Семь раз отмерь, один раз отрежь

О. ПИСАРЕНКО

Писаренко О., начальник юридического отдела ООО "Центр развития сети", г. Санкт-Петербург.

Свобода выбора на рынке оказания услуг может сыграть злую шутку. Нередко нам кажется, что можно доверять любому предложению помочь решить тот или иной вопрос. Мы стремимся к поставленной цели, но при выборе способов и средств для ее достижения забываем о предусмотрительности.

28 декабря 2011 года суд города Анапы Краснодарского края вынес обвинительный приговор по делу о хищении чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, совершенного в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Житель курортного города К. разработал схему по присвоению денежных средств, привлеченных для строительства шестисекционного жилого дома. С желающими стать владельцами квартир в жилом доме заключались трехсторонние договоры на участие в инвестировании строительства. Сам К. в договоре выступил в роли собственника, поскольку в его распоряжении находился земельный участок под застройку, инвестором-застройщиком - подрядчик (гражданин К.М.), инвесторами - граждане, рискнувшие вложить свои деньги в строительство жилой недвижимости. Так называемый таунхаус был возведен, но не все инвесторы стали счастливыми обладателями заветных квадратных метров. Выяснилось, что гражданин К. несколько квартир оформил на себя и продал, а инвесторы остались без денег и без квартир.

Это не единичный случай, когда граждане решают совместными усилиями построить жилой дом, зарегистрировать свою долю в праве общей долевой собственности и заключают между собой сделки на сомнительных условиях. Здесь участники строительства заключили между собой инвестиционный договор, о котором в Гражданском кодексе нет ни слова. Получился смешанный договор подряда и простого товарищества. При этом инвесторы только вносили деньги, а собственник земельного участка имел возможность на стадии завершенного строительства распоряжаться квартирами.

Если договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенный с компанией-застройщиком (юридическим лицом), подлежит государственной регистрации; договор строительного подряда, в соответствии с действующим законодательством, четко регламентирует права и обязанности сторон, условия, на которых ведется стройка, порядок приемки выполненных работ, то подписание договора на инвестирование строительства увеличивает риск стать объектом мошенников. Заключая договор, который содержит лишь некоторые нормы, закрепленные в гражданском законодательстве, можно надеяться только на порядочность другой стороны, поскольку, например, невозможно разгадать намерения собственника земельного участка, который позволил строить жилой дом и фактически отдал свой земельный участок как вклад в общую собственность. Без специальных знаний сложно в подобной сделке правильно указать, каким образом инвесторы участвуют в приемке жилого дома, в каком порядке производится регистрация доли в праве на возведенный жилой дом и земельный участок. Судам трудно квалифицировать действия каждого участника многостороннего инвестиционного договора. В законодательстве существует пока незаполненный пробел - правовое регулирование долевого участия граждан в строительстве малоэтажных домов застройщиками - физическими лицами.

Поэтому если принято решение на участие в строительстве многоквартирного коттеджа, таунхауса совместно с другими гражданами, то вид заключаемого договора должен быть предусмотрен законом. Следует исключить условия, при которых кому-то единолично предоставлена возможность регистрировать право собственности на возведенный жилой дом, а потом передавать долю в праве остальным участникам договора.

К сожалению, не застрахованы от мошенников и те, кто идут за помощью при совершении сделок с недвижимостью к лицам, оказывающим такие услуги на профессиональной основе. Сегодня все чаще рядовые граждане, субъекты малого бизнеса для решения вопроса по оформлению сделок, связанных с распоряжением недвижимостью, обращаются к посредникам. Это вызвано не только нехваткой собственного времени, но и отсутствием возможности самим разобраться, какие документы нужны для оформления сделки, в какие инстанции нужно обращаться, какие процедуры нужно соблюсти. Заключают с посредниками, как правило, типовой договор возмездного оказания услуг с мелко напечатанным текстом на стандартном листе формата "А4", где обычно условия сводятся к одной фразе: "Исполнитель за определенную плату обязуется заказчику оказать услуги по оформлению документов". И мошенники, прикрываясь таким договором, пытаются уйти от ответственности, потому что на первый взгляд все выглядит законно. Вот лишь некоторые примеры.

13 декабря 2011 года Волжский городской суд Волгоградской области вынес обвинительный приговор по делу о хищении чужого имущества путем обмана с причинением значительного ущерба гражданам (ч. 2, ч. 3 ст. 159 УК РФ). Предприниматель осуществляла деятельность в сфере оказания юридических и посреднических услуг. К ней обратились граждане с просьбой на возмездной основе помочь в оформлении перевода жилого помещения (квартиры) в нежилое. Предприниматель брала деньги, выдавала квитанции с указанием полученных сумм и заверяла, что несмотря на сложность процедуры по изменению назначения помещений и благодаря своим связям в администрации выполнит принятые на себя обязательства. В квитанциях к приходным кассовым ордерам были указаны услуги по оказанию помощи в оформлении реконструкции, проектно-сметной документации. Однако предприниматель в действительности не имела намерений и возможности оказывать помощь в оформлении документов. Обратившиеся граждане лишились денежных средств, а квартира осталась в статусе жилого помещения.

Псевдокоммерческая деятельность предпринимателя заключалась еще и в оказании физическим и юридическим лицам услуг по оформлению земельных участков под строительство жилых домов. Заказчики услуг расстались с крупными суммами денег, но остались не у дел.

Аналогичное дело рассматривалось и в Лермонтовском городском суде Ставропольского края (обвинительный приговор по делу N 1-14/11 от 19.10.2011). Риелтор знала, что земельные участки под индивидуальное жилищное строительство распределяются бесплатно, ввела в заблуждение относительно своих истинных намерений свою знакомую Б.В. и предложила ей приобрести в собственность принадлежащий ей земельный участок, который в тот момент времени риелтору не принадлежал, а находился в аренде. Получив денежную сумму, земельный участок не переоформила на имя Б.В., а предложила его продать и на вырученные деньги, при условии, что Б.В. А. добавит еще некоторую сумму денег, она приобретет для нее другой участок. Затем продала этот земельный участок третьему лицу. На суде риелтор утверждала, что действовала в рамках закона и в соответствии с условиями заключенного с Б.В. договора на оказание соответствующих услуг.

Суды при рассмотрении уголовных дел рассмотрели гражданские иски пострадавших. Иски мошенники признали, и было принято решение о взыскании сумм причиненного вреда.

Именно в области оказания услуг в секторе сделок с недвижимостью непросто найти надежного партнера, которому можно доверить оформление документов, поиск продавца (покупателя), подрядчика для строительства, арендодателя жилых помещений.

Так, Басманный районный суд города Москвы 09.12.2011 вынес обвинительный приговор в отношении генерального директора общества с ограниченной ответственности, которое также специализировалось на услугах в сфере недвижимости. Схема оказалась проста. Генеральный директор, действующий от имени юридического лица, желающего заключить договор найма жилых помещений в общежитии, демонстрировала незаполненный договор найма, в беседе озвучивала адрес места нахождения комнат. При этом заключала договор об оказании услуг информационного характера, выдавая его за договор найма жилого помещения. Деньги незадачливых арендаторов генеральный директор легко присваивала, но обратившиеся в компанию так и не стали нанимателями комнат в общежитии.

Следует один вывод: судебная практика в очередной раз доказывает необходимость в ликвидации правовой неграмотности граждан. На рынке услуг в данной области виды деятельности не подлежат лицензированию. И граждане, не имеющие представление, какие виды сделок заключаются в тех или иных случаях, не понимающие, что значит "существенные условия договора", становятся мишенью в планах мошенников. Квалифицированная юридическая помощь просто обязана быть доступной и оказываться профессионалами. Тогда договор возмездного оказания услуг перестанет быть инструментом в руках недобросовестных партнеров на рынке недвижимости, а совершение сделок с недвижимостью станет безопасной процедурой.