Организация приобрела квартиру и передала ее своему сотруднику по договору аренды. В каком порядке учитывается указанная операция при исчислении налогооблагаемой прибыли?

Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 указанной статьи).

Пунктом 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ установлено, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

В целях гл. 25 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб.

В состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, включаются обоснованные затраты на осуществление деятельности, непосредственно не связанной с производством и (или) реализацией, и в частности расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества (включая амортизацию по этому имуществу). Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество и (или) исключительные права, возникающие из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности, расходами, связанными с производством и реализацией, считаются расходы, связанные с этой деятельностью (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Таким образом, в целях гл. 25 НК РФ приобретенная квартира признается амортизируемым имуществом организации, которое находится у нее на праве собственности и используется для извлечения дохода в виде арендной платы, и, следовательно, ее стоимость погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Сумма дохода в виде арендной платы, полученной от сотрудника по договору аренды, учитывается в составе внереализационных доходов, не связанных с производством и реализацией (п. 4 ст. 250 НК РФ).

Расходы организации на содержание указанной квартиры, проведение капитального, а в случае, если это установлено законом или договором аренды, и текущего ремонта отражаются в составе внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом указанные расходы должны соответствовать требованиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть должны быть признаны обоснованными и документально подтвержденными затратами, произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Е. Н.Коломина

Федеральное агентство

кадастра объектов недвижимости

04.07.2005