. Некоторые считают, что правомочны и должны это делать органы местного самоуправления (государственной власти) <3>, другие придерживаются мнения, что это могут и должны делать органы Росрегистрации. -------------------------------- <3> Мишина А. Самовольная постройка // Расчет. 2007. N 5.

Все авторы задаются одним вопросом: какие для этого необходимо представить документы и как орган регистрации может проверить и устранить самовольность строения? Законодательством не определяется состав документов, которые необходимо представить физическому лицу в органы регистрации для оформления прав собственности на вновь возведенный объект. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 27.12.2009) <4> носит рамочный характер и гласит, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости. При этом ни один нормативный акт не содержит четкого перечня документов, которые необходимо представить физическому лицу в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для легитимации своих вещных прав на вновь созданное недвижимое имущество. Это не недостаток, как считают исследователи, а скорее достоинство данного Закона. Так, ст. 6 вышеуказанного Закона специально оговаривает, учитывая российскую действительность и большую изменчивость законодательства, что права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу закона, а значит, и документы на недвижимость признаются юридически действительными. За десятилетия советской, да и российской, власти выдавалось такое великое множество юридических актов, что ни в одном из законов невозможно будет их полный перечень описать. И для того чтобы не ограничить права граждан, лучше их вовсе не перечислять. -------------------------------- <4> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594; 2009. N 19. Ст. 2283.

Некоторые ученые и юристы считают, что государственная регистрация самовольной постройки может осуществляться на основании ст. 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующей особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые и созданные объекты недвижимого имущества, и именно определенный ст. 25.3 порядок является тем "иным" установленным законом порядком <5>. -------------------------------- <5> Жогов Д. Ю., Малета С. Е. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 18 - 20.

Можно спорить о правовой природе такой государственной регистрации, но факт остается фактом: именно в таком порядке в настоящий момент осуществляется регистрация самовольных строений во внесудебном порядке. Согласно ст. 25.3 основанием для регистрации объекта индивидуального жилищного строительства в органах регистрации являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Однако данная норма не указывает на необходимость представления документов, подтверждающих, что самовольное строение не нарушает действующие федеральное и региональное законодательство, а также интересы третьих лиц. Если бы необходимость представления таких документов была указана, то органу регистрации пришлось бы эти факты проверять, чего он делать не может и не должен, - это компетенция иных государственных и муниципальных органов. Учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки без судебного решения (по правилам регистрации прав на новое строение, п. 1 ст. 25 или ст. 25.3 Закона о регистрации). Несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, они, по сути, не проверяют порочности регистрируемого права, даже тогда, когда в техническом паспорте БТИ делается запись, что на какое-то строение разрешение не предъявлено. Проверка факта самовольности находится вне компетенции регистрирующего органа <6>. -------------------------------- <6> Там же.

Таким образом, совершенно справедливо отмечает Д. И. Ковтков, государственная регистрация права на "проблемный" объект недвижимости, в отличие от судебного решения, сама по себе не может иметь правообразующего (конституирующего) характера, так как призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав. Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст. 222 ГК РФ посредством его государственной регистрации <7>. -------------------------------- <7> Ковтков Д. И. "Иной" (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку // Право и экономика. 2008. N 12.

По своей природе государственная регистрация является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация лишь создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом, но никак не может являться основанием возникновения новых правоотношений. В периодической литературе было высказано мнение, что признавать право собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке должны и правомочны органы местного самоуправления. Данный порядок представляется более оправданным и обоснованным в случаях, если застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. В данном случае возможен и более предпочтительным будет административный порядок признания права собственности на самовольную постройку. Основанием для такого порядка признания права может служить п. 4, внесенный Законом N 93-ФЗ в ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" <8>, на основании которого до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а достаточно только предоставления технического паспорта такого объекта. -------------------------------- <8> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1. Ст. 17.

Такая позиция соответствует и положениям ст. 263, 266 и 269 ГК РФ, в которых устанавливается, что собственник либо лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, вправе возводить и создавать на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Указанные статьи не предусматривают обязанности получения разрешения на строительство. Вопрос об оставлении на месте самовольной постройки в таком случае может решать орган местного самоуправления (государственной власти), как правило, это местная администрация. Именно орган местного самоуправления, согласно ст. 52 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" <9>, п. 20 ст. 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <10> и ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает разрешение на строительство на территории местного самоуправления, а согласно ст. 28, 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается органом государственной власти либо органом местного самоуправления. -------------------------------- <9> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1010. <10> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 40. Ст. 3822.

Таким образом, орган местного самоуправления (государственной власти) мог бы разрешить сохранение самовольно возведенного строения на месте при наличии вещного права на земельный участок, если постройка не нарушает интересы третьих лиц и отсутствуют иные причины, препятствующие признанию права собственности на самовольную постройку. Необходимо установить четкую процедуру такого порядка легализации самовольной постройки, закрепить перечень документов, которых будет достаточно для принятия законного и обоснованного решения органом местного самоуправления об оставлении постройки на месте. Согласно сложившейся практике такими документами должны быть: правоустанавливающие документы на земельный участок, заключение органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки, согласие заинтересованных лиц (соседей), что строением не нарушаются их права и интересы. Считаем, что признание и возникновение права собственности на самовольную постройку посредством регистрации самовольного объекта не отвечают природе и смыслу государственной регистрации права, противоречат нормам гражданского законодательства, предъявляемым к легализации такого рода строений, и не могут в полной мере являться тем самым "иным" порядком признания права собственности, в то время как признание права собственности на самовольную постройку через органы местного самоуправления в большей степени соответствует их полномочиям, действующему законодательству и требованиям, предъявляемым к признанию права собственности на самовольную постройку Гражданским кодексом РФ.

------------------------------------------------------------------

Название документа