Организация (арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды, по условиям которого арендодатель передал принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения сроком на два года. По договору аренды обязанность по его государственной регистрации возлагается на арендодателя. Вправе ли арендатор обратиться в арбитражный суд с иском к арендодателю, необоснованно уклоняющемуся от государственной регистрации договора аренды, об обязании его зарегистрировать договор?

Ответ: Если договор аренды совершен в надлежащей форме, но одна из сторон (арендодатель) уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе потребовать такой регистрации на основании решения суда. Возможность обязания стороны по договору зарегистрировать указанный договор законодательством не предусмотрена.

Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (п. 3 указанной статьи).

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) ст. ст. 164 и 165 ГК РФ были изложены в новой редакции. Данные изменения вступают в силу с 1 сентября 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 100-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в ред. Закона N 100-ФЗ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Уклонение от государственной регистрации сделки влечет последствия, предусмотренные ст. 165 ГК РФ.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

В этом случае сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. Срок исковой давности по требованиям, указанным в ст. 165 ГК РФ, составляет один год (п. п. 3 и 4 данной статьи).

Срок исковой давности, установленный п. 4 ст. 165 ГК РФ (в ред. Закона N 100-ФЗ), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу Закона N 100-ФЗ (п. 7 ст. 3 Закона N 100-ФЗ).

Таким образом, договор аренды помещения, заключенный на два года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. После вступления с 1 сентября 2013 г. в силу Закона N 100-ФЗ последствия уклонения от государственной регистрации сделки, предусмотренные ст. 165 ГК РФ, останутся без изменений. Арендатор - сторона договора, подлежащего государственной регистрации, вправе потребовать в судебном порядке регистрации данной сделки, а также возмещения ему убытков, вызванных задержкой в регистрации сделки. С указанной даты установлен срок исковой давности по указанным требованиям, который составляет один год и будет применяться к требованиям, основания для которых возникли после 1 сентября 2013 г.

Что касается возможности обязания другой стороны по договору зарегистрировать этот договор, то она нормой п. 2 ст. 165 ГК РФ (в ред. Закона N 100-ФЗ) не предусмотрена. Аналогичное решение и ранее было вынесено в Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А82-322/2010-35.

Т. И.Сивошенкова

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

24.09.2013