Организация заключила договор долевого участия в строительстве, по которому должна получить квартиру. Квартиру предполагается продать физическому лицу. Каким образом следует уплачивать НДС, если стоимость квартиры будет выплачиваться частями в течение нескольких кварталов?

Ответ: В соответствии с пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не подлежит обложению (освобождаются от налогообложения) НДС. Таким образом, продажа организацией квартиры, принадлежащей ей на праве собственности, не будет облагаться НДС.

При этом следует отметить, что пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС является передача имущественных прав. Поскольку в ст. 146 НК РФ не конкретизировано, реализация каких именно имущественных прав является объектом налогообложения, а ст. 155 НК РФ не предусматривает порядка определения налоговой базы при уступке прав, вытекающих из договоров, операции по которым не подлежат налогообложению, в настоящее время существует точка зрения, что при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях объекта налогообложения по НДС не возникает. Данная точка зрения подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлениями ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2004 N Ф04/2388-739/А45-2004, ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2005 N А56-29388/04, от 03.05.2005 N А56-23705/04.

Однако в гл. 21 НК РФ внесен ряд изменений, вступающих в силу с 01.01.2006. Согласно п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 155 НК РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) передача имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, будет облагаться НДС. Следовательно, если организация в 2006 г. не продаст квартиру на основании договора купли-продажи недвижимости, а оформит уступку права на эту квартиру (т. е. до регистрации права собственности), у нее возникнет обязанность по уплате НДС. При этом налоговая база будет определяться как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ)). Факт частичной оплаты в этом случае не будет иметь значения, поскольку согласно п. 8 ст. 167 НК РФ (в ред. Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) при передаче имущественных прав момент определения налоговой базы будет определяться как день уступки права требования.

О. Г.Хмелевской

Издательство "Главная книга"

02.11.2005