Общее собрание в системе органов по управлению многоквартирным домом

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ В СИСТЕМЕ ОРГАНОВ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ <*>

М. В. ИЗМАЙЛОВ

-------------------------------- <*> Izmajlov M. V. General meeting in the system of agencies of management of a block of flats.

Измайлов Михаил Викторович, аспирант кафедры гражданского процесса Волжского гуманитарного института (филиал) Волгоградского государственного университета.

В научной статье рассматриваются проблемы участия общего собрания в управлении многоквартирным жилым домом. Выявляются противоречия действующего законодательства как в отношении правового статуса общего собрания, так и форм возможного участия собственников в отношениях по управлению жилым домом. Анализируются научные и нормативные источники по указанным проблемам. Делаются выводы относительно форм управления многоквартирным жилым домом.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, общее собрание жильцов, собственник, представитель собственника, третье лицо, волеизъявляющий орган, волеобразующий орган.

The scientific article considers the problems of the role of general meeting in management of a block of flats; reveals contradictions in the current legislation both with regard to the legal status of the general meeting and the forms of the possible participation of owners in relationships of management of a block of flats; analyses scientific and normative sources on the said problems; makes conclusions with regard to the forms of management of a block of flats.

Key words: block of flats, general meeting of inhabitants, owner, representative of an owner, third person, will-expressing agency, will-forming agency.

Анализ действующего законодательства показывает, что общее собрание многоквартирного жилого дома может приобретать и осуществлять имущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение о реконструкции многоквартирного дома; о пользовании общим имуществом собственников помещений; о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме и т. п. Таким образом, общее собрание наделяется право - и дееспособностью. В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме. Следовательно, общее собрание наделено законом деликтоспособностью. Анализируя возможность признания субъектом правоотношений, представители теории права указывают, что "субъектами права являются лица или организации, за которыми признано законом особое юридическое свойство (качество) правосубъектности, дающее возможность участвовать в различных правоотношениях с другими лицами и организациями" <1>. -------------------------------- <1> Теория государства и права: Учеб. для юрид. вузов / А. И. Абрамова, С. А. Боголюбов, А. В. Мицкевич и др.; Под ред. А. С. Пиголкина. М.: Городец, 2003. С. 234.

Как показывает проведенный выше анализ ЖК РФ, общее собрание наделено способностью иметь права и обязанности, предусмотренные законом, т. е. правоспособностью; способностью своими действиями приобретать права и налагать на себя юридические обязанности (дееспособностью), способностью выступать в суде и нести ответственность (деликтоспособностью). Таким образом, с точки зрения теории права признание за общим собранием жильцов многоквартирного жилого дома качества субъекта права вполне возможно. Однако этот вывод противоречит приведенным нами выше ч. 2 ст. 4 ЖК РФ и ч. 2 п. 1 ст. 2 ГК РФ, в силу которых никаких иных субъектов, кроме граждан, юридических лиц и публично-правовых образований, ни в гражданских правоотношениях, ни конкретно в жилищных быть не может. Да и некоторые другие признаки или отсутствие этих признаков свидетельствуют о том, что общее собрание полноценным субъектом права выступать не может. Так, невозможно обособить общее имущество многоквартирного дома от имущества, относящегося к отдельным жилым помещениям. Признание обратного позволило бы вовлечь общее имущество в гражданский оборот отдельно от имущества жилых помещений (квартир), что недопустимо и прямо запрещено законом (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Невозможно общим собранием нести самостоятельную имущественную ответственность своим имуществом, т. к. такового у него просто нет. Невозможно, опять-таки в силу отсутствия, выступление в гражданском обороте от собственного имени. Таким образом, статус общего собрания жильцов многоквартирного дома неоднозначен. Понимая это, законодатель в ч. 1 ст. 44 ЖК РФ указывает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Эта точка зрения отражена и в юридической литературе <2>. -------------------------------- <2> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейн.) / В. М. Жуйков, С. Л. Филимонов, Г. Ф. Шешко; Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2006. С. 45.

Однако здесь необходимо отметить, что под понятие органа управления именно собственников жилья в многоквартирном доме общее собрание тоже не вполне подпадает. Орган управления формирует и выражает вовне волю субъекта права <3>. Органы управления выступают в имущественном обороте от имени субъекта права, иначе говоря, их действия признаются действиями самого субъекта права. Органы управления без доверенности представляют интересы субъекта права в отношениях с третьими лицами, управляют и руководят его деятельностью <4>. -------------------------------- <3> Гражданское право: Учеб.: В 4 т. / В. С. Ем, Н. В. Козлова, С. М. Корнеев и др.; Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1: Общая часть. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 567. <4> Гражданское право: Учеб. / О. В. Гутников, А. С. Гутникова, С. Д. Радченко и др.; Под ред. О. Н. Садикова. Т. 1. М.: Контракт; Инфра-М, 2006. С. 342.

Однако в нашем случае единого субъекта права нет, т. к. в общее собрание входят все обладатели жилых помещений в многоквартирном доме на праве собственности. Следовательно, в случае управления многоквартирным домом общее собрание жильцов формирует волю собственников (вывод вытекает из анализа ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), но не может выражать ее вовне. Общее собрание не выражает интересы собственников жилья в отношениях с третьими лицами. Этот вывод подтверждается п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, где указывается, что общее собрание собственников жилья должно определить лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, выражать волю собственников вовне могут специальные лица, назначенные общим собранием, но не оно само. Конечно, подводя теоретическую основу под статус общего собрания жильцов, можно классифицировать этот орган управления как волеобразующий, который формирует волю субъекта, но не выражает ее вовне. Сформированную же указанным органом волю должны реализовывать единоличные исполнительные органы. Они являются, таким образом, волеизъявляющими органами, и прежде всего по их действиям можно судить о воле субъекта права <5>. -------------------------------- <5> В научной литературе различают органы юридического лица, которые формируют его волю ("волеобразующие органы"), и органы юридического лица, которые одновременно и формируют волю, и выражают ее вовне в имущественном обороте ("волеизъявляющие органы"). См.: Волеобразование и волеизъявление юридического лица // Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 301.

В литературе имеются и другие точки зрения на природу общего собрания жильцов многоквартирного дома. В частности, В. Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности <6>. Этот вывод оспаривается рядом авторов. Так, С. Г. Певницкий и Е. А. Чефранова полагают, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности в силу того, что общее собрание - не общественное объединение; общее собрание основано на членстве, причем членом общего собрания может быть только собственник помещения в данном доме; у общего собрания нет устава <7>. -------------------------------- <6> Шешко Г. Ф., Литовкин В. Н. Качество закона, или Работа над ошибками // Закон. 2005. N 6. С. 8. <7> Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 431.

Исходя из действующего законодательства, в частности ст. 12 Федерального закона от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" <8>, указывающей на признаки органа общественной самодеятельности (отсутствие членства, неограниченный круг лиц и т. д.), последнюю точку зрения следует считать обоснованной. -------------------------------- <8> Федеральный закон от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" (в ред. от 1 июля 2011 г.) // СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930.

Реализовывать выработанную общим собранием жильцов волю вовне, согласно ст. 44 ЖК РФ, должны лица, определенные общим собранием. Этот вывод выглядел бы вполне логичным и обоснованным, если бы не ст. 164 ЖК РФ, которая указывает, что при непосредственном управлении многоквартирным домом договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Таким образом, от имени собственников жилых помещений многоквартирного дома действует уже не общее собрание и не лица, определенные общим собранием, а все или большинство собственников. Однако это не последнее решение, которое предлагает нам законодатель. Так, в этой же ст. 164 ЖК РФ в ч. 2 предложен другой вариант: договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения от своего имени. В ч. 3 ст. 164 ЖК РФ дополнительно указывается, что на основании решения общего собрания собственников помещений от имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Следовательно, ч. 3 ст. 164 ЖК РФ позволяет собственникам помещений уполномочивать любое лицо, в т. ч. юридическое, на действия в отношениях с третьими лицами. Помимо этого, при определении субъектного состава отношений следует учитывать, что если собственник не согласен с решением общего собрания о поручении конкретному лицу заключить договор от имени всех сособственников, то он может самостоятельно заключать договоры от своего имени. Этот вывод подтвержден Определением Конституционного Суда РФ от 24 февраля 2011 г. N 160-О-О <9>, где указывается, что оспариваемая ч. 3 ст. 164 ЖК РФ в системном единстве с ч. 2 данной статьи и положениями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <10> не исключает возможности заключения собственниками помещений договоров теплоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом. -------------------------------- <9> Определение Конституционного Суда РФ от 24 февр. 2011 г. N 160-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Каменевой Татьяны Евгеньевны на нарушение ее конституционных прав частью 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс". <10> Правила предоставления коммунальных услуг гражданам: утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501; РГ. 2011. 1 июня.

Проведенный анализ показывает, что от имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно ст. 44 ЖК, т. е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно ст. 164 ЖК РФ, т. е. здесь речь идет о представительстве; отдельно каждый собственник жилого помещения. Таким образом, нами не поддерживается точка зрения, высказанная в научной литературе, о том, что закон предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей <11>. Следуя сделанным нами выводам, вариантов как минимум три, т. к. полномочия общего собрания, выступающего как орган управления, к институту представительства не относятся. -------------------------------- <11> Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейн.). С. 45.

Но и это неполный перечень субъектов, которые могут выступать от имени собственников жилого помещения. Дело в том, что жилое помещение может принадлежать на праве собственности не одному собственнику, а находиться в общей совместной или общей долевой собственности. Согласно действующему законодательству, непосредственное управление в этом случае осуществляется либо единоличным собственником помещения, либо всеми или одним участником общей совместной собственности на помещение, либо всеми участниками общей долевой собственности или по отдельности каждым участником общей долевой собственности на помещение. Этот вывод подтверждается и судебными комментариями <12>. -------------------------------- <12> Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года: утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 8. С. 5.

Собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой, и их интересы будет представлять выбранное ими лицо либо каждый вправе представлять свои интересы. Таким образом, от имени собственников жилых помещений выступает общее собрание; лицо, назначенное общим собранием жильцов, согласно ст. 44 ЖК, т. е. волеизъявляющий орган, действующий без доверенности; лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему всеми или большинством собственников помещений, согласно ст. 164 ЖК РФ, т. е. здесь речь идет о представительстве при сохранении возможности несогласных собственников выступать в отношениях от своего имени; отдельно каждый собственник жилого помещения (включая сособственников в случае наличия общей собственности на жилое помещение).

------------------------------------------------------------------

Название документа