Организация приобрела помещение по договору купли-продажи, которое было передано ей по акту приема-передачи. Право собственности покупателя на указанный объект недвижимости удостоверено свидетельством о государственной регистрации права с обременением (ипотекой в силу закона), основанием для которого послужило условие договора о рассрочке по оплате приобретенного имущества

В каком порядке суммы НДС, предъявленные продавцом, подлежат вычету?

Ответ: Вычет у покупателя сумм НДС, предъявленных продавцом недвижимости, производится в общем порядке, то есть после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю и принятия ее на учет. Такой вычет предоставляется на основании счета-фактуры, выставленного продавцом, при условии использования приобретенного имущества для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС. Наличие залогового обременения на недвижимость не изменяет момента перехода права собственности на предмет залога к покупателю и не препятствует вычету НДС.

Обоснование: По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

В целях гл. 21 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (п. 1 данной статьи).

В случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях гл. 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, момент, с которым НК РФ связывает возникновение объекта налогообложения по НДС при реализации недвижимого имущества, определяется нормами п. 3 ст. 167 НК РФ, а именно датой передачи права собственности (см. также Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78).

Из положений п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ следует, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении недвижимости, подлежат вычету при выполнении следующих условий:

- наличия счетов-фактур, выставленных продавцом;

- принятия покупателем такой недвижимости на учет и наличия соответствующих первичных документов;

- приобретенное имущество предназначено для осуществления операций, облагаемых НДС в соответствии с гл. 21 НК РФ.

Следовательно, вычет у покупателя сумм НДС, предъявленных продавцом недвижимости, производится после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю и принятия ее на учет. Такой вычет предоставляется на основании счета-фактуры, выставленного продавцом, при условии использования приобретенного имущества для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС.

При этом наличие залогового обременения как права кредитора требовать удовлетворения из стоимости заложенной вещи не изменяет момента перехода права собственности на предмет залога к покупателю, который связан с моментом государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, и поэтому не влияет на возможность вычета НДС.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

30.09.2013