Подлежит ли уменьшению на величину НДС цена реализации квартиры, которая определена в предварительном договоре с учетом НДС, если основной договор купли-продажи заключен после 1 января 2005 г.?

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ

ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО

от 1 февраля 2005 г. N 19-11/5925

В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 109-ФЗ) п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 22 и 23.

Закон N 109-ФЗ вступает в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (ст. 2 Закона N 109-ФЗ). Закон N 109-ФЗ опубликован 23 августа 2004 г. в издании "Собрание законодательства Российской Федерации", 2004, N 34, ст. 3524.

Согласно пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Пунктом 8 ст. 149 НК РФ определено, что при изменении редакции п. 1 - 3 ст. 149 НК РФ (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы по НДС (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) вне зависимости от даты их оплаты.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях гл. 21 НК РФ приравнивается к его реализации.

Если передача права собственности на жилые дома, жилые помещения, а также доли в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г., то налогообложение НДС осуществляется в льготном налоговом режиме при их реализации вне зависимости от учетной политики продавца для целей налогообложения и соответственно вне зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем.

Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ при реализации товаров, операции по реализации которых не подлежат налогообложению НДС (освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм НДС. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)".

Обратите внимание: в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от обложения НДС, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1 числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Если налогоплательщик согласно указанному выше пункту отказался от освобождения от обложения НДС операций по реализации по договорам купли-продажи жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то сумма НДС, уплаченная в бюджет с суммы предоплаты, полученной до 1 января 2005 г. в счет предстоящей реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир и исчисленной по расчетной ставке налога 18/118, подлежит вычету в общеустановленном порядке в размере фактически уплаченной суммы налога.

В период после опубликования Закона N 109-ФЗ и до 1 января 2005 г. налогоплательщики при заключении договора купли-продажи на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир с 1 января 2005 г. могут предусмотреть освобождение от налогообложения НДС данных операций.

В этом случае, учитывая положения п. 8 ст. 149 НК РФ и п. 2 ст. 162 НК РФ, налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать НДС.

Налогоплательщики, которые в заключенных договорах купли-продажи (в том числе после опубликования Закона N 109-ФЗ и до 1 января 2005 г.) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир определили цену реализации указанного имущества с учетом НДС, при получении авансового платежа под предстоящую реализацию имущества по указанным договорам исчисляют и уплачивают в бюджет соответствующую сумму налога.

При реализации указанного выше имущества начиная с 1 января 2005 г. налогоплательщикам, не отказавшимся на основании п. 5 ст. 149 НК РФ от освобождения от налогообложения операций, перечисленных в п. 3 ст. 149 НК РФ, следует иметь в виду, что:

- если впоследствии в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества будут внесены изменения, согласно которым цена реализации имущества будет уменьшена на сумму НДС, то сумма НДС, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа и возвращенная покупателю на основании изменений к договору, принимается к вычету при реализации указанного имущества по договорам купли-продажи;

- если в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества покупатель согласился внести изменения, согласно которым новая цена реализации имущества без НДС соответствует ранее установленной цене имущества с НДС, то сумма налога, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа, к вычету не принимается;

- если в соответствии с Законом N 109-ФЗ в договор купли-продажи перечисленного выше имущества до реализации этого имущества не внесены изменения и цена имущества указана с НДС, то при реализации указанного имущества налогоплательщиком, не отказавшимся на основании п. 5 ст. 149 НК РФ от освобождения от налогообложения и получившим оплату с НДС, данная сумма налога подлежит перечислению в бюджет в соответствии с п. 5 ст. 173 НК РФ.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи.

Заместитель

руководителя Управления

советник налоговой службы РФ

I ранга

Н. В.ЖЕЛУДОВА

01.02.2005