Организация, применяющая УСН (объект - доходы, уменьшенные на величину расходов), осуществляет ипотечное кредитование. Квартиры, приобретенные за счет заемных средств, передаются организации в залог путем оформления закладной. Вправе ли организация в случае передачи прав по закладной уменьшить доходы от ее реализации на сумму остатка неисполненного обязательства по кредиту, в обеспечение которого выдана закладная?

Пользователи СС "КонсультантБухгалтер"

Ответ: Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. п. 1, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца (п. 2 ст. 13 Закона N 102-ФЗ):

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 48 Закона N 102-ФЗ передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии).

На основании п. 2 ст. 146 Гражданского кодекса РФ права, удостоверенные именной ценной бумагой, передаются в порядке, установленном для уступки требований (цессии).

В свою очередь, уступка требования (цессия) означает переход прав кредитора к другому лицу (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

Таким образом, в результате уступки прав требования по закладной для организации меняется источник погашения выданных заемных средств.

Согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ организации, применяющие УСН, учитывают при определении объекта налогообложения по единому налогу доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы. Указанные доходы определяются соответственно исходя из положений ст. ст. 249 и 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, а также доходы в виде полученных дивидендов, если их налогообложение произведено налоговым агентом в соответствии со ст. ст. 214, 275 НК РФ.

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества, которые получены в счет погашения заимствований по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам).

При этом доходы в виде процентов, полученных по договорам займа, кредита, банковского счета, банковского вклада, а также по ценным бумагам и другим долговым обязательствам, признаются внереализационными доходами и подлежат учету при исчислении единого налога на основании п. 6 ст. 250 НК РФ.

Налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов (ст. 346.14 НК РФ), вправе уменьшить полученные доходы на расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанный перечень расходов является закрытым и не включает в себя затраты в виде средств или иного имущества, которые переданы по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая долговые ценные бумаги).

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации организации при определении налоговой базы по единому налогу следует учесть только доход в виде процентов по договорам займа (кредита). Соответственно, сумму остатка неисполненного обязательства по кредиту учитывать в составе расходов нет необходимости.

А. А.Акимов

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

19.01.2006