Будет ли возникать в 2006 г. объект налогообложения по НДС при продаже права на заключение организацией договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для жилищного строительства?

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. В целях гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

В целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Пунктом 8 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ "О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах", вступающим в силу с 1 января 2006 г., ст. 155 НК РФ изложена в новой редакции.

Особенности обложения НДС операций по передаче арендных прав регламентируются п. 5 ст. 155 НК РФ.

В силу указанного пункта при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено данной статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.

Таким образом, операции по продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для жилищного строительства другому лицу в 2006 г. подлежат обложению НДС на основании п. 5 ст. 155 НК РФ, поскольку такие операции признаются передачей арендных прав, а не реализацией земельных участков, освобождаемой от обложения НДС в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ.

При передаче прав на заключение договора аренды земельного участка налоговая база по НДС определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ (п. 5 ст. 155 НК РФ), а именно как стоимость, по которой передаются права аренды, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

Е. Н.Коломина

Федеральное агентство

кадастра объектов недвижимости

26.09.2005