Между двумя организациями заключен договор аренды недвижимого имущества (склада). С устного согласия арендодателя арендатор поменял на складе окна, сделал к ним решетки, дополнительную пристройку, выполнил другие работы, то есть произвел неотделимые улучшения арендованного имущества. Однако при прекращении договора аренды арендодатель отказался оплачивать стоимость неотделимых улучшений. При этом он сослался на то, что перечень и объемы выполненных работ, стоимость материалов, необходимость и обоснованность таких работ не согласовывались. Никакого акта приемки-передачи выполненных улучшений не составлялось. Прав ли в данном случае арендодатель?

Ответ: По нашему мнению, действия арендодателя по отказу в возмещении стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений законны и обоснованны, так как устная договоренность не имеет подтверждения, а нормами гражданского законодательства РФ прямо установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Обоснование: Пунктом 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (ст. ст. 660, 662 ГК РФ, регулирующие отношения по поводу договоров аренды предприятия в целом как имущественного комплекса).

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. В материалах дела должно быть подтверждение согласия арендодателя (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2010 по делу N А32-15988/2009, ФАС Центрального округа от 27.06.2011 по делу N А68-6360/10).

Е. А.Давыдова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

05.06.2014