Вправе ли организация отнести на расходы для целей налогообложения прибыли арендную плату по договору аренды здания, заключенному на неопределенный срок и не зарегистрированному в установленном порядке?

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО

от 29 июня 2005 г. N 20-12/46413

В соответствии со ст. 252 НК РФ налогоплательщик для целей формирования налоговой базы для исчисления налога на прибыль уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и, следовательно, учитываемым при исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

На основании п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Кроме того, в п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Президиум ВАС РФ в своем Письме от 01.06.2000 N 53 в отношении аренды нежилых помещений разъяснил следующие моменты.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

В ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ сказано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание тот факт, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Вместе с тем на основании п. 11 Письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли могут быть приняты расходы по оплате арендной платы, удовлетворяющие принципам признания расходов, заложенным в ст. 252 НК РФ, по возобновленному на неопределенный срок ранее зарегистрированному договору аренды нежилых помещений.

Заместитель

руководителя Управления

действительный государственный советник

налоговой службы РФ

II ранга

С. Х.АМИНЕВ

29.06.2005