На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома один из собственников - уполномоченное лицо, выступающее в качестве арендодателя, заключает со сторонней организацией договор сдачи нежилого помещения в аренду. С арендной платы организация удерживает НДФЛ. Какое количество справок по форме 2-НДФЛ необходимо представить в налоговый орган в целях исполнения обязанности, предусмотренной п. 2 ст. 230 Налогового кодекса РФ, - в отношении всех собственников помещений жилого дома или только в отношении физического лица, фактически заключившего договор аренды?

Ответ: С одной стороны, поскольку организация, выплачивающая арендную плату, является налоговым агентом по отношению ко всем собственникам многоквартирного дома, то касательно каждого из них должны быть представлены соответствующие сведения по форме 2-НДФЛ (утв. Приказом ФНС России от 17.11.2010 N ММВ-7-3/611@). С другой стороны, имеются основания полагать, что справка по форме 2-НДФЛ должна быть представлена в налоговый орган только в отношении физического лица, упомянутого в соответствующем договоре в качестве арендодателя.

Обоснование: Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Пунктом 3.1 ч. 2 этой же статьи закреплено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом ст. 248 ГК РФ определено, в частности, что доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т. п.).

Таким образом, доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, возникает у собственников данного имущества соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного на сдачу имущества в аренду, - такой подход усматривался из Письма УФНС России по г. Москве от 19.08.2010 N 20-14/2/087703.

Из Письма Минфина России от 15.04.2013 N 03-04-05/12586 также следовало, что в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах арендатор (российская организация) признается налоговым агентом в отношении выплачиваемых по договору аренды нежилого помещения доходов физическим лицам - собственникам помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в Письме Минфина России от 28.06.2013 N 03-04-06/24889 подчеркивалось, что денежные средства, подлежащие выплате по договору аренды, заключенному организацией-арендатором с представителем собственников помещений в многоквартирном доме, носят для указанных собственников помещений характер экономической выгоды и должны учитываться при определении налоговой базы по НДФЛ.

На основании изложенного можно сделать вывод: поскольку организация, выплачивающая арендную плату, является налоговым агентом по отношению ко всем собственникам многоквартирного дома, то касательно каждого из них должны быть представлены соответствующие сведения по форме 2-НДФЛ.

Вместе с тем в Письме от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 Минфин России изменил свою позицию и указал, что лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. С выплачиваемых ему доходов общество, исполняющее обязанности налогового агента, должно исчислять, удерживать и перечислять в соответствующий бюджет суммы НДФЛ. Соответственно, справка по форме 2-НДФЛ должна быть представлена в налоговый орган только в отношении физического лица, упомянутого в соответствующем договоре в качестве арендодателя.

На наш взгляд, организация должна самостоятельно принять решение о порядке представления в налоговый орган сведений по форме 2-НДФЛ.

А. В.Телегус

Член Палаты налоговых консультантов

Российской Федерации

19.09.2013