Спорные вопросы защиты вещных прав на объекты недвижимости в практике арбитражных судов

СПОРНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ

С. А. СИНИЦЫН

Ведущий научный сотрудник отдела гражданского законодательства и процесса Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук С. А. Синицын анализирует судебные акты по примечательному делу об истребовании имущества, в котором окончательную точку поставил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. Автор приходит к выводу о неправильном применении Президиумом ВАС РФ норм гражданского права в этом споре.

Споры о защите нарушенных вещных прав традиционно находятся в центре внимания. Вследствие усложнения имущественного оборота особую остроту приобрели вопросы защиты права собственности и ограниченных вещных прав на объекты недвижимости. Практический и теоретический интерес связывается в данном случае с вопросами понятия и значения фактического владения спорным объектом недвижимости, возможностями его истребования посредством виндикационного иска, спецификой способов исковой защиты вещных прав на объекты недвижимости. Наиболее рельефно практически значимые аспекты поставленных вопросов обнаруживают себя в отдельных материалах судебно-арбитражной практики. Вот одно из характерных дел, рассмотренных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ <1>. -------------------------------- <1> Вестник ВАС РФ. 2011. N 7. С. 150 - 156.

Как следует из материалов дела, Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее - Минимущество края) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к закрытому акционерному обществу "Комсомолка" (далее оно и правопредшественники - Общество), требуя обязать ответчика освободить нежилое трехэтажное здание (далее - здание, спорное имущество) площадью 3416,5 кв. м. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет правительства Хабаровского края по обеспечению деятельности мировых судей, государственных нотариусов и административных комиссий и краевое государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 9" (правопреемник профессионального лицея N 29, далее он и правопреемники - Лицей N 29, Лицей). Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17 марта 2010 г. иск удовлетворен. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2010 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. ФАС Дальневосточного округа Постановлением от 24 августа 2010 г. решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения. В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов общество просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, нарушающее единообразие практики арбитражных судов. Общество указывает на добросовестное владение спорным имуществом более 15 лет, что исключает возможность его истребования в связи с пропуском срока исковой давности, о котором оно заявило. В отзыве на заявление Минимущество края просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Президиум посчитал, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. Как установлено судами и подтверждается материалами дела, здание принято в эксплуатацию в 1958 г., надстроено третьим этажом в 1973 г. и предназначалось для размещения школы фабрично-заводского ученичества. Оно расположено на охраняемой производственной территории Общества, соединено с производственным корпусом стационарным наземным переходом. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 5 января 1996 г. по делу N 280-А/5 сделка приватизации Общества по договору аренды от 15 июля 1991 г. N 125, оформленная свидетельством о собственности от 14 октября 1992 г. N 235, в части включения спорного имущества в уставный фонд Общества признана недействительной. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки не предъявлялось, здание осталось во владении Общества. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 7 апреля 1998 г. по делу N А73-3964/28/97 удовлетворен иск Управления начального профессионального образования Комитета образования и науки администрации Хабаровского края (далее - Управление начального профобразования), действовавшего от имени собственника - Российской Федерации, об истребовании спорного имущества из незаконного владения общества. Суд признал доказанным, что здание является государственной собственностью, и обязал Общество передать его истцу на баланс Лицея N 29. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 1999 г. по делу N А73-3964/28/97 на стадии исполнительного производства сторонами утверждено мировое соглашение. Согласно его условиям Управление начального профобразования отзывает исполнительный лист, а Общество предоставляет Лицею N 29 в спорном здании помещения, необходимые для организации учебного процесса. Здание 23 ноября 1999 г. было внесено в реестр федерального имущества, затем распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю от 26 февраля 2004 г. N 63 закреплено за Лицеем на праве оперативного управления, после чего 5 мая 2005 г. в отношении здания произведена государственная регистрация права федеральной собственности. Распоряжением Правительства РФ от 3 декабря 2004 г. N 1565-р Лицей N 29 передан в ведение Хабаровского края. Передача имущества Лицея от Российской Федерации Хабаровскому краю осуществлялась по передаточному акту от 14 февраля 2005 г., в котором здание не значится. Распоряжением Минимущества края от 31 мая 2005 г. N 434 имущество Лицея N 29 внесено в реестр краевого государственного имущества. Здание передано Лицею N 29 по акту согласно распоряжению Минимущества края от 30 декабря 2005 г. N 1193. Государственная регистрация права собственности Хабаровского края и права оперативного управления Лицея N 29 произведены в отношении здания 4 апреля 2008 г. с указанием в качестве основания распоряжения Правительства РФ N 1565-р. В результате проверки, проведенной 23 октября 2008 г. комиссией, созданной на основании распоряжения Минимущества края от 22 октября 2008 г. N 1304, было установлено фактическое использование спорного здания Обществом, после чего ему предложено возвратить здание в добровольном порядке. Поскольку Общество здание не возвратило, Минимущество края, руководствуясь статьей 301 Гражданского кодекса РФ, 19 ноября 2008 г. обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском. Возражая против иска, Общество ссылалось на пропуск срока исковой давности, исчисленный им с момента передачи ему здания по договору аренды с правом выкупа (15 июля 1991 г.), тождественность предъявленного иска иску об истребовании здания, ранее рассмотренному Арбитражным судом Хабаровского края по делу N А73-3964/28/97, а также на ненадлежащий способ защиты права, не связанный с применением последствий недействительности приватизационной сделки. Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего: с иском обратился надлежащий собственник, не состоящий в обязательственных отношениях с Обществом, который прежде с иском в суд не обращался и узнал о нарушении своего права не ранее его государственной регистрации 4 апреля 2008 г., в связи с чем срок исковой давности не пропустил. Суд кассационной инстанции дополнительно указал: вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 2 апреля 2009 г. по делу N А73-15038/2008 Обществу отказано в признании за ним права собственности на спорное имущество, а также в признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности Хабаровского края и права оперативного управления Лицея N 29. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не учли следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. На момент предъявления иска право собственности на здание было зарегистрировано за Хабаровским краем, в связи с чем Минимущество края как уполномоченный собственником орган вправе защищать нарушенное право посредством предъявления виндикационного иска к Обществу как к лицу, владеющему зданием при отсутствии титула. Вместе с тем право на подобный иск переходит к новому собственнику от прежнего с возражениями, в том числе по исковой давности, имеющимися у фактического владельца имущества. В данном случае Общество приобрело здание в числе прочих объектов за 49665000 руб. по договору купли-продажи имущества арендного предприятия от 12 мая 1992 г. N 48/141, заключенному с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом. Сделка приватизации оформлена выданным указанным органом свидетельством о собственности от 14 октября 1992 г. N 235. В 1996 г. при рассмотрении Арбитражным судом Хабаровского края дела N 280-А/5 упомянутая сделка приватизации в части включения в уставный фонд Общества спорного здания признана недействительной, однако требования о применении последствий ее недействительности не были заявлены и судом не применялись. В соответствии со статьей 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 26 июля 2005 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки исчислялся со дня начала исполнения сделки и составлял 10 лет. Этот срок истек в 2002 г. Он не прервался предъявлением в 1998 г. иска об истребовании здания, рассмотренного Арбитражным судом Хабаровского края по делу N А73-3964/28/97, поскольку указанные иски не тождественны и влекут разные правовые последствия. Кроме того, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 7 апреля 1998 г. по делу N А73-3964/28/97 об истребовании здания не было исполнено ввиду отзыва исполнительного листа и прекращения исполнительного производства после утверждения арбитражным судом мирового соглашения, условия которого, по существу, свидетельствовали о согласии Российской Федерации на оставление здания во владении Общества и признании этого владения. Здание не было истребовано у Общества, которое продолжало им владеть и распоряжаться. Общество осталось балансодержателем здания, несло бремя расходов, платило налоги, заключало договоры по обеспечению здания коммунальными ресурсами, устанавливало пропускной режим прохода к зданию и распорядилось им путем передачи третьим лицам. Между Обществом и Лицеем N 29 заключен договор от 28 сентября 1999 г. N 22/61 о предоставлении Лицею на неопределенный срок помещений общей площадью 1848 кв. м на втором и третьем этажах здания без получения за них оплаты. Помещения первого этажа здания общей площадью 688 кв. м на основании договора от 27 января 2003 г. N 22-7/196 сданы Обществом в аренду индивидуальному предпринимателю Е. Ю. Леонтьеву под торговый центр "Камелот", на что указано в акте проверки комиссии Минимущества края от 23 октября 2008 г. Названные фактические обстоятельства, не опровергавшиеся участвующими в деле лицами, свидетельствуют, что Лицей пользовался частью помещений в здании не в силу своего вещного права на это имущество либо вещного права Российской Федерации или Хабаровского края, а в силу соглашения с Обществом как фактическим владельцем здания. Таким образом, начиная с 1991 г., независимо от результатов рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с принадлежностью титула на спорное имущество и последовательную регистрацию титула за различными публичными собственниками, здание оставалось во владении Общества, что установлено судами по настоящему и ранее рассмотренным делам. К моменту государственной регистрации 5 мая 2005 г. права собственности на здание его прежний титульный собственник - Российская Федерация - не являлся владельцем здания и пропустил срок давности на его истребование. Передача Российской Федерацией титула собственника не могла сопровождаться передачей владения зданием, даже если были оформлены акты приема-передачи, о чем, принимая во внимание количество арбитражных дел в отношении данного имущества и состав их участников, а также имеющуюся в настоящем деле переписку, администрация Хабаровского края не могла не знать. В частности, уполномоченный орган по распоряжению имуществом края участвовал в качестве третьего лица в деле N А73-3964/28/97 Арбитражного суда Хабаровского края, рассмотренном в 1998 г. Кроме того, администрация Хабаровского края 12 января 1999 г. проводила совещание относительно условий размещения на территории Общества Лицея N 29, и Постановлением от 5 апреля 1999 г. N 141 обязала Общество предоставить Лицею для организации учебного процесса помещения в аренду с оформлением отношений договором. Арбитражный процессуальный кодекс РФ (как 1995, так и 2002 г.) не допускает рассмотрение судом иска того же лица, о том же предмете и по тем же основаниям, в связи с чем у Российской Федерации, реализовавшей в 1998 г. право на истребование здания в судебном порядке, в силу процессуальных норм не имелось возможности истребовать спорное имущество в судебном порядке повторно. При смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на его истребование не начинает течь заново. Поэтому в данном случае по заявленному виндикационному требованию срок давности должен исчисляться с момента, когда не Хабаровский край, а Российская Федерация должна была узнать о нарушении права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Поскольку нарушение права произошло в результате ничтожной сделки приватизации здания, Российская Федерация как сторона по сделке должна была узнать об этом нарушении в момент совершения сделки, совпадающий в настоящем случае с моментом начала ее исполнения. По мнению Президиума ВАС РФ, судами по рассматриваемому иску неправильно определено начало течения срока исковой давности, об истечении которого было заявлено Обществом. При наличии такого заявления, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им. Согласно пункту 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 ноября 2001 г. N 15 и Пленума ВАС РФ от 15 ноября 2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. С учетом вышеизложенных обстоятельств Президиум ВАС РФ пришел к выводу: оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 1 ч. 1 ст. 304 АПК РФ как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Учитывая изложенное, Президиум ВАС РФ постановил: решение Арбитражного суда Хабаровского края от 17 марта 2010 г. по делу N А73-13296/2008, Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2010 г. и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24 августа 2010 г. по тому же делу отменить. Министерству имущественных отношений Хабаровского края в иске отказать. Анализ данного Постановления имеет большое значение для теории и практики гражданского права, поскольку изложенная Президиумом ВАС РФ правовая позиция поднимает ряд чрезвычайно важных и актуальных вопросов, имеющих не только научную, но и практическую значимость. К их числу относятся вопросы о квалификации добросовестного приобретения имущества, значении фактического владения объектом недвижимости при разрешении виндикационного иска, понятии титульного и фактического владения и его защите в действующем российском праве, сохранении вещных прав при изменении собственника имущества. Может ли Общество быть признано добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости по настоящему делу? Президиум ВАС РФ, отменив судебные акты первой, апелляционной и кассационной инстанций, по сути, признал Общество добросовестным приобретателем имущества по пункту 2 ст. 223 ГК РФ, а истца в силу пункта 3 ст. 218 ГК РФ - утратившим право собственности на спорное имущество. В числе установленных судами обнаруживаются обстоятельства дела, которые заставляют усомниться в обоснованности и правомерности выводов, сделанных Президиумом ВАС РФ. 1. В первую очередь следует учесть: согласно вступившему в силу и не отмененному к моменту рассмотрения дела в Президиуме ВАС РФ решению арбитражного суда Хабаровского края от 7 июня 1999 г. по делу N А73-3964/28/97 спорный объект недвижимости признан государственной собственностью, а Общество - его незаконным владельцем, обязанным возвратить здание Лицею как представителю публичного собственника. В ходе рассмотрения дела N А73-3964/28/97 суд не усмотрел оснований для признания Общества добросовестным приобретателем, а это могло бы явиться основанием для отказа в удовлетворении виндикационного иска при условии, что имущество не выбыло из владения собственника против его воли. Причем, как было указано Президиумом ВАС РФ в пункте 10 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения <2>, имущество считается выбывшим из владения собственника в результате похищения, утери, действия сил природы. Именно тогда закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (п. 1 ст. 302 ГК РФ), в то время как недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. -------------------------------- <2> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения"// Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.

2. В ходе разрешения дела в различных инстанциях в возражениях на заявленные исковые требования Общество не ссылалось на добросовестное приобретение имущества, а указывало лишь, что оно добросовестно владело спорным объектом в течение более 15 лет, и срок исковой давности истцом пропущен. С точки зрения действующего закона данное возражение не имеет никакого значения для разрешения вопроса об Обществе как добросовестном приобретателе спорного имущества по смыслу статьи 302 ГК РФ. Скорее, доводы ответчика должны быть поняты как попытка рассмотрения его владения в контексте института приобретательной давности по статье 234 ГК РФ. Президиум ВАС РФ не дал оценку значимости приведенных ответчиком обстоятельств применительно к нормам о приобретательной давности. Однако их несостоятельность очевидна вследствие несоблюдения ответчиком требований закона о добросовестности давностного владельца в соответствии с пунктом 1 ст. 234 ГК РФ и сроков, установленных пунктом 4 этой статьи. Кроме того, при вынесении данного Постановления Президиум ВАС РФ не учел, что Общество уже заявляло иск о признании права собственности на спорное здание со ссылкой на положения статьи 234 ГК РФ, в удовлетворении которого вступившим в силу решением Арбитражного суда Хабаровского края 2 апреля 2008 г. ему было отказано. Также в ходе рассмотрения настоящего дела в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций ответчик не заявлял требования о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества. Соответственно, обстоятельства и возможность добросовестного приобретения имущества Обществом судами не рассматривались и не устанавливались, а потому по смыслу пункта 4 ст. 305 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ не может устанавливать таковые по своей инициативе. 3. В сделке, признанной впоследствии судом недействительной (ничтожной), на стороне отчуждателя участвовало не третье лицо, в личности которого мог добросовестно заблуждаться приобретатель, а сам публичный собственник. В такой ситуации конструкция добросовестного приобретения имущества утрачивает первоначальный смысл. Неслучайно Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ отметил следующее: "...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)". При разрешении вопроса о добросовестном приобретении имущества Обществом следует учесть: основания признания сделки недействительности состояли не в том, что имущество было отчуждено лицом, не имевшим надлежащих правомочий на распоряжение вещью, а в том, что, как было установлено Арбитражным судом Хабаровского края от 5 января 1996 г., само спорное здание в силу пункта 10 Постановления Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1 "О введении в действие Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий на 1992 год" не могло быть предметом сделки по приватизации. Соответственно, спорное имущество в силу прямого указания закона являлось ограниченно оборотоспособным, в то время как незнание этих обстоятельств Обществом не является "извинительным заблуждением в личности отчуждателя" как реквизит добросовестного приобретения имущества. 4. При разрешении дела и применении пункта 2 ст. 223 ГК РФ Президиум ВАС РФ акцентировал внимание на фактическом владении спорным имуществом, вместо того чтобы выяснить вопрос об обстоятельствах вступления Общества во владение спорным имуществом. Прежде всего необходимо понимать, было ли передано владение Обществу в порядке исполнения сделки, признанной впоследствии недействительной. Именно выяснение этого обстоятельства является существенным при решении вопроса о добросовестном приобретении имущества. Так, в пункте 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, ВАС РФ указал: рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался. Как следует из материалов дела, суды первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций эти обстоятельства не исследовали, и это свидетельствует о непоследовательности выводов Президиума ВАС РФ в части признания Общества добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости. 5. Указывая на истечение сроков исковой давности, Президиум ВАС РФ отметил: при наличии соответствующего заявления, своевременно сделанного лицом, фактически владеющим спорным имуществом, истечение срока давности погашает материальное право на иск об истребовании у него этого имущества независимо от законности владения им. Однако в пункте 2 ст. 199 ГК РФ говорится: применение норм об исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. При этом представляется необоснованной ссылка Президиума ВАС РФ на пункт 3 ст. 218 ГК РФ как на основание прекращения права публичной собственности на спорное имущество. Данная норма допускает приобретение права собственности на имущество, право на которое собственник утратил по основаниям, предусмотренным законом. Однако отказ в удовлетворении иска сам по себе не связывается действующим законом с прекращением права собственности в сравнимых обстоятельствах. Значение фактического владения объектом недвижимости при разрешении виндикационного иска. При разрешении данного дела Президиум ВАС РФ указал: здание не было истребовано у Общества, оно продолжало им владеть и распоряжаться. В подтверждение этого вывода ВАС РФ привел следующие доводы: Общество осталось балансодержателем здания, несло бремя расходов, платило налоги, заключало договоры по обеспечению здания коммунальными ресурсами, устанавливало пропускной режим прохода к зданию и распорядилось им путем передачи третьим лицам. Однако, на наш взгляд, данные обстоятельства не свидетельствуют напрямую о безусловном владении спорным имуществом Обществом, поскольку являются следствием актов пользования и распоряжения. Причем такие акты не всегда могут рассматриваться как законные, свидетельствовать о добросовестности Общества. Прежде всего это касается заключения Обществом от лица арендодателя договоров аренды с предпринимателем Е. Ю. Леонтьевым под торговый центр "Камелот", ведь при заключении этих договоров Общество изначально не являлось уполномоченным лицом и не отвечало требованиям, предъявляемым к нему статьей 608 ГК РФ, и не могло не знать об этом. Что касается бремени содержания имущества, необходимо учесть следующее: суд апелляционной инстанции конкретизировал данное положение, указав: Общество за свой счет производило ремонт здания. Однако это лишь косвенно может свидетельствовать о фактическом владении Обществом спорным объектом недвижимости. Аналогичным образом, как косвенное свидетельство фактического владения, должны быть расценены доводы, что Общество являлось балансодержателем спорного имущества и платило налоги, поскольку постановка имущества на баланс и его отнесение к налогооблагаемой базе является следствием включения в бухгалтерскую и финансовую отчетность соответствующих данных, вносимых самим Обществом. Кроме того, сам Президиум ВАС РФ указал: в результате проверки, проведенной 23 октября 2008 г. комиссией, созданной на основании распоряжения Минимущества края от 22 октября 2008 г. N 1304, было установлено фактическое использование спорного имущества Обществом, что должно пониматься различно с установлением факта владения. За исключением изложенного, делая вывод о фактическом владении спорным имуществом Обществом, суды первой, апелляционной, кассационной инстанций, сам Президиум ВАС РФ не привели никаких прямых доказательств фактического владения Обществом спорным имуществом, к числу которых могли бы относиться расположение органов управления общества или нахождение какого-либо имущества Общества в спорном здании. Кроме того, как представляется, Президиум ВАС РФ при разрешении данного дела рассмотрел в едином контексте два вопроса различной юридической природы: о сохранении правомочия владения у фактически не владеющего собственника и о наличии спорного имущества в его фактическом владении в конкретный момент времени. С этой точки зрения интересна позиция, изложенная судом при направлении дела в Президиум ВАС РФ. Так, в Определении о передаче рассматриваемого дела в Президиум ВАС РФ от 19 января 2011 г. N ВАС-12833 указано: в деле не усматриваются какие-либо основания, свидетельствующие, что Российская Федерация вновь обрела владение спорным зданием, а также что право Лицея на использование помещений в спорном здании вытекает из обязательственных отношений и не свидетельствует о наличии у Российской Федерации правомочий по владению им. С такой позицией согласился Президиум ВАС РФ при разрешении данного дела. Однако Суд игнорирует факт: статус Российской Федерации как собственника имущества подтвержден вступившим в силу и не оспоренным решением Арбитражного суда Хабаровского края от 7 июня 1999 г. по делу N А73-3964/28/97, записью о регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Значит, Российская Федерация не утратила владение спорным имуществом как правомочие в составе субъективного права собственности. Таким образом, особого внимания заслуживает вопрос о толковании Президиумом ВАС РФ условий мирового соглашения, утвержденного Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 17 июня 1999 г. по делу N А73-3964/28/97. Президиум ВАС РФ особо отметил: условия мирового соглашения, по существу, свидетельствовали о согласии Российской Федерации на оставление спорного здания во владении Общества и признании такого владения. Особо следует указать: содержанием мирового соглашения устанавливался порядок исполнения обязанности Общества передать часть нежилых помещений на оговоренных условиях Лицею. Само по себе мировое соглашение устанавливает способ и порядок исполнения обязанности Общества вернуть часть нежилых помещений Лицею для их последующего использования в учебно-образовательном процессе, но не может влиять на юридическую характеристику владения Общества, поскольку таковая установлена судом при разрешении дела. Кроме того, мировым соглашением урегулирован порядок и условия возврата лишь части помещений в спорном здании, в то время как Президиум ВАС РФ, рассматривая данные условия, дает характеристику владения Общества не отдельными помещениями, а всем спорным зданием в целом. Нельзя также не обратить внимания на вопрос о законности самого мирового соглашения. Условиями мирового соглашения была установлена обязанность Общества передать Лицею спорное здание в безвозмездное пользование, на что особо обращено внимание Шестого арбитражного апелляционного суда в Постановлении от 4 июня 2010 г. N 06АП-1996/2010. Общество изначально не являлось и не могло считаться собственником спорного имущества, следовательно, не могло сохранить за собой никаких прав на него. Суд обязал Общество вернуть из незаконного владения здание публичному собственнику, не допуская при этом никакой возможности существования договорных отношений, в которых Обществу была бы уготована роль кредитора-ссудодателя с правами, установленными главой 36 ГК РФ. В целом вопрос фактического владения спорным объектом недвижимости истцом по виндикационному иску, как представляется, должен иметь здесь вторичное значение по следующим основаниям. В первую очередь следует иметь в виду: значение фактического владения не может быть равнозначным в спорах об истребовании движимого и недвижимого имущества. И дело тут в юридической природе и свойствах самого недвижимого имущества как объекта гражданско-правового регулирования. Владение недвижимостью образует юридическое отношение владельца к вещи и должно считаться юридическим, а не фактическим понятием, ибо недвижимость представляет собой правовой режим, определенный необходимостью государственной регистрации прав. Напротив, владение движимыми вещами может рассматриваться как фактическое отношение. Из этого следует, что для признания лица владеющим объектом недвижимости вовсе не требуется его постоянное присутствие на территории последнего. В противном случае собственник, сдавший нежилые помещения в аренду, или просто нежелающий находится в границах последних, должен будет считаться утратившим владение и как фактическое состояние, и как правомочие. Соответственно, одно только ненахождение на территории объекта недвижимости не может служить доказательством утраты правомочия владения при одновременном сохранении права собственности, поскольку фактическое владение своим имуществом составляет не обязанность собственника, а его право, которое он может и не осуществлять, не теряя правомочия владения. Сказанное позволяет утверждать: современной судебной практикой не выработаны конкретные критерии, позволяющие считать лицо фактически владеющим или не владеющим объектом недвижимости в споре по вещному иску, что является серьезным пробелом, требующим восполнения. Как представляется, в данном случае более важной является оценка совершенных публичным собственником распорядительных действий относительно спорного объекта недвижимости, к числу которых по настоящему делу относятся передача Российской Федерацией титула собственника, передача Лицею спорного здания на праве оперативного управления. Совершение таких действий свидетельствует о сохранении за публичным собственником правомочий владения, пользования и распоряжения спорным объектом недвижимости, невзирая на фактическое владение им ответчиком. Тем более что право федеральной собственности на спорное здание подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 2 апреля 2009 г. Закрепление за Лицеем права оперативного управления спорным зданием является способом осуществления права публичной собственности, что как нельзя лучше демонстрирует действительность и прочность последнего. Совершенно другое значение имеет разрешение вопроса о фактическом владении спорным имуществом ответчиком по виндикационному иску. Установление факта владения спорным имуществом ответчиком является обязательным условием удовлетворения виндикационного иска. При этом обращает на себя внимание формулировка предмета исковых требований по настоящему делу. Истец сформулировал предмет иска как требование об освобождении ответчиком спорного здания, но не как требование о его возврате в свое владение. Виндикационный иск в строгом смысле статьи 301 ГК РФ сформулирован как истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. В создавшихся обстоятельствах для более эффективной защиты своего права собственнику следовало бы использовать конструкцию негаторного иска, закрепленную в статье 304 ГК РФ, сроки исковой давности на который в силу статьи 208 ГК РФ не распространяются. Является ли смена собственника спорного здания основанием к прекращению ограниченных вещных прав, установленных предыдущим собственником? Данный вопрос особо актуален в свете комментируемого Постановления Президиума ВАС РФ. В данном Постановлении Общество признано добросовестным приобретателем и за ним установлено право собственности на спорное здание. Президиум ВАС РФ особо указал: Постановление Президиума по настоящему делу является основанием для возникновения права собственности Общества на спорное здание. Однако Президиумом ВАС РФ не определена дальнейшая юридическая судьба особого ограниченного вещного права - права оперативного управления, обременяющего спорное имущество в пользу Лицея, установленного актом предыдущего собственника согласно распоряжению Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по Хабаровскому краю от 26 февраля 2004 г. N 63. Руководствуясь основополагающим принципом вещного права, согласно которому смена собственника имущества не влечет прекращение ограниченного вещного права, в том числе права оперативного управления имуществом, а также учитывая, что законность возникновения права оперативного управления в отношении спорного здания подтверждена вступившим в силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 2 апреля 2009 г., придется признать: формальные основания для прекращения права оперативного управления на спорное имущество в связи со сменой собственника последнего не обнаруживаются. По сути, позиция Президиума ВАС РФ допускает возникновение права частной собственности на спорное имущество в условиях сохранения особого ограниченного вещного права - права оперативного управления, установленного актом предыдущего публичного собственника. Недопустимость возникновения подобной ситуации определена действующим законодательством Российской Федерации, исключающим возможность одновременного сочетания права частной собственности и права оперативного управления на один и тот же объект вещного права.

------------------------------------------------------------------

Название документа