Будет ли договор субаренды, в котором не указан ее срок, считаться договором, заключенным на определенный срок (на срок основного договора аренды)?

Будет ли подлежать государственной регистрации такой договор, если в субаренду передается нежилое помещение, а действие основного договора аренды прекращается не ранее чем через один год?

Ответ: Если срок субаренды в договоре не определен, то такой договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

По вопросу необходимости государственной регистрации договора аренды (субаренды) нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок, в судебной практике существует две противоположные позиции. Поэтому, если такой договор не будет зарегистрирован, организация должна быть готова отстаивать свою точку зрения в суде.

Обоснование: В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, если бы в договоре субаренды нежилого помещения был указан срок больший, чем указан в основном договоре аренды, договор субаренды считался бы заключенным на такой же срок, как и основной договор аренды, и, соответственно, подлежал бы государственной регистрации как договор, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Так как иное законом не установлено, в силу ст. 610 ГК РФ, если срок субаренды в договоре не определен, договор субаренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Учитывая то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Информационное письмо) разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В Определении ВАС РФ от 26.08.2010 N ВАС-11416/10 по делу N А33-9093/2008 указано, что п. 11 Информационного письма неприменим к договорам аренды, изначально заключенным на неопределенный срок, поэтому такие договоры аренды нуждаются в государственной регистрации.

Тем не менее Федеральные арбитражные суды при вынесении своих постановлений применяют п. 11 Информационного письма к договорам аренды, как к заключенным, так и к возобновленным на неопределенный срок, и считают, что и те, и другие не нуждаются в государственной регистрации (см., например, Постановления ФАС Центрального округа от 20.03.2013 по делу N А08-1573/2012, ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2012 по делу N А66-1269/2012, ФАС Уральского округа от 26.10.2011 N Ф09-6815/11 по делу N А76-23026/2010). Стоит отметить, что эти Постановления вынесены позднее, чем Определение ВАС РФ от 26.08.2010 N ВАС-11416/10.

Аналогичная точка зрения по применению п. 11 Информационного письма ВАС РФ к вновь заключаемым договорам аренды отражена в Письме УФНС России по г. Москве от 22.03.2006 N 20-12/22181.

Ю. Н.Чистякова

ООО "ИК Ю-Софт"

Региональный информационный центр

Сети КонсультантПлюс

04.10.2013