Между сторонами был заключен договор цессии, в результате которого к организации перешли права требования по кредитному договору, а также все права, обеспечивающие исполнение обязательства должником, в том числе по договору залога недвижимого имущества (ипотеки). Регистрирующий орган уведомил данную организацию (залогодержателя) о погашении регистрационной записи об ипотеке на здание и земельный участок в соответствии с решением суда, которым должник был признан банкротом, и открытии конкурсного производства. В результате проведенных торгов в рамках конкурсного производства имущество, обремененное ипотекой, перешло к новому собственнику

Залогодержатель посчитал, что такое решение регистрирующего органа неправомерно, так как для погашения регистрационной записи об ипотеке требуется согласие залогодержателя, и что перешедшее к новому собственнику в результате торгов недвижимое имущество по-прежнему обременено ипотекой.

Требуется ли в рассматриваемой ситуации согласие залогодержателя для погашения регистрационной записи об ипотеке? Является ли имущество, перешедшее в результате конкурсного производства к третьему лицу, обремененным ипотекой?

Ответ: Согласия залогодержателя для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется. Имущество, перешедшее в результате торгов к третьему лицу, не является обремененным ипотекой.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" закрепляется, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также записи о залоге бездокументарных ценных бумаг в системе ведения учета владельцев указанных бумаг.

На основании п. 2 ст. 131 Закона N 127-ФЗ в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с п. 2 ст. 138 Закона N 127-ФЗ в случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

Согласно ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Так, в ст. 38 Закона N 102-ФЗ закреплено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

На основании п. 4 ст. 138 Закона N 127-ФЗ продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона N 127-ФЗ, и с учетом положений названной статьи.

Также в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ закрепляется, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В Письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ от 22.01.2013 N 3.3-6/94 обращается внимание, что следует учитывать также редакцию п. 1 вводимой в действие с 1 марта 2013 г. ст. 8.1 ГК РФ, согласно которому ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. Согласно п. 2 указанной статьи подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, реализация заложенного имущества влечет прекращение залоговых правоотношений и, как следствие, погашение регистрационной записи. При этом нормы ст. 38 Закона N 102-ФЗ не подлежат применению, так как в отношении имущества организации, признанной судом банкротом, распространяются нормы Закона N 127-ФЗ, даже если данное имущество обременено ипотекой.

Данная позиция также подтверждается примерами из судебной практики.

Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.07.2013 N А45-28750/2012 указывается, что, если залоговый кредитор не предъявил своих требований в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона N 127-ФЗ. При этом согласия залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Также в данном Постановлении закреплено, что, поскольку прекращение права залога явилось следствием реализации заложенного имущества в определенном Законом N 127-ФЗ порядке, закон не устанавливает обязанности регистрирующего органа требовать представления согласия залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 22.01.2013 N 17АП-14259/2012-ГК указывает, что, поскольку нормами законодательства о банкротстве предусмотрен специальный порядок прекращения залога имущества, включенного в конкурсную массу, нормы законодательства об ипотеке применению не подлежат.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации согласия залогодержателя для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется, так как на имущество, перешедшее в результате конкурсного производства к третьему лицу, не распространяются нормы Закона N 102-ФЗ. Подлежат применению нормы Закона N 127-ФЗ, который не предусматривает обязанности регистрирующего органа запрашивать разрешение залогодержателя для погашения регистрационной записи, также не требуется такого согласия для реализации на торгах заложенного имущества. Поэтому имущество, перешедшее к третьему лицу в результате торгов, не считается обремененным ипотекой.

Ю. Ю.Терехина

Центр методологии бухгалтерского учета

и налогообложения

12.09.2013