Организация, осуществляющая деятельность по строительству многоквартирных жилых домов в качестве заказчика-застройщика, планирует произвести реконструкцию многоквартирного жилого дома. Вправе ли организация в указанном случае привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции многоквартирного дома?

Ответ: Организация, осуществляющая деятельность по строительству многоквартирных жилых домов в качестве заказчика-застройщика, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции многоквартирного дома после получения разрешения на строительство при условии, что в результате такой реконструкции будет создан новый объект недвижимости, который будет подлежать вводу в эксплуатацию.

Обоснование: Частью 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 3 названной статьи предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Частью 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, из вышеизложенного и из анализа Закона N 214-ФЗ следует, что законодательство запрещает до получения разрешения на строительство привлекать денежные средства.

При этом из буквального толкования ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ следует, что заказчик-застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только для строительства (создания) многоквартирного жилого дома и именно после получения разрешения на строительство, а не разрешения на реконструкцию.

Вместе с тем ч. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ установлено, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируются ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" утверждена форма разрешения на строительство, которой предусмотрено, что разрешение на строительство выдается не только в случае нового строительства объекта, но и в случае реконструкции объекта недвижимого имущества.

Таким образом, следует, что и при реконструкции объекта недвижимости выдается документ, именуемый как разрешение на строительство.

Следовательно, организация, осуществляющая деятельность по строительству многоквартирных жилых домов в качестве заказчика-застройщика, вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома после получения разрешения на строительство.

Как отметил Самарский областной суд в Апелляционном определении от 21.05.2012 по делу N 33-4447, разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, то есть лицу, которому принадлежит земельный участок.

В соответствии с законом разрешение на строительство (в данном случае - и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.

Реконструкция здания в зависимости от объема и характера произведенных изменений уникальных характеристик объекта недвижимости может привести к созданию нового объекта.

Таким образом, ссылка в апелляционной жалобе на то, что объект, созданный в результате реконструкции объекта недвижимости, не подпадает под действие Закона N 214-ФЗ, неверна, основана на неправильном толковании закона.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.05.2012 N 17395/11 по делу N А72-2981/2011 указал, что, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, союз являлся собственником подлежащего реконструкции объекта недвижимости в виде общежития, право собственности на него было зарегистрировано в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено и который был введен в эксплуатацию.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение союзом денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Таким образом, организация вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства и в случае создания многоквартирного дома путем реконструкции при условии, что в результате такой реконструкции будет создан новый объект недвижимости, который будет подлежать вводу в эксплуатацию.

Е. А.Башарин

Юридическая компания "Юново"

03.10.2013