Согласно п. 4.1 типовой формы инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 06.03.2008 N 61, в период реализации инвестиционного проекта земельный участок предоставляется на праве аренды инвестору. Заключение такого инвестиционного договора производится на основании аукциона, предусмотренного Постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 N 505. Будет ли предоставление инвестору права аренды земельного участка, на котором запланирована реализация инвестиционного проекта, осуществлено в рамках аукциона на заключение инвестиционного договора или необходимо проводить отдельный аукцион согласно ст. 38 Земельного кодекса РФ?

Ответ: Предоставление инвестору права аренды земельного участка, на котором запланирована реализация инвестиционного проекта, будет осуществлено в рамках аукциона на заключение инвестиционного договора.

Условия использования земельного участка в период реализации инвестиционного договора и после его завершения отнесены к существенным условиям инвестиционного договора, поэтому они также являются предметом аукциона на заключение инвестиционного договора независимо от наименования самого договора.

Обоснование: Порядок предоставления земельных участков для строительства установлен положениями ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки для строительства предоставляются с предварительным согласованием места размещения объекта или без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1 ст. 30 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования места размещения объекта производится исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ. Исключение составляют случаи, когда земельный участок предоставляется в границах застроенной территории лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (п. п. 2, 2.1 ст. 30 ЗК РФ).

В случае предоставления земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта торги не проводятся (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Статьи 30.1 и 30.2 ЗК РФ устанавливают особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно этим нормам продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 38 ЗК РФ).

Исходя из изложенного проведение аукциона на продажу права аренды земельного участка обязательно, если речь идет о строительстве на земельном участке без предварительного согласования места размещения объекта, а также о жилищном строительстве (капитальном жилищном строительстве). Этот вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14760/11). Если в аренду предоставляется земельный участок с предварительным согласованием места размещения объекта, торги не проводятся, а земельный участок предоставляется лицу без проведения торгов на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Однако следует учитывать, что правоотношения, возникающие из договора, могут содержаться как в одном документе, так и в двух или нескольких связанных между собой документах.

Договор аренды земельного участка является одним из документов, сопровождающих и регулирующих договорные отношения по инвестированию в объект.

В силу п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Действующее законодательство не ограничивает круг обязательств, входящих в предмет торгов, и не запрещает заключение смешанных договоров на торгах.

В п. 9 Положения о принятии федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 N 505, перечислены существенные условия инвестиционного договора. К ним отнесены, в частности, условия использования земельного участка в период реализации инвестиционного договора и после его завершения.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Типовая форма инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минэкономразвития России от 06.03.2008 N 61, предусматривает указание не только вида права, на котором земельный участок предоставляется инвестору (право аренды), но и реквизитов договора аренды, заключенного с инвестором (п. 4.1 типовой формы).

Таким образом, при реализации инвестиционного договора, заключенного в рамках Постановления Правительства РФ N 505, фактически реализуется несколько правоотношений. То есть независимо от наименования самого договора речь идет о смешанном договоре, который выступает предметом торгов. Когда речь идет о реализации инвестиционного договора, заключенного с публичным органом власти, такое соглашение свидетельствует, что строительство ведется на земельном участке, предоставленном для этих целей его собственником или лицом, правомочным осуществлять полномочия собственника.

Следовательно, предоставление в аренду земельных участков для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным договором, должно осуществляться без проведения повторных торгов (аукциона) на право заключения договора аренды земельного участка, то есть в рамках аукциона на заключение инвестиционного договора.

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

16.09.2013